30.04.20. Ошибки в ЕГРН. Какие бывают, почему возникают, как исправить.

Владельцы имущества в заявлениях стали делать меньше ошибок, которые мешают поставить объект на учет. Но ошибки возникают не только по их вине. Как выявить риски компании, которые приведут к судебным спорам, рассказал Сергей Логинов, ведущий юрист практики недвижимости ООО «Кроу СиАрЭс Право».

Сергей Логинов, ведущий юрист практики недвижимости ООО «Кроу СиАрЭс Право»

Компания не сможет поставить объект на учет в Едином государственном реестре недвижимости, если при регистрации заявитель или сам регистратор допустит ошибку. Ошибки в ЕГРН опасны еще и тем, что компания вообще может лишиться своего актива. Чтобы избежать проблем, юристам безопаснее проверить регистрационные документы. В статье рассказали, какие ошибки бывают, почему они возникают и как их исправить.

Виды ошибок

В общем ошибка в ЕГРН — это неточность в межевом или техническом плане, карте-плане территории или акте обследования. К ошибкам причисляют и неточности в документах, которые заявитель подает в Росреестр, чтобы поставить объект на учет. Это следует из Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон № 218‑ФЗ.

Ошибки в регистрационных документах делятся на две категории: технические и реестровые. К техническим относят арифметические, грамматические ошибки и опечатки. Например, чаще всего ошибаются в Ф. И. О. собственника и адресе объекта недвижимости. Техническая ошибка возникает из-за человеческого фактора: работник Росреестра неправильно переносит в реестр данные из документов заявителя.

Реестровая ошибка возникает до того, как сведения внесут в ЕГРН. Она связана с тем, что заявитель предоставляет недостоверные данные об объекте недвижимости. Но делает он это не со злым умыслом. Например, реестровый недочет может допустить кадастровый инженер, если неверно определит площадь объекта или границы участка. Затем неверные данные оказываются в регистрационных документах и в реестре.

Законодатель все время совершенствует нормы права, которые регулируют вопросы исправления реестровых ошибок, и вносит соответствующие изменения, которые учитывают и судебную практику по этому вопросу. С 2014 года Росреестр занимается развитием единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости. План мерориятий расписан и на 2020 год (постановление Правительства от 10.10.2013 № 903).

ПРОТИВОРЕЧИВЫЕ ВЫВОДЫ

Если заключение судебной экспертизы содержит противоречивые выводы, то суд не примет его в качестве доказательства реестровой ошибки (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 17.07.2018 № 4-КГ18-49).

Причины реестровых ошибок

Реестровые ошибки могут возникать по разным причинам. Например, по вине государственного органа, который ошибся, когда готовил схемы расположения и проекты границ, или кадастрового инженера. Обычно все реестровые ошибки связаны с неточностью измерений, определением координат. Неточности возникают и из-за деятельности самих учетных органов. Например, когда они некорректно переносят базу данных. Виноваты бывают и государственные власти, и власти местного самоуправления, которые допускают ошибки в схемах расположения земельных участков. Ошибки в реестре возникают также по другим причинам:

  • границы земельных участков наложились друг на друга;
  • границы земельных участков пересеклись;
  • произошел разрыв границ земельных участков (чересполосица);
  • неправильно определили форму земельного участка;
  • изменилось местонахождение одного земельного участка относительно другого.

Независимо от источника, ошибочные данные в реестре создают проблемы компаниям. Например, невозможно определить участок земли как объект недвижимости из-за неточностей в его границах (ч. 2 ст. 8 Закона № 218‑ФЗ).

Три способа исправить ошибку

Ошибку можно исправить тремя способами. Об этом сказано в ст. 61 Закона № 218‑ФЗ. Первый не предполагает участия заинтересованного лица. Росреестр исправляет неточность самостоятельно. Второй заключается в том, что заявление на исправление ошибки подает заинтересованное лицо. Третий способ — ошибку исправляет суд.

Способ № 1. Ничего не делать. Росреестр может сам исправить ошибки. Это произойдет только тогда, когда они находятся в сведениях о местоположении границ земельного участка. Об ошибке госорган узнает, если проводились комплексные кадастровые работы. Уточненные сведения специалисты ведомства внесут в ЕГРН на основании заявления заказчика и карты-плана территории, которую составляют по итогам комплексных кадастровых работ (п. 3 ст. 19, п. 3 ст. 43 Закона № 218-ФЗ).

Ошибку регистратор способен выявить самостоятельно. В этом случае он принимает решение, что необходимо устранить неточность. Об этом он сообщает заинтересованным лицам не позднее следующего рабочего дня. В решении регистратор указывает суть ошибки и причины, почему ее необходимо исправить (п. 6 ст. 61 Закона № 218‑ФЗ).

Заинтересованные лица могут проигнорировать сообщение Росреестра. В таком случае через три месяца с даты, как им направили решение, госорган вносит изменения в ЕГРН самостоятельно. Но ошибку исправят в том случае, если после этого площадь земельного участка не будет отличаться от значения в ЕГРН более чем на 5 процентов (п. 7 ст. 61 Закона № 218‑ФЗ).

Когда Росреестр исправляет ошибки, то вносит в ЕГРН сведения о местоположении границ, координатах характерных точек границ смежных или несмежных земельных участков, сведения о площади земельных участков. В этом случае межевой или технический план на соответствующий объект недвижимости не нужен (п. 7.1 ст. 61 Закона № 218‑ФЗ).

Собственник объекта может предоставить уточняющие сведения после того, как Росреестр сам внес новые сведения в ЕГРН о местоположении границ земельного участка, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на участке. Но это не мешает проводить государственный кадастровый учет объекта недвижимости на основании новых данных (п. 7.2 ст. 61 Закона № 218‑ФЗ).

Неточность способна нарушать интересы третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в ЕГРН. Тогда такие лица вправе обратиться в суд и потребовать исправить записи (ч. 4 ст. 61 Закона № 218‑ФЗ).

Способ № 2. Подать заявление в Росреестр. Это вправе сделать заинтересованное лицо. Им может оказаться как собственник объекта, так и другое лицо. Например, лица, которые владеют имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, оперативного управления (ст. 305 ГК).

Чтобы исправить ошибку, заинтересованному лицу надо написать заявление регистратору по форме Приложения № 1, которую утвердило Минэкономразвития в приказе от 08.12.2015 № 92. К заявлению необходимо приложить доказательства ошибки и правильные данные.

Подтверждающие документы можно получить у кадастрового инженера, в госорганах или у другого лица, которые допустили ошибку. Есть еще условие — на основании этих документов объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет (п. 5 Обзора судебной практики АС Поволжского округа, утв. Президиумом АС Поволжского округа 19.07.2017).

Росреестр принимает решение скорректировать неверные данные в течение пяти рабочих дней, как получит подтверждающие документы и новые данные. Ведомство исправит ошибку, только если это не прекращает, не создает и не изменяет права на зарегистрированный объект недвижимости (п. 3 ст. 61 Закона № 218‑ФЗ).

КТО ВОЗМЕЩАЕТ РАСХОДЫ

Судебные расходы не делят между участниками дела (п. 19 постановления Пленума ВС от 21.01.2016 № 1). Расходы возмещает проигравшее лицо (постановление АС Московского округа от 25.03.2019 № Ф05-2907/2019).

Если государственный регистратор откажется исправить реестровую ошибку, заинтересованное лицо вправе обжаловать такое решение в судебном порядке. Также оно вправе обратиться в суд с иском об исправлении реестровой ошибки.

Способ № 3. Обратиться в суд. Реестровые ошибки исправляет Росреестр. Но в некоторых случаях заявитель вправе обратиться в суд. Для некоторых ситуаций предусмотрен только судебный порядок. Например, если границы земельного участка пересекают границы другого участка, которые также указаны в реестре.

Ошибку можно исправить в судебном порядке, при этом на истца возлагается бремя доказывания факта наличия реестровой ошибки. (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 26.02.2019 № 57-КГ18-24). При этом соблюдать процедуру досудебного исправления реестровой ошибки не обязательно (постановление АС Западно-Сибирского округа от 30.01.2018 № Ф04-6144/2017). Срок давности к требованиям об исправлении реестровой ошибки неприменим (определение ВС от 14.03.2018 № 310-ЭС18-981 по делу № А09-4250/2016).

Истцом по требованию об исправлении реестровой ошибки может выступать правообладатель недвижимого имущества. Ведь в данном случае его права нарушены в результате реестровой ошибки. Истцом может стать и сам Росреестр (постановление АС Московского округа от 06.09.2019 № Ф05-11577/2019).

Ответчиком по иску об исправлении реестровой ошибки выступает государственный регистратор. В судебном процессе могут участвовать и третьи лица, если решение об исправлении реестровой ошибки затрагивает их права и обязанности (постановление АС Волго-Вятского округа от 04.10.2018 № Ф01-4026/2018).

Чтобы исправить кадастровые ошибки в суде, нужно установить обстоятельства дела. Их перечислил Верховный суд в определениях от 15.10.2019 № 9-КГ19-12, 2–62/2018:

  • местоположение границ земельного участка при его образовании;
  • местоположение границ земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами и сведениями кадастра недвижимости;
  • фактическое местоположение границ земельного участка;
  • наличие или отсутствие реестровой ошибки и в чем она заключается;
  • способы устранения реестровой ошибки.

Доказать и исправить ошибку помогут правоустанавливающие документы на объект недвижимости, кадастровые паспорта или выписки из ЕГРН, результаты кадастровых работ. Например, межевые планы, схемы местоположения границ земельных участков, заключение кадастрового инженера. Также представьте в суд кадастровые и регистрационные дела, заключение судебной экспертизы.

Суд примет решение, что реестровой ошибки нет, если границу земельного участка установили и согласовали смежные землепользователи. В то же время ЕГРН не должен содержать сведения о пересечении границ земельных участков. В том числе, он не должен устанавливать какой-либо неопределенности в местоположении границ участков, как и в данных о том, что установленные границы земельного участка не соответствуют площади или конфигурации в правоустанавливающих документах (определение ВС от 11.07.2019 № 303-ЭС19-10031 по делу № А04-6002/201).

Порядок рассмотрения иска об исправлении реестровой ошибки зависит от обстоятельств дела:

  • когда отсутствует спор о фактическом местоположении границы со смежным земельным участком;
  • когда существует спор о фактическом местоположении границы со смежным земельным участком.

В первом случае суд должен определить правильное местоположение границ ранее учтенного земельного участка и внести новые данные о границе объекта в ЕГРН. Во втором случае устанавливается новая граница смежных земельных участков. Поэтому обращаться в суд, чтобы исправить реестровую ошибку, неправильно (апелляционное определение Ростовского областного суда от 24.12.2018 № 33–22741/2018).

Если ошибки в ЕГРН установил суд, представьте регистратору вступившее в силу решение суда об исправлении (постановление АС Западно-Сибирского округа от 13.12.2018 № Ф04-5760/2018).

КАКИЕ ОШИБКИ БЫЛИ ДО ПОЯВЛЕНИЯ ЕГРН

Ошибки, которые встречаются сейчас, отличаются от тех, которые были 10–20 лет назад. В 2000 году появилась необходимость в достоверных и точных данных о земельном участке. Ведь тогда приняли Федеральный закон от 02.01.2000 № 28‑ФЗ (далее — Закон № 28‑ФЗ), Земельный кодекс и Единый госреестр земель.

В СССР существовала только государственная форма собственности на землю. Единственный способ ведения кадастра был бумажным. Кадастровая информация не требовала повышенной детализации, ведь земельные участки не были предметом сделок. В 1991 году земля стала объектом рыночных отношений. Несмотря на это, до 2000 года ее так и передавали в частную собственность без процедуры межевания.

Когда в 2000 году появилось новое законодательство, то появились и первые ошибки. Их причиной стал импорт неполных сведений о земельных участках, недоработанных технологий и несистемной техники ведения земельного кадастра. Часть земельных участков в реестре не содержала сведения о координатах поворотных точек границ. Недвижимое имущество, которое зарегистрировали до того, как вступил в силу Закон № 28‑ФЗ, вовсе не вносили в ЕГРЗ.

Когда создали ЕГРЗ, то у заявителей появилась новая обязанность — подавать план межевания при регистрации недвижимого имущества. Спрос на работы по определению и установлению границ вырос. Это привело к тому, что появились многочисленные межевые организации. Неверные площади, ошибки в координатах характерных точек границ земельных участков были связаны, в том числе, с некачественной работой частных землемеров.

Землеустроители определяли границы участков по измерениям на генплане или другим картографическим материалам. Публичная кадастровая карта к 2000 году не была полностью заполненной. На ней можно было отражать границы земельных участков без вероятности пересечения или разрыва с границами смежных участков.