01.03.2021 Когда единственное жилье под залогом С какими проблемами сталкиваются ипотечные заемщики на практике? АГ

Материал выпуска № 4 (333) 16-28 февраля 2021 года.

Законодатель предусмотрел ряд гарантий для должников, на чье единственное жилье обращено взыскание по кредитным долгам. О том, как данные преференции реализуются на практике, какие меры по совершенствованию правовой регламентации рассматриваемых отношений предпринимаются, и пойдет речь в настоящей статье. По мнению ее автора, одна из важнейших гарантий для ипотечных заемщиков связана с тем, что обращение взыскания на единственное залоговое жилье, принадлежащее физическому лицу, влечет прекращение кредитного обязательства, даже если вырученной суммы недостаточно для погашения суммы долга (ч. 5 ст. 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

После принятия Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» в ст. 61 (ч. 5) Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 была закреплена основная гарантия для ипотечных заемщиков. Продолжительное время в профильном для приставов Законе об исполнительном производстве отсутствовала правовая норма, корреспондирующая положениям ч. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, которая позволяла бы приставу окончить исполнительное производство о взыскании кредитного долга с ипотечного заемщика. Заемщикам приходилось обращаться в суд с исками о признании задолженности по кредиту отсутствующей. До тех пор, пока суд не принимал нужное должнику решение, банк продолжал взыскивать долг по кредиту. В результате заемщик должен был инициировать дополнительные иски о взыскании неосновательного обогащения с банка. К счастью, законодатель заметил данную проблему: Федеральным законом от 6 марта 2019 г. № 24-ФЗ внесено дополнение в ч. 2 ст. 43 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) в виде нового п. 12, который предусматривает, что прекращение обязательств заемщика-физического лица перед кредитором-залогодержателем в соответствии с п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке является основанием для прекращения исполнительного производства. Причем, как установлено законом, прекратить исполнительное производство должен судебный пристав-исполнитель.

Невзирая на обозначенные выше гарантии, на практике ипотечные заемщики продолжают сталкиваться со следующими сложностями.

Во-первых, некоторые судебные приставы-исполнители полагают, что по основаниям, предусмотренным в п. 12 ст. 43 Закона об исполнительном производстве, подлежит прекращению только то производство, задолженность по которому возникла из кредитного договора, заключенного после принятия Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ.

Пример. Ц. обратилась в суд с административным исковым заявлением. Заявительница просила признать незаконным бездействие судебного пристава-исполнителя, выразившееся в отказе прекратить исполнительное производство. В обоснование своих требований она указала, что судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство с предметом исполнения: задолженность по кредитным платежам, обращение взыскания на предмет залога в виде жилого дома. Постановлением судебного пристава-исполнителя банку-взыскателю передано нереализованное в принудительном порядке имущество должника – жилой дом и земельный участок. Судебный пристав-исполнитель отказал в прекращении исполнительного производства, указав, что при взыскании оставшейся части задолженности необходимо применять общие правила взыскания задолженности, согласно которым банк (взыскатель) имеет право получения остатка непогашенной задолженности за счет иных средств и имущества должника. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются после введения их в действие, в связи с чем оснований для применения п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ не имеется.

Административный истец счел, что отказ судебного пристава-исполнителя прекратить исполнительное производство является неправомерным, так как нереализованное имущество залогодержатель оставил за собой в период действия п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке в редакции, обязывающей его прекратить.

Суд согласился с должником, отметив, что положения п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям, поскольку по обеспеченному ипотекой обязательству – кредитному договору от 30 июня 2011 г., заключенному между сторонами, на день вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» не был заключен договор страхования ответственности заемщика, решение об оставлении жилого помещения за собой было принято взыскателем в период действия п. 5 ст. 61 указанного Закона в редакции от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ (определения Верховного Суда РФ от 28 апреля 2015 г. № 51-КГ15–3; от 7 апреля 2015 г. № 88-КГ14–4; от 29 сентября 2015 г. № 46-КГ15–12; от 12 октября 2016 г. № 4-КГ16–30)2.

К сожалению, в судебной практике мы встречаем диаметрально противоположные выводы относительно прекращения исполнительного производства в порядке, предусмотренном п. 12 ч. 2 ст. 43 Закона об исполнительном производстве, когда суды полагают, что не подлежит прекращению исполнительное производство, задолженность по которому возникла из ипотечного кредита, заключенного до принятия Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ, которым были внесены изменения в ч. 5 ст. 61 Закона об ипотеке.

Пример. В кассационном определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2020 г. № 88а‑18334/2020 сделан вывод о том, что наличие остатка долга (после обращения взыскания на единственное залоговое жилье) является основанием для отказа в прекращении исполнительного производства в порядке п. 12 ч. 2 ст. 43 Закона об исполнительном производстве.

По всей видимости, требуется вмешательство Верховного Суда РФ в целях формирования единообразной правоприменительной практики по обозначенной проблеме.

Во-вторых, целый ряд споров возникает на стадии выселения должника и членов его семьи из залогового единственного жилья, на которое обращено взыскание. Как правило, когда банк или новый собственник, приобретший имущество на торгах, обращается с иском к ипотечному должнику и членам его семьи о признании этих лиц утратившими право пользования жильем, снятии их с регистрационного учета и выселении, суды удовлетворяют подобные заявления, руководствуясь п. 2 ст. 292 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Доводы должника о таких социально значимых обстоятельствах, как болезнь, потеря работы, наличие иждивенцев, инвалидность, если и имеют значение, то только при решении вопроса о предоставлении отсрочки по исполнению судебного акта. На суть самого решения данные доводы не влияют. Однако существует категория обстоятельств, с которыми суды связывают возможность отказа в иске о признании утратившим право пользования жильем, снятии с регистрационного учета и выселении.

Пример. Банк обратился в суд с иском о признании должника и членов его семьи утратившими право пользования жилым помещением (квартирой), снятии их с регистрационного учета. В обоснование исковых требований банк указал, что решением суда удовлетворены его требования о взыскании задолженности по кредитному договору. В дальнейшем на квартиру было обращено взыскание. Банк является собственником квартиры на основании постановления судебного пристава-исполнителя, акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга. Ответчики отказываются добровольно выселиться и сняться с регистрационного учета.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от 2 ноября 2016 г. исковые требования были удовлетворены. Судом постановлено: признать должника и членов его семьи утратившими право пользования жилым помещением по адресу; выселить из указанной квартиры; снять их с регистрационного учета по данному адресу. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 апреля 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Удовлетворяя заявленные банком требования, суды руководствовались положениями ст. 35 ЖК РФ, ст. 209, 237, 689 ГК РФ, п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и указали на то, что в связи с переходом права собственности на квартиру ответчики утратили право пользования данным жилым помещением, поскольку собственниками и членами семьи собственника спорной квартиры они не являются, какого-либо соглашения о порядке пользования жилым помещением с новым собственником не достигнуто. Должник и члены его семьи добровольно с регистрационного учета не снимаются, при этом законных оснований на проживание в спорном жилом помещении не имеют, т. е. нарушают права банка как собственника жилого помещения на владение и распоряжение принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Верховный Суд РФ, изучив кассационную жалобу ответчиков, не согласился с позицией нижестоящих судов и указал, что должник приобрел в собственность квартиру на основании договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации. Члены семьи должника от приватизации спорной квартиры отказались. Из буквального толкования п. 2 ст. 292 ГК РФ следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом. Поскольку члены семьи должника от приватизации жилого помещения отказались, то к спорным правоотношениям следует применять положения Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно ст. 2 данного Закона граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Согласно ч. 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены его семьи, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. По смыслу приведенных положений закона, поскольку наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены (бывшие члены) его семьи до приватизации данного жилого помещения имеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым помещением (ч. 2, 4 ст. 69 ЖК РФ), то и реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма, которое предполагает достижение договоренности о сохранении права пользования приватизированным жилым помещением за теми из них, кто отказался от участия в приватизации.

В случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи лица, совместно проживающие в этом жилом помещении, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением.

Таким образом, к членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, поскольку, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), указанные лица исходили из того, что право пользования данным жилым помещением будет носить для них бессрочный характер, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, в результате купли-продажи, мены, дарения, ренты, наследования).

С учетом того, что на момент приватизации спорного жилого помещения члены семьи должника имели равные права пользования этим помещением и исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, оно не может быть прекращено по требованию нового собственника, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище; никто не может быть произвольно лишен жилища3.

На сегодняшний день мы встречаем значительное количество судебных актов, на основании которых членам семьи должника, в свое время отказавшимся от приватизации и сохранившим право бессрочного пользования жилым помещением, удается получить защиту своих интересов в рамках банковских исков о выселении4. Кроме того, суды распространяют подобные преференции на их детей, поскольку полагают, что ребенку принадлежит право пользования жилым помещением, производное от права пользования его родителя5.

Таким образом, адвокату, представляющему интересы должников по иску нового собственника (банка) о выселении, следует проанализировать основания возникновения права ответчиков на жилое помещение, а также узнать о том, был ли отказ от приватизации. Если члены семьи должника в свое время отказались от приватизации, то право их пользования жилым помещением носит бессрочный характер, которое не может быть прекращено на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Третья группа проблем, возникающих у ипотечных заемщиков, связана с тем, что далеко не все банки проявляют лояльность к должнику, который хочет самостоятельно продать заложенное жилье с целью скорейшего погашения долга по кредиту. Дело в том, что должник обязан получить согласие кредитора на заключение договора купли-продажи. Однако банк может не дать своего согласия, например, вследствие желания «накрутить» размер процентов и неустойки.

В Государственной Думе на рассмотрении находится законопроект № 907072–7 «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”»6, предусматривающий расширение прав должника, желающего продать залоговое жилье. В пояснительной записке к законопроекту указано, что в соответствии с действующим законодательством проценты по договору займа выплачиваются вплоть до возврата займа.

Следовательно, даже во время рассмотрения дела судом, при ведении исполнительного производства кредитные организации продолжают начислять проценты, и долг заемщика постоянно растет.

Предусмотренные действующим законодательством механизмы реализации заложенного имущества носят длительный характер и предполагают рост долга. В частности, в настоящее время реализация заложенного имущества возможна путем продажи либо с публичных торгов в ходе исполнительного производства, либо на аукционе. В любом случае должник вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3 процентов стоимости имущества), а в ряде случаев – исполнительный сбор (7 процентов от стоимости имущества) и работу оценщика. Исполнение долговых обязательств в такой ситуации неизбежно влечет за собой увеличение затрат и суммы прямых расходов для лица, которое и без того испытывает финансовые сложности. Существующие на сегодняшний день процедуры реализации заложенного имущества фактически полностью лишают гражданина возможности самостоятельного поиска покупателя для наиболее оперативной продажи имущества и осуществления расчета по долгу, что обеспечивало бы не только исполнение долгового обязательства перед банком, но и защиту прав должника.

Механизм реализации заложенного имущества, предлагаемый разработчиками проекта федерального закона № 907072–7, включает в себя право залогодателя – физического лица самостоятельно осуществить реализацию заложенного имущества в случае подачи этим лицом соответствующего заявления с соблюдением интересов обеих сторон. Срок реализации заложенного имущества не может составлять более шести месяцев со дня направления залогодержателю заявления о самостоятельной реализации заложенного имущества залогодателем – физическим лицом. Денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества, должны поступать в распоряжение залогодержателя. Разница между суммой требований залогодержателя по кредитному договору (договору займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, и ценой, за которую имущество было реализовано, подлежит возврату залогодателю. Это обеспечит защиту и сохранность дополнительных средств, получаемых от сделки сверх покрытия оставшейся суммы долга. В случае нереализации заложенного имущества в установленный срок взыскание будет осуществляться в общем порядке, установленном действующим законодательством об ипотеке.

Автор настоящей статьи позитивно оценивает обозначенную выше инициативу законодателя. 15 декабря 2020 г. законопроект № 907072–7 «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» прошел первое чтение. Будем надеяться, что в ближайшее время инициатива станет законом.

Четвертая группа проблем, с которыми сталкиваются ипотечные заемщики, обусловлена сложностями получения кредитных каникул. Напомним, что по общему правилу, закрепленному в ст. 310 ГК РФ, изменение кредитного договора возможно по соглашению сторон. В одностороннем порядке обязательство изменяется в исключительных случаях, предусмотренных законом. К ним относится возможность получения кредитных каникул по основаниям и на условиях, установленных законодателем. Первоначально (с 31 июля 2019 г.) возможность предоставления кредитных каникул распространялась только на ипотечных заемщиков7. После обращения Президента РФ к гражданам России 25 марта 2020 г. в связи с пандемией коронавируса законодатель распространил такую возможность на иные потребительские и бизнес-кредиты8. На сегодняшний день возможность получения кредитных каникул по Федеральному закону от 3 апреля 2020 г. № 106-ФЗ завершена, в том числе для ипотечных заемщиков. Однако продолжает действовать Федеральный закон от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ. В предыдущих публикациях на эту тему мы приводили неутешительную статистику многочисленных случаев, когда заемщики получают отказ в предоставлении кредитных каникул. Можно констатировать, что сама процедура реструктуризации каникул не отличается ясностью и прозрачностью.

Совершенствование инструмента государственных гарантий

Законодатель, по всей видимости, понимая уязвимость должников, попавших в сложную жизненную ситуацию, предпринимает попытки правовой регламентации рассматриваемых отношений. Например, глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков 26 января 2021 г. сообщил корреспондентам «Российской газеты», что готовится законопроект, позволяющий заемщикам даже после завершения пандемии коронавируса уходить на кредитные каникулы при определенных жизненных обстоятельствах. Основания для получения кредитных каникул будут прописаны в законе9.

Следует отметить, что депутатом А. Аксаковым и еще несколькими его коллегами 19 января 2021 г. был внесен законопроект, в котором прописаны особенности изменения условий кредитного договора для военнослужащих, проходящих военную службу по призыву10. Согласно законопроекту предполагается распространение механизма, аналогичного механизму ипотечных каникул, введенному Федеральным законом от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ, на договоры потребительского кредита (займа), а также на кредитные договоры, договоры займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, заемщиками по которым являются военнослужащие, проходящие военную службу по призыву, а также курсанты военных профессиональных образовательных организаций и военных образовательных организаций высшего образования до заключения с ними контракта о прохождении военной службы. При этом указанным лицам предоставляется право установить продолжительность такого льготного периода, которая не может превышать срок, равный сроку его военной службы по призыву, увеличенному на три месяца, а также дату начала льготного периода. Депутаты полагают, что призыв на военную службу влечет существенное сокращение дохода призываемого лица по независящим от него обстоятельствам, что повышает риск неисполнения таким лицом своих обязательств по потребительскому кредиту (займу), в том числе, обеспеченному ипотекой. Таким образом, меры, предусмотренные данным законопроектом, направлены на снижение финансовой нагрузки на граждан, проходящих военную службу по призыву, а также курсантов военных профессиональных образовательных организаций и военных образовательных организаций высшего образования до заключения с ними контракта о прохождении военной службы при обслуживании ими потребительских кредитов (займов).

Итак, мы видим обеспокоенность законодателя по поводу защиты прав заемщиков, в том числе ипотечных, при получении кредитных каникул. Кроме того, контролирующие органы активизировали работу по проверке соблюдения интересов должников в рамках реструктуризации заемного обязательства. Если ранее кредиторы, нарушающие закон при предоставлении кредитных каникул, не несли какой-либо ответственности (по крайней мере, автору настоящей статьи не удалось найти релевантные судебные кейсы), то в последнее время ситуация несколько изменилась – появились первые прецеденты привлечения недобросовестных кредиторов к административной ответственности за нарушение прав заемщиков при предоставлении кредитных каникул.

Пример. Шестым арбитражным апелляционным судом рассмотрен спор между банком и Роспотребнадзором и вынесено постановление от 15 октября 2020 г. № 06АП‑4699/2020 по делу № А37– 937/2020. Как следует из представленных материалов, постановлением административного органа кредитная организация была признана виновной в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ), ей назначено наказание в виде административного штрафа в размере 5 тыс. руб. В отношении банка была проведена внеплановая документарная проверка, основанием проведения которой послужило мотивированное представление по результатам рассмотрения обращения ипотечного заемщика (предмет ипотеки – единственное жилое помещение должника). В ходе проверки было установлено, что ипотечный заемщик подал заявление в банк о предоставлении льготного периода по кредитному договору. В установленный законом срок (5 рабочих дней) заявление должника рассмотрено не было. При этом никаких запросов, писем, телефонных звонков от банка в адрес ипотечного заемщика не поступало.

Роспотребнадзор счел, что нарушение банком сроков рассмотрения заявления ипотечного заемщика о предоставлении льготного периода по кредитному договору свидетельствует о недоведении до потребителя-заемщика необходимой и достоверной информации, обеспечивающей возможность воспользоваться правом получения отсрочки по кредитному договору. Суд согласился с тем, что административным органом доказано наличие в действиях банка состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ.

Надеемся, что описанный кейс поможет адвокатам защитить интересы ипотечных заемщиков, чье заявление о реструктуризации было проигнорировано кредитной организацией.

В настоящей статье мы рассмотрели некоторые проблемы, с которыми сталкиваются ипотечные заемщики, и вопросы их законодательного урегулирования. Следующий наш аналитический материал будет посвящен теме страхования ипотечных рисков и эффективной правовой защиты должника в случае невыплаты страхового возмещения.


1 Далее – Закон об ипотеке // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/

2 Апелляционное определение Свердловского областного суда от 15 мая 2019 г. по делу № 33а‑8020/2019.

3 Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 мая 2018 г. № 4-КГ18–18.

4 См, например: Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24 апреля 2018 г. № 4-КГ18–5; апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2019 г. по делу № 33–9239/2019; кассационное определение Московского городского суда от 9 января 2019 г. № 4г‑16734/18; апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 августа 2016 г. № 33–15718/2016 по делу № 2–893/2016; апелляционное определение Самарского областного суда от 27 ноября 2017 г. по делу № 33–13704/2017.

5 См., например: Определение КС РФ от 26 марта 2020 г. № 642-О.

6 См.: https://sozd.duma.gov.ru/bill/907072-7

7 См.: Федеральный закон от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком-физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика».

8 См.: Федеральный закон от 3 апреля 2020 г. № 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа».

9 Аксаков: В Госдуме готовится законопроект о кредитных каникулах // РГ. 2021. 26 янв.

10 Законопроект № 1096221-7 «О внесении изменений в Федеральный закон “О потребительском кредите (займе)”» и статью 4 Федерального закона “О кредитных историях”» // https://sozd.duma.gov.ru/bill/1096221-7?sortEventsByNum=num_up&sortEventsByDate=date_up