01.06.20. Руководствуясь позициями ВС РФ. Правильные решения как для соблюдения прав истца, так и ответчика. АГ.

Правильные решения как для соблюдения прав истца, так и ответчика
Алексеев Антон
Алексеев Антон

Партнер Юридической фирмы Law & Commerce Offer
Материал выпуска № 10 (315) 16-31 мая 2020 года.

В настоящем отклике на Обзор судебной практики по делам о земле и недвижимости за I квартал 2020 г. (см.: «Справедливый подход ВС РФ» // «АГ». 2020. № 9 (314)) автор иллюстрирует решения ВС РФ выдержками из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ и подчеркивает важное значение данных позиций для правоприменительной практики.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 января 2020 г. № 305-ЭС19-18488 по делу А40-288002/2018

При рассмотрении данного дела Верховный Суд РФ указал: «Обращение предпринимателя с настоящим иском об обязании арендодателя заключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков в части изменения их видов разрешенного использования – “для размещения индивидуального жилого дома” (как пояснили представители предпринимателя в судебном заседании коллегии) по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, поэтому изменение указанного в договорах вида использования на иной вид – “для размещения индивидуального жилого дома” без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо».

И сослался на ранее сформированную практику: «Данные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018».

Также Верховный Суд РФ определил, что: «Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680».

Таким образом, права истца при изменении вида разрешенного использования земельного участка, находившегося у него в аренде, никаким образом не ущемляются.

Также Суд сделал, на мой взгляд, достаточно важный вывод о том, что изменение вида использования, предусмотренного договором аренды, в связи с изменением территориального зонирования, без соблюдения обязательных, установленных законом процедур недопустимо.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 марта 2020 г. № 310-ЭС19-11707 по делу А48-2996/2016

Верховный Суд РФ, направляя данное дело на новое рассмотрение, принял правильное решение как для соблюдения прав истца, так и ответчика.

Суд указал: «Как разъяснено в пункте 47 постановления Пленума № 10/22, при наличии оснований для удовлетворения иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца, определить при необходимости возможные способы устранения допущенного нарушения».

Соответственно Верховный Суд РФ не только указал при новом рассмотрении дела выяснить, создается ли угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации самовольной постройки (что корреспондируется с нормой 222 Гражданского кодекса РФ), но и, руководствуясь п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., указал на необходимость исследования вопроса о возможности устранения последствий нарушения прав истца, без сноса самовольной постройки (гипермаркета): «При наличии оснований для удовлетворения требования Компании об обязании ответчика восстановить положение, обеспечивающее безопасную эксплуатацию ЛЭП, суду необходимо определить, каким образом возможно устранение ответчиком допущенного нарушения (в том числе, возможны ли вынос части гипермаркета за пределы охранной зоны либо перенос ЛЭП, либо ее переустройство в подземную кабельную линию в соответствии с техническими условиями такого переустройства)».

Кроме того, судом была дана важная оценка действиям истца на предмет злоупотребления правом при наличии факта присоединения самовольной постройки к электросетям. Оценив, что при исполнении истцом (как электросетевой компанией) своей обязанности в силу соответствующих установленных правил на присоединение энергопринимающих устройств к электросетям у него не было законного основания для отказа ответчику в таком присоединении. Соответственно истец, обращаясь с иском в суд, не злоупотребил своим правом.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2020 г. № 308-ЭС19-21484 по делу № А32-30003/2018

Данное судебное решение представляется достаточно важным для регулирования гражданских правоотношений, так как деятельность по возведению небольших гостиниц на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, распространена во многих городах.

Принимая определение, Верховный Суд РФ указал: «Пунктом 28 постановления № 10/22 также разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ».

Также суд, по сути, оценил выводы судебной экспертизы: «Между тем, исходя из вышеизложенных заключений экспертов относительно функционального назначения помещений в объекте и отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих невозможность использования объекта в целях личного проживания, основания для сноса объекта в связи с использованием ответчицей постройки и земельного участка по нецелевому назначению нельзя также признать правомерными».

Эти выводы легли в основу принятого Верховным Судом РФ определения. Данный судебный акт указывает на те обстоятельства, которые должны исследоваться судами при рассмотрении споров такого характера, а также при постановке вопросов на разрешение эксперта при проведении судебной экспертизы. В подобных спорах судебной экспертизе, как видно, отдается существенная и определяющая исход дела роль.

Решение по данному делу как для истцов, так и для ответчиков в таких спорах, может являться в определенной степени руководством для отстаивания своих позиций в суде.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19-66

В указанном деле Верховный Суд РФ совершенно верно определил, что сумма НДС недвижимого имущества не может быть ценообразующим фактором и увеличивать его стоимость, тем самым внес определенность в вопрос оценки недвижимого имущества для данной категории споров.

Суды уже руководствуются этим определением Верховного Суда РФ. Например, см. апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 марта 2020 г. по делу № 66а-559/2020.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 марта 2020 г. № 305-ЭС19-22153 по делу № А40-221422/2018

Определение Верховного Суда РФ по указанному делу представляется справедливым. Суд отметил: «В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 № 122-ФЗ (действовавшего с 31.01.1998 по 01.01.2020), пунктом 1 статьи 69 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2018 № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей».

Суды нижестоящих инстанций не учли указанные нормы, которые в совокупности с нормами и правоприменительной практикой ст. 36 и 39.20 ЗК РФ имели важное значение для правильного разрешения данного спора, так как у ответчика возникло право владения объектами недвижимости на спорном земельном участке до момента вступления в силу ранее действовавшего Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».