01.12.2020 Правовая защита ипотечного заемщика АГ

Материал выпуска № 23 (328) 1-15 декабря 2020 года.

В предыдущих статьях мы анализировали вопросы защиты банковского заемщика (как потребителя, так и предпринимателя) в период пандемии коронавируса. В настоящей статье уделим более детальное внимание интересам ипотечных заемщиков как наиболее уязвимой группы должников. В частности, речь пойдет о погашении просроченной текущей задолженности как основании для отказа в обращении взыскания на предмет залога. Приведем судебные кейсы, где суды встают на сторону заемщика, ссылаясь на выводы КС РФ о соблюдении паритетности в отношениях между сторонами в таких спорах и признавая, что сам по себе факт нарушения ответчиком обязательств по кредитному договору не может являться безусловным основанием для взыскания с ответчика всей суммы кредита, и судебные решения, отвергающие данную позицию.

Когда мы говорим о правовой поддержке ипотечных заемщиков, то понимаем, что на них распространяют действие одновременно два закона, предоставляющие возможность получения льготного периода по кредиту: Федеральный закон от 3 апреля 2020 г. № 106-ФЗ – «кредитные каникулы», Федеральный закон от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ – «ипотечные каникулы». Кроме того, не исключена возможность получения льготного кредитного периода по собственным банковским программам реструктуризации.

По данным Банка России, по состоянию на 23 сентября 2020 г. банками было получено 384,9 тыс. требований о предоставлении «кредитных каникул» по Закону № 106-ФЗ, или 13,6% общего объема обращений. За период с 20 марта по 23 сентября «кредитные каникулы» фактически были предоставлены по 161 тыс. требований на сумму около 79 млрд руб. Доля удовлетворенных требований о предоставлении «кредитных каникул» в соответствии с Законом № 106-ФЗ по ипотечным кредитам составила 71,4% от рассмотренных заявок. В соответствии с Законом № 76-ФЗ по состоянию на 23 сентября поступило 33,2 тыс. обращений о предоставлении «ипотечных каникул». Банками было удовлетворено 49,3% рассмотренных заявок, или 12,2 тыс. За период с 20 марта по 23 сентября «ипотечные каникулы» фактически были предоставлены на сумму примерно 33 млрд руб.1

Рекомендации мегарегулятора

Невзирая на, казалось бы, повышенную поддержку ипотечных заемщиков со стороны законодателя, в СМИ появились первые тревожные звоночки о резком скачке неплатежей по ипотеке2. Банк России, по всей видимости, понимая сложность экономической ситуации, 30 сентября 2020 г. выпустил несколько писем3, в которых рекомендовал профессиональным кредиторам до 31 декабря 2020 г.:

  • по кредитным договорам, которые заключены с заемщиком-физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, в случае подтверждения COVID‑19 у заемщика и (или) совместно проживающих с ним членов его семьи или в связи со снижением дохода заемщика (совокупного дохода созаемщиков), возникшим после 1 марта 2020 г., не обращать в срок до 31 декабря 2020 г. включительно взыскание на предмет ипотеки (предпринять возможные действия по приостановлению исполнительных действий, связанных с реализацией предмета ипотеки), если предметом такой ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика и (или) совместно проживающих с ним членов его семьи;
  • предпринять меры, направленные на приостановление до 31 декабря 2020 г. включительно процедуры принудительного выселения должников (бывших собственников и лиц, совместно с ними проживающих) из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору кредита (займа);
  • в вышеперечисленных случаях не начислять заемщику неустойку (штраф, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора кредита (займа).

К сожалению, обозначенные рекомендации носят исключительно добровольный характер. В связи с чем не исключены случаи, когда банки будут пренебрегать просьбами мегарегулятора. Автор настоящей статьи имеет богатую адвокатскую практику по ипотечным спорам и готова поделиться практическими советами с защитниками, чьи доверители столкнулись с проблемой неплатежей по кредитам, которые обеспечены залогом жилья.

Погашение просроченной текущей задолженности как основание для отказа в обращении взыскания на предмет залога

В законе определены основания для отказа в досрочном обращении взыскания на предмет залога. Согласно ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

  • сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
  • период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Правоприменение в некоторых случаях складывается таким образом, что расширяет основания для отказа в обращении взыскания на предмет залога. Проанализируем споры, в рамках которых банкам было отказано в обращении взыскания на предмет залога по основаниям, которые не поименованы в законе.

Основания для досрочного обращения взыскания на предмет залога отсутствуют

Банк, принимая решение о досрочном обращении взыскания на предмет залога в связи с неисполнением кредитного обязательства, «выносит на просрочку» как просроченную текущую задолженность, т. е. сумму задолженности, образовавшуюся на момент предъявления требования заемщику, так и задолженность в счет предстоящих платежей. Иными словами, с момента предъявления требования об обращении взыскания на заложенное ипотечное имущество у заемщика возникает обязанность полного единовременного погашения долга по кредитному договору.

Большинство заемщиков, получив требование о полном единовременном погашении всей суммы долга по ипотечному кредиту, способны выплатить только текущую просроченную задолженность. На требования банка о погашении всей суммы задолженности последние заявляют, что, поскольку текущая задолженность погашена и график исполнения кредитного обязательства восстановлен, следовательно, отсутствуют основания для досрочного обращения взыскания на предмет залога.

В правоприменительной практике не первый год появляются решения, в рамках которых суды соглашаются с обозначенной выше логикой заемщиков.

Пример. В апелляционном определении Свердловского областного суда от 5 апреля 2019 г. по делу № 33–4386/2019 указано, что в счет ежемесячных платежей были внесены денежные средства, т. е. в настоящее время обязательства по кредитному договору исполняются ответчиком надлежащим образом. Доказательств обратного банком не представлено.

Таким образом, временное неисполнение заемщиком условий кредитного договора нельзя признать виновным, недобросовестным уклонением от исполнения принятых на себя обязательств, заемщик вошел в график платежей по займу и процентам, в силу чего возложение на него обязанности досрочно погасить задолженность по займу, с учетом неравного имущественного положения сторон, повлечет безосновательное нарушение необходимого баланса интересов должника и кредитора. Учитывая фактические обстоятельства настоящего дела: долгосрочность займа (по условиям договора до 31 марта 2022 г.), целевой характер займа (для приобретения жилого помещения), принятые заемщиком меры по погашению просроченной задолженности, уважительные причины неисполнения кредитных обязательств, а также фактическое отсутствие текущей задолженности по основному долгу и процентам (как на день рассмотрения дела в суде первой инстанции, так и на день рассмотрения дела судом апелляционной инстанции), суд признал, что допущенное заемщиком нарушение является незначительным.

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для досрочного взыскания всей суммы задолженности по договору займа. Также судебная коллегия учла, что заемные обязательства были обеспечены, залоговое имущество не утрачено, срок действия договора не закончился, ответчиком предприняты меры по погашению спорной просроченной задолженности, впоследствии заемщик намерен надлежащим образом исполнять свои обязательства по внесению платежей в счет погашения суммы займа.

Пример. В апелляционном определении от 30 ноября 2015 г. по делу № 33–4596/2015 Верховный суд Республики Саха (Якутия), отказывая банку в обращении взыскания на предмет залога и досрочном взыскании задолженности, сделал вывод, что нарушение кредитных и ипотечных обязательств ответчиками было допущено по уважительной причине, а именно в связи с нахождением одного из ответчиков в отпуске по уходу за ребенком, в то время как второй ответчик проходил военную службу по контракту. При этом суд установил, что ответчики принимали меры по погашению текущей просроченной задолженности.

Лояльный подход судов и позиция КС РФ

Мы встречаем значительное количество судебных актов, когда судьи становятся на сторону заемщика4. Оценив природу задолженности по кредиту, установив отсутствие просроченной текущей задолженности, суды указывают, что оставшийся долг не является просроченным в соответствии с условиями кредитного договора, поскольку срок уплаты данной суммы определен будущими периодами, которые еще не наступили5.

В вышеописанных кейсах суды общей юрисдикции ссылаются на позицию Конституционного Суда РФ, который указал, что правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства6.

Однако мы встречаем решения, в которых суды отвергают возможность применения позиции Конституционного Суда РФ в тех случаях, когда она не опровергает факт существенного нарушения заемщиком взятых на себя обязательств7.

Противоположные судебные решения

Для того чтобы более наглядно продемонстрировать неединообразие правоприменения по обозначенному вопросу, приведем кейс из адвокатской практики автора настоящей статьи.

Пример. В рамках одного и того же ипотечного кредита суды приняли диаметральные решения относительно вопроса об обращении взыскания на предмет залога. В 2015 г. банк получил судебный отказ в обращении взыскания по тем основаниям, что заемщики погасили текущую задолженность и вошли в график ежемесячных платежей8. Причиной просрочки стала длительная болезнь одного из заемщиков и, как следствие, временная потеря трудоспособности. Однако в 2019 г. суд удовлетворил аналогичные требования банка к этим же заемщикам, несмотря на то что повторно образовавшаяся текущая задолженность была снова погашена. При этом причиной повторной просрочки стал рецидив болезни и, как следствие, временная потеря трудоспособности9.

Представляется, что с учетом вышеуказанных рекомендаций Банка России, предостерегающих кредитные организации от обращения взыскания по ипотечным кредитам до 31 декабря 2020 г., суды будут более лояльно оценивать доводы адвокатов о том, что погашение заемщиком текущей задолженности, которая была вызвана социально значимыми причинами (болезнь, потеря работы и т. д.), является основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога. По крайней мере, в 2020 г. в разгар пандемии мы встречаем судебные решения, когда суды высказывают лояльный подход в отношении интересов должника.

Факт нарушения ответчиком обязательств по договору не может являться безусловным основанием для взыскания с ответчика всей суммы кредита

Пример. Волгоградский областной суд 26 мая 2020 г. рассмотрел дело № 33–4617/202010 по иску банка о взыскании задолженности по ипотечному кредиту и обращении взыскания на предмет залога. В связи с ненадлежащим выполнением обязательств по ипотечному кредитному договору в адрес заемщика банком было направлено требование о полном досрочном погашении долга. Заемщик произвел частичную оплату, полностью погасив имеющуюся просроченную текущую задолженность.

Как было установлено судом, причиной нарушения сроков исполнения обязательств по внесению текущих платежей, явилось тяжелое материальное положение ответчика в связи с рождением ребенка. При этом размер недоплаченных сумм представляет собой крайне незначительную величину по отношению к общей сумме кредитного договора. Помимо этого все негативные последствия, вызванные нарушением условий кредитного договора, были устранены заемщиком путем выплаты предусмотренных кредитным договором пеней. Разрешая заявленные исковые требования банка о досрочном взыскании всей суммы задолженности по кредитному договору, суд сделал вывод о том, что с момента возникновения просрочки по кредитному договору ответчиком предпринимались меры для ее погашения, на момент вынесения решения просроченная задолженность по основному долгу и процентам ответчиком погашена. Одновременно суд сделал вывод о том, что допущенные ответчиком нарушения условий кредитного договора не являются основанием для досрочного взыскания всей суммы задолженности по кредитному договору. Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом ВС РФ от 22 мая 2013 г., указал, что по смыслу действующих норм права обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, в данном случае – по кредитному договору.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении. Соответственно, в предмет доказывания должны входить выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения, обеспеченного залогом основного обязательства (кредитного договора), а также установление основания для обращения взыскания на заложенное имущество, что связано с определением наличия или отсутствия вины ответчика в нарушении кредитного договора. Именно от выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение иска банка к должнику о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. При этом, если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание долгосрочность и характер кредита, принятые ответчиком меры по погашению просроченной задолженности, последующее надлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного взыскания задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество.

Сам по себе факт нарушения ответчиком обязательств по кредитному договору не может являться безусловным основанием для взыскания с ответчика всей суммы кредита. В соответствии с п. 2 ст. 54.1 Закона об ипотеке, ст. 348 ГК РФ отказ в обращении взыскания в данном случае не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если для такого обращения возникнут новые основания. При отказе в удовлетворении данного требования права истца, в том числе имущественные, не нарушаются, поскольку залоговые обязательства заемщика перед банком сохраняются на весь период погашения задолженности, следовательно, банк не теряет свои залоговые права, и в случае существенного нарушения обязательств по возврату долга заемщиком залогодержатель не лишен возможности реализации своих прав за счет заложенного имущества.

* * *

Резюмируя изложенное, выражаем надежду, что настоящая статья поможет адвокатам, представляющим интересы доверителей, эффективно «отбиться» от необоснованных претензий финансистов. В следующих статьях мы проанализируем иные проблемы, связанные с защитой прав ипотечных заемщиков.


1 Информационный бюллетень Банка России «Динамика реструктуризации кредитов населения и бизнеса». 2020. № 7. 28 сентября.

2 Жилого места нет // Российская газета. 2020. 19 июля.

3 Информационные письма Банка России от 30 сентября 2020 г. № ИН‑06–59/140 о продлении отдельных мер по ограничению последствий распространения коронавирусной инфекции (COVID‑19); № ИН‑06–59/142 – о реструктуризации кредитов (займов), предоставленных физическим лицам.

4 Апелляционные определения Верховного Суда Республики Татарстан от 17 июня 2019 г. по делу № 33–10162/2019; Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 апреля 2019 г. по делу № 33–1869/2019; Хабаровского краевого суда от 3 февраля 2017 г. по делу № 33–871/2017; Верховного Суда Республики Карелия от 25 июня 2019 г. № 33–2239/2019; Санкт-Петербургского городского суда от 26 сентября 2017 г. № 33–18025/2017 по делу № 2–3465/2017; Ростовского областного суда от 28 января 2016 г. по делу № 33–1055/2016.

5 Апелляционное определение Самарского областного суда от 13 мая 2019 г. по делу № 33–5552/2019.

6 Определение КС РФ от 15 января 2009 г. № 243-О-О.

7 Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 13 августа 2014 г. по делу № 33–8490/14.

8 Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 10 июня 2015 г. № 33–6355/2015.

9 Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 29 мая 2019 г. № 33–5218/2019.

10 Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 26 мая 2020 г. по делу № 33–4617/2020.