04.12.2020 ВС пресек схему с двойной продажей земли Право.ру

Предприниматель поделил участок и распродал его по частям. Через восемь лет там возвели новый жилой микрорайон. Но неожиданно в полицию пришел некий бизнесмен и заявил – эту землю купил первым в свое время именно он, и теперь хочет вернуть. Силовики не нашли уголовного состава в этой истории , поэтому спор пришлось решать в гражданско-правовом поле.

Весной 2011 года администрация Челябинска продала местному предпринимателю Игорю Беленькому участок площадью 32 Га недалеко от ледовой арены «Трактор». Бизнесмен к тому моменту там уже начал возводить три жилых дома. После сделки коммерсант поделил участок на десяток небольших и распродал их разным компаниям и физлицам. Самая большая часть в 13,5 Га досталась ООО «Стройзаказчик» за 7,7 млн руб. Эта фирма образовала из купленной земли еще несколько участков, которые по цепочке сделок ушли строительным компаниям «Каскад», «Гринфлайт», и Анне Ченцовой*. Девелоперы стали возводить там новое жилье.

А в 2019-м в челябинскую полицию пришел предприниматель Игорь Макаров и сообщил, что в 2011-м именно он первым приобрел у Беленького те самые 13,5 Га земли около хоккейного стадиона за 6 млн руб. К заявлению о мошенничестве в правоохранительные органы Макаров приложил копию договора купли-продажи земли, сказав, что оригинал документа потерял. Сделку все эти годы он не регистрировал, налоги на землю не платил, но считает себя владельцем этих 13,5 Га, писал Znak.com.

Беленький, давая объяснения в полиции, вдруг тоже вспомнил, что действительно продавал землю Макарову, но переход права собственности они так и не смогли зарегистрировать в Росреестре, потому что покупатель уезжал. Тогда Беленький решил, что договор ничего не значит, и нашел на эту землю нового покупателя в лице «Стройзаказчика». Позже, по его словам, он постоянно предлагал Макарову забрать 6 млн руб., но тот отказывался.

Из челябинской полиции до Верховного суда

Полицейские опросили всех участников истории и пришли к выводу, что состава преступления в действиях Беленького нет. Они отказали в возбуждении уголовного дела. Тогда Макаров решил получить спорную землю в гражданско-правовом порядке. В 2019 году он подал иск и указал, что только в 2018-м году узнал о «повторной продаже участка» компании «Стройзаказчик» в 2011-м. Три инстанции признали за истцом право собственности на спорную землю и обязали ответчиков («Каскад», «Гринфлайт» и Ченцову) вернуть участки заявителю. Суды сделали такой вывод, ссылаясь на копию договора купли-продажи земли, заключенного между Макаровым и Беленьким.

Тогда ответчики обратились в Верховный суд. ВС обнаружил в деле целый ряд нарушений. Ведь материалы дела не содержат оригинала документа, якобы подписанного коммерсантами (дело № 48-КГ20-13-К7).

Кроме того, Макаров вправе требовать возврата земли, если она до сих пор находится у продавца (п. 26 постановления Пленума ВС от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений ГК об ответственности за нарушение обязательств»). Но участки много лет принадлежат другим лицам, которые возвели там целый жилой микрорайон. Соответственно, истцу необходимо требовать возмещения убытков от Беленького, разъяснили судьи ВС.

И главное, на что обратила внимание судебная коллегия ВС – нет никаких сведений, что Макаров как-то владеет спорной землей. Сама по себе оплата по договору не свидетельствует о том, что  у истца возникло право собственности на спорное имущество.

Учитывая перечисленные обстоятельства, «тройка» судей под председательством Александра Кликушина отменила все акты нижестоящих инстанций по этому спору и отправила его на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты: «ВС сделал правильный вывод»

В определении ВС затронута проблема так называемой двойной продажи недвижимости, констатирует юрист Содружества земельных юристов Анна Андреева. По ее словам, продавец может реализовать недвижимость «повторно» между заключением сделки и госрегистрацией.

Чтобы избегать подобных ситуаций, партнер АБ Казаков и партнеры Елена Муратова советует не затягивать с регистрацией права собственности и поскорее идти в Росреестр. А покупателю — отдавать деньги лишь после оформления, рекомендует Андреева.

Обращение в суд через столько лет после сделки, когда на части участка уже возводится многоквартирный дом, свидетельствует о том, что Макаров не получил участок во владение, а значит не может и претендовать на собственность при конкуренции покупателей — ВС сделал такой  вывод, и он правильный.Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ Качкин и партнеры

Одним словом, надо выбирать тот способ расчета, где не нужно всю сумму сделки вносить предоплатой, констатирует управляющий партнёр FTL Advisers Наталья Пацева. Она советует разбивать оплату на аванс и постоплату.

*Имя и фамилия изменены редакцией