10.03.2021 Когда собственник коммерческой недвижимости не оплатит расходы на проведение судебной оценочной экспертизы по делу об оспаривании кадастровой стоимости? Закон.ру

Оспаривание кадастровой стоимости – один из самых очевидных и простых способов снизить налоговую нагрузку для владельцев коммерческой недвижимости.

Однако, издержки, возникающие в ходе реализации проекта способны не только существенно снизить ожидаемую экономию, но в определенных случаях и вовсе сделать процесс экономически не целесообразным.

Судебные расходы, которые понесет собственник:

– подготовка отчета об оценке рыночной стоимости;

– госпошлина;

– судебная экспертиза;

– юридическое сопровождение (опционально).

Обязанность истца представить в суд отчет об оценке рыночной стоимости содержится в п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ. Данное процессуальное требование отсылает к установленному в ч. 5 ст. 247 КАС РФ правилу, согласно которому обязанность доказать величину рыночной стоимости лежит на административном истце.

Однако, данный отчет фактически не играет никакой роли – в 99% случаев по делу назначается судебная оценочная экспертиза либо по ходатайству одной из сторон, либо, при отсутствии такого ходатайства, на усмотрение суда в случае если возникают сомнения в законности и обоснованности доводов административного истца, в том числе в части величины рыночной стоимости, содержащейся в отчете.

Как правило, после проведения судебной экспертизы, содержащиеся в ней выводы ложатся в основу решения суда.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, из системного анализа которых следует, что рыночная стоимость представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая — принимать исполнение; стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости (затратный, доходный и сравнительный), включая их совместное применение, общеизвестны и признаны в том числе в качестве федеральных стандартов оценки, однако разнообразие экономических, местных и прочих факторов не позволяет с полной определенностью предписать однозначное для каждого случая их применение.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-11 по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных норм прав и свобод граждан. При этом при существующих стандартах оценки таковым отклонением считается отклонение в два и более раза.

Таким образом сформировалась позиция, при которой права административного истца нарушены только в том случае, если рыночная стоимость меньше кадастровой на 50% и более. Соответственно только в этом случае расходы на судебную экспертизу можно возложить на ответчика.

Валерий Сердюков