11.05.20. Справедливый подход. ВС РФ Обзор судебной практики по делам о земле и недвижимости за I квартал 2020 г. АГ.

Обзор судебной практики по делам о земле и недвижимости за I квартал 2020 г.

В настоящий обзор судебной практики по делам о земле и недвижимости включены дела, при рассмотрении которых ВС РФ исправил достаточно серьезную ошибку судов нижестоящих инстанций, связанную с неправильной оценкой соотношения правового статуса, устанавливаемого документацией градостроительного зонирования и правоустанавливающими документами; призвал суды не руководствоваться исключительно формальным подходом при рассмотрении дел о самовольных постройках; обратил внимание на недопустимость нарушения конституционных прав при применении тех или иных мер государственного принуждения, сориентировал суды определять рыночную стоимость объекта недвижимости для установления кадастровой стоимости безотносительно НДС, указал – в случаях, когда на одном земельном участке расположены объекты недвижимости нескольких собственников, бремя платы за пользование земельным участком не должно ложиться только на собственника земельного участка.

Градостроительное зонирование

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 января 2020 г. по делу № 305-ЭС19-18488, А40-288002/2018

Фабула:

Предприниматель заключил договор аренды участка лесного фонда для использования в рекреационных целях. В результате вхождения участка в состав города федерального значения Москвы, утверждения впоследствии Правил землепользования и застройки г. Москвы в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о видах разрешенного использования земельных участков в соответствии с утвержденным градостроительным регламентом. Руководствуясь фактом изменения видов разрешенного использования, индивидуальный предприниматель обратился к арендодателю в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом с просьбой заключить соответствующие дополнительные соглашения к договору аренды в части изменения цели предоставления участков на вид, допускающий индивидуальное жилищное строительство.

Суд первой инстанции в иске отказал, указав на предоставление земельных участков для конкретных целей, в связи с чем правовые основания для удовлетворения требований отсутствуют.

Иную позицию заняли апелляционная и кассационная инстанция, оценив несоответствие видов разрешенного использования земельных участков в качестве препятствия для нормального использования земельных участков по назначению, указанному в ЕГРН.

Позиция суда:

Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены спорные участки, не свидетельствуют об обязанности арендодателя внести изменение в договоры аренды в части видов использования участков.

Изменение указанного в договорах вида использования на иной вид – «для размещения индивидуального жилого дома» без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо.

Комментарий:

Верховным Судом РФ исправлена достаточно серьезная ошибка судов нижестоящих инстанций, связанная с неправильной оценкой соотношения правового статуса, устанавливаемого документацией градостроительного зонирования и правоустанавливающими документами (в том числе договором аренды).

Законодательство четко разграничивает вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом и цель предоставления по договору: в результате осуществления процедуры градостроительного зонирования определяются все возможные, с учетом фактического и перспективного, виды использования. Арендатор как собственник земельного участка, в свою очередь, определяет цель предоставления из возможных видов разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом, устанавливая тем самым определенные ограничения.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Самовольное строительство

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 марта 2020 г. по делу № 310-ЭС19-11707, А48-2996/2016

Фабула:

Сетевая компания обратилась в суд к Обществу с требованием о запрете использования гипермаркета на земельном участке в охранной зоне линии электропередачи, обязании ответчика восстановить положение, обеспечивающее безопасную эксплуатацию ЛЭП, путем сноса гипермаркета.

В качестве основания требований истец ссылался на размещение здания гипермаркета в охранной зоне объекта электрических сетей воздушной линии в отсутствие согласия владельца электрических сетей, возникновение в связи с этим препятствий в обслуживании ЛЭП и создание угрозы жизни и здоровью граждан.

Ввиду недоказанности самовольного характера постройки, отсутствия доказательств нарушения права собственности или законного владения ЛЭП со стороны компании, суды первой и апелляционной инстанции в удовлетворении требований отказали. Кассационная инстанция, более того, усмотрела признаки злоупотребления правом со стороны истца.

Позиция суда:

Суды нижестоящих инстанций сформулировали неправомерные выводы о том, что строительство гипермаркета осуществлено ответчиком на законном основании с получением необходимых разрешительных документов и не нарушает права и законные интересы истца как собственника ЛЭП.

Поскольку охранные зоны объектов электросетевого хозяйства установлены в том числе в целях защиты жизни и здоровья граждан, недопущения причинения вреда имуществу физических или юридических лиц, при рассмотрении вопроса о запрете осуществлять эксплуатацию объекта недвижимости, построенного в охранной зоне, особенно такого, как гипермаркет, где возможно нахождение значительного количества покупателей и работников, суду необходимо было исследовать вопрос о том, создает ли угрозу безопасности жизни и здоровью неопределенного круга лиц нахождение спорного здания гипермаркета в охранной зоне ЛЭП.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; в том числе установить, создает ли нахождение спорного объекта в охранной зоне ЛЭП угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан; в целях установления данного обстоятельства рассмотреть вопрос о назначении экспертизы; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Комментарий:

В данном деле Верховный Суд РФ призывает суды не руководствоваться исключительно формальным подходом при рассмотрении дел, связанных с самовольными постройками. Если лицо возводит здание определенного социального назначения в охранной зоне, в котором предполагается массовое нахождение людей, то необходимо исследовать все возможные ограничения и факторы угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме того, Верховный Суд РФ отмечает: если собственник знал, что возведение здания нарушит права другого собственника, то отсутствие признаков самовольной постройки еще не означает, что не нарушаются право собственности и законное владение другого лица.

Развивая мысль о значении и функциях охранных зон, высшая судебная инстанция указывает, что установление этих зон направлено не только на обеспечение сохранности данных объектов при их эксплуатации, обслуживании и ремонте, но и на предотвращение аварий, катастроф и иных возможных неблагоприятных последствий и тем самым на защиту жизни и здоровья граждан.

Принимая во внимание высокую степень опасности и специфику объекта, связанную с регулярным нахождением в здании большого количества людей, такой подход судов при решении вопроса о судьбе объекта расценивается не иначе как халатность.

Ограничившись формальным сравнением фактических обстоятельств с содержанием ст. 222 ГК РФ, суды создали предпосылки для негативных последствий не только в рамках правового поля, но и фактически согласились с возможностью причинения угрозы жизни и здоровью.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2020 г. № 308-ЭС19-21484 по делу № А32-30003/2018

Фабула:

Администрация муниципального образования обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю об обязании снести самовольную постройку. Администрация полагала, что здание используется предпринимателем в качестве гостиницы при установленном виде разрешенного использования земельного участка – для индивидуального жилищного строительства; строение возведено с нарушениями градостроительных норм и правил.

Суды первой и второй инстанции требования удовлетворили. ВС РФ решения отменил в связи с недостаточной правовой оценкой и неправильным применением норм.

Позиция суда:

Судами не был рассмотрен вопрос о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции в виде возведения пристройки.

ВС РФ посчитал формулировку из экспертного заключения «Угроза жизни возможна при возникновении пожара для лиц, находящихся внутри объекта» как угрозу, не подпадающую под определение угрозы для жизни, о которой говорится в ст. 222 ГК РФ.

Сделан вывод о том, что нельзя признать правомерным вывод судов о нецелевом использовании постройки. Для ВС РФ достаточным доказательством стали заключение эксперта о функциональном назначении строения и отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих невозможность использования объекта в целях личного проживания.

Комментарии:

Интересна позиция суда – «вывод о том, что сама постройка создает угрозу жизни ввиду наличия у нее признаков безопасности, экспертами не сделан», которая подразумевает, что наличие нарушений в правилах противопожарной безопасности не является препятствием для того, чтобы считать постройку в целом безопасной.

Разрешая вопрос фактического использования объекта, суд указывает: ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих невозможность использовать объект в целях личного проживания, основания для сноса объекта в связи с использованием постройки по нецелевому назначению нельзя признать правомерными. Верховный Суд РФ не принял во внимание показания истца и ответчика о том, что строение используется под гостиницу, и отсутствие разрешительной документации на строение и работу гостиницы.

Не согласилась судебная коллегия и с решением о сносе объекта, отметив, что нижестоящим инстанциям надлежало установить возможность приведения объекта в состояние до возведения пристройки. Зачастую суды совершают ошибку, обязывая ответчика снести весь объект, тем самым нарушая баланс соразмерности санкции и совершенного правонарушения. Вместе с тем Конституционный Суд РФ обращал внимание на недопустимость нарушения конституционных прав при применении тех или иных мер государственного принуждения.

Кадастровая стоимость

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19-66

Фабула:

Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости без учета НДС.

Суд первой инстанции установил кадастровую стоимость в размере, равном рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы. Суд апелляционной инстанции изменил решение нижестоящего суда, установив кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по итогам проведения дополнительной судебной экспертизы без учета НДС.

Позиция суда:

Верховный Суд РФ указал, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

Определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности.

Комментарий:

С одной стороны, Верховный Суд РФ пытается поставить точку в вопросе о необходимости включения НДС в рыночную стоимость по делам об установлении кадастровой стоимости. Суд указывает, что результаты оценки объектов недвижимости для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной должны определяться без выделения НДС и не могут уменьшаться на сумму НДС, выделенного в используемых при оценке ценах.

Стоит отметить алогичность рассуждений при оценке действий нижестоящих судов. Верховный Суд РФ согласился с апелляцией в том, что установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, противоречит законодательству об оценочной деятельности, однако определение рыночной стоимости с выделением НДС счел неправомерным.

Несмотря на неоднозначную трактовку правовых позиций, четкое понимание все же сформулировано, ВС РФ ориентирует суды на необходимость определения рыночной стоимости безотносительно НДС.

Земельные споры

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 марта 2020 г. № 305-ЭС19-22153 по делу № А40-221422/2018

Фабула:

Общество 1 обратилось в суд с иском к Обществу 2 о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка, находящегося в собственности истца, на котором расположено недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности обеим сторонам спора. Несмотря на отсутствие арендных отношений, истец рассчитывал на получение средств в размере сбереженной арендной платы.

Нижестоящие инстанции требование удовлетворили, в связи с чем ответчик обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Позиция суда:

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

На момент приватизации правопредшественника истца на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, в отношении которых правопредшественник истца не мог не знать, что они принадлежат ответчику на праве собственности. То обстоятельство, что на момент приватизации земельного участка ответчик не зарегистрировал право собственности на эти объекты недвижимости, не могло служить основанием для приватизации публичного земельного участка без учета правил ст. 36 ЗК РФ.

В случае если земельный налог за весь земельный участок был полностью уплачен одним из собственников, он вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.

Комментарий:

В анализируемом деле перед Верховным Судом РФ встал вопрос, каким образом необходимо рассчитывать размер неосновательного обогащения: путем взыскания арендной платы за фактическое пользование земельным участком или взыскания части земельного налога, который должен был платить второй собственник, если бы его право не было нарушено и им была приватизирована доля в праве на земельный участок.

Верховный Суд РФ указывает – в случаях, когда на одном земельном участке расположены объекты недвижимости нескольких собственников, бремя платы за пользование земельным участком не должно ложиться только на собственника земельного участка. Принцип платности, который был принят во внимание судами нижестоящих инстанций, не был проигнорирован. Верховным Судом РФ справедливо отмечено, что форма платы за землю со стороны ответчика – земельный налог. В случае, если ранее налог оплачивался полностью истцом, он может претендовать на возмещение расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.

Необходимо отметить, что позиция, согласно которой приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка, не является новой. Аналогичную позицию ранее высказал Высший Арбитражный Суд РФ в Пленуме от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».