12.05.2021 КС подтвердил право потребительского кооператива управлять зданием бизнес-центра АГ НОВОСТИ

Действующее законодательство разрешает собственникам помещений в нежилом здании выбрать в качестве способа управления этим зданием управление иным специализированным потребительским кооперативом, указал он

Конституционный Суд РФ опубликовал Определение № 599-О по жалобе на неконституционность п. 2 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса, согласно которому к способам управления многоквартирным домом относится управление ТСЖ или жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом.

ООО «Центр Трансфера Технологий» является собственником помещения в многоэтажном бизнес-центре с многоуровневой автостоянкой в г. Санкт-Петербурге, а управление зданием осуществляет офисно-эксплуатационный кооператив. В 2018 г. арбитражный суд удовлетворил иск кооператива к обществу о взыскании с него задолженности по оплате расходов на содержание общего имущества в здании бизнес-центра, по уплате неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами. Апелляция и кассация подтвердили это решение.

В марте 2019 г. суд общей юрисдикции отказался удовлетворять иск общества «ЦТТ» о признании недействительными решения общего собрания членов офисно-эксплуатационного кооператива от 25 октября 2016 г. и решения общего собрания собственников помещений в этом здании от 26 мая 2017 г. об избрании такого кооператива в качестве специализированного потребительского кооператива для управления зданием бизнес-центра.

Тогда суд счел, что голосование истца не могло повлиять на принятое общим собранием решение, поскольку в собрании от 26 мая 2017 г. участвовали собственники, владеющие помещениями, площадь которых составляет 65,87% от общей площади помещений бизнес-центра, при этом доля площади принадлежащего обществу «ЦТТ» составляет лишь 0,28% площади здания. Суд также заключил, что доводы истца фактически направлены на несогласие с установленными тарифами на содержание общего имущества и избранным способом управления нежилым зданием.

Впоследствии апелляция отменила решение первой инстанции в части отказа в признании недействительным решения собрания членов кооператива от 25 октября 2016 г. с прекращением производства по делу в этой части (поскольку ранее в удовлетворении такого требования уже было отказано вступившим в силу судебным решением), в остальной части оно было оставлено без изменения. В свою очередь кассация поддержала судебный акт апелляции, а Верховный Суд отказался рассматривать кассационную жалобу общества.

В жалобе в Конституционный Суд общество «ЦТТ» указало, что оспариваемая им норма – в части закрепления в ней в качестве способа управления многоквартирным домом управления иным специализированным потребительским кооперативом – не соответствует Конституции. По мнению заявителя, в контексте правоприменительной практики п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК позволяет кооперативу, не осуществлявшему строительство нежилого здания, управлять таким объектом, а также распоряжаться общим имуществом собственников помещений этого здания, поскольку подобные решения должны приниматься общим собранием вышеуказанных лиц большинством не менее 2/3 от общего числа их голосов.

После изучения жалобы Конституционный Суд отказался рассматривать ее по существу. Он подчеркнул, что именно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме изначально осуществляет выбор способа управления многоквартирным домом и в дальнейшем вправе изменить его. При этом спорная норма, закрепляющая закрытый перечень способов управления многоквартирным домом применительно к жилищным отношениям, в системе действующего правового регулирования не исключает возможности выбора собственниками помещений в нежилом здании потребительского кооператива в качестве управляющей организации.

Установление же и исследование фактических обстоятельств, имеющих значение для разрешения конкретного дела заявителя (включая проверку соответствия потребительского кооператива, управляющего зданием бизнес-центра, одно из помещений которого находится в собственности ООО «ЦТТ», нормативным требованиям к потребительским кооперативам, которые могут избираться собственниками помещений в нежилом здании для управления последним), не входят в его компетенцию, заметил КС. Спорное законоположение, перечисляя способы управления многоквартирным домом, не закрепляет ни компетенции общего собрания собственников помещений в нем, ни прав и обязанностей избранного к управлению таким домом субъекта, в том числе потребительского кооператива. Таким образом, заключил Суд, спорная норма не нарушает конституционных прав заявителя в указанных им аспектах.

Председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила: хотя перечень способов управления в законе является ограниченным, именно собрание собственников помещений изначально осуществляет выбор способа управления, а также имеет право его изменить, соответственно, оно не лишено права на участие в деятельности по управлению многоквартирным домом. «Вопросы компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома либо избранного способа управления оспоренное законоположение не регламентирует. Тем самым Суд еще раз подчеркнул, что положения жилищного законодательства по управлению многоквартирным домом применимы и к отношениям собственников нежилых помещений», – пояснила она.

По мнению адвоката Нижегородской областной коллегии адвокатов Александра Немова, по большому счету на все аргументы заявителя Конституционный Суд ответил сухим анализом законодательства, а то, каким образом сложилась ситуация у заявителя в судебных разбирательствах, КС РФ не стал оценивать вовсе.

«Довод заявителя о том, что кооперативу (который не занимался строительством дома) позволено управлять (и даже распоряжаться) общедомовым имуществом в нарушение Конституции, Суд отверг со ссылкой на то, что действующим законодательством не предусмотрено подобное распоряжение общедомовым имуществом. До рассмотрения дела в КС в судебных разбирательствах не оспаривался ни единый факт подобного распоряжения имуществом со стороны кооператива, а суды пришли к выводу, что заявитель, по сути, не согласен с размерами тарифов, а не с самим фактом избрания способа управления имуществом», – заметил Александр Немов.

Зинаида Павлова