16.03.2022 Наличие записи об аресте недвижимости не препятствует прекращению договора // ВС рассмотрел дело Ефима Осипова Закон ру

Верховный суд (ВС) указал, что лицо, купившее на торгах арестованное имущество, может отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата задатка. На этот вывод не влияет то, что запись об аресте была внесена в ЕГРН и покупатель мог узнать о том, что имущество арестовано. Управляющий должен был уведомить покупателя о наличии ареста и не может ссылаться на то, что покупатель действовал неосмотрительно.

ВС обратил внимание на то, что в данном деле на имущество был наложен арест в рамках уголовного дела. Этот арест может быть снят только органом, который принял решение об аресте (следователь по уголовному делу). Регистратор или покупатель не могут самостоятельно снимать аресты. Наличие же ареста мешает зарегистрировать переход прав на имущество — т.е. делает невозможным исполнение обязательства продавца по договору купли-продажи.

Из этого следует, что покупатель должен иметь возможность отказаться от договора купли-продажи — иначе он рискует остаться в заведомо неисполнимом договоре. Для осуществления данного права не важно, соответствовали ли действительности сведения об имуществе, которые ему сообщил продавец.

ВС посчитал, что покупатель может требовать возврата задатка, который он внес по договору. По общему правилу, если договор прекращается по вине лица, получившего задаток, то он должен вернуть его плательщику в двойном размере. В рассмотренном деле покупатель требовал лишь возврата уплаченного задатка. Из позиции ВС неясно, может ли в принципе покупатель претендовать на возврат задатка в двойном размере. Коллегия лишь упоминает, что стороной, которая ответственна за неисполнение договора, является продавец, поэтому «покупатель вправе требовать возврата задатка».

Экономическая коллегия не согласилась с доводами управляющего о том, что покупатель является недобросовестным, поскольку информация об аресте содержалась в ЕГРН. Именно продавец (в лице управляющего) обязан сообщать участникам торгов информацию о наличии ограничений и обременений в отношении имущества. Когда продавец намеренно скрывает от покупателей информацию о наличии обременений и ограничений, он не может ссылаться на то, что покупатель мог получить такую информацию, посмотрев в ЕГРН. Это приведет к защите лица, которое само является недобросовестным — самого продавца.

Позиция высказана в деле Ефрема Осипова (дело № А40-51969/2020). Он принимал участие в торгах по покупке имущества Татьяны Ростовцевой, которую признали банкротом.

Дмитрий Гниденко, финансовый управляющий ее имуществом, выставил на торги земельный участок с домом. Ефрем Осипов выплатил задаток в размере четырех миллионов и оказался единственным лицом, принявшим участие в торгах. С ним был заключен договор купли-продажи.

После подписания договора Ефрем Осипов запросил в Росреестре выписку на объекты недвижимости и обнаружил, что на них был наложен арест по уголовному делу. Он направил управляющему заявление об отказе от договора и потребовал возвратить задаток, но управляющий отказался это сделать.

Ефрем Осипов обратился в суд.

Суды трех инстанций отказались удовлетворять его требования. Они сослались на то, что покупатель должен был узнать о наличии ареста до заключения договора купли-продажи. Его действия не соответствовали стандартам добросовестности и осмотрительности, поэтому в удовлетворении его требования о возврате задатка должно быть отказано.

ВС с такой позицией не согласился и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.