16.07.2021 Адвокаты оценили выводы КС о порядке истребования имущества от добросовестного приобретателя АГ НОВОСТИ

Ранее Суд указал, что разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника оборота, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности бывших супругов
Конституционный Суд опубликовал Постановление № 35-П от 13 июля по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса, регулирующего порядок истребования имущества от добросовестного приобретателя.

Как ранее сообщала «АГ», в августе 2015 г. гражданин Г. продал гражданину М. без согласования с бывшей супругой находившуюся в их совместной собственности квартиру в Ангарске. Спустя год эта квартира была приобретена по договору купли-продажи Евгением Мокеевым. Однако гражданка Г. добилась в суде раздела совместно нажитого в период брака имущества и признания недействительной сделки по продаже квартиры ее бывшим мужем. Суд общей юрисдикции истребовал от нового собственника квартиры ½ долю в праве собственности на жилое помещение. Доводы заявителя о том, что он является добросовестным приобретателем, а срок исковой давности истек, были отклонены судом.

В жалобе в Конституционный Суд Евгений Мокеев отметил, что применение судами общей юрисдикции п. 1 ст. 302 ГК РФ в гражданском деле лишило его ½ доли единственного жилья. При этом сделка купли-продажи между ним и гражданином М. не была признана недействительной. По мнению заявителя, такое правовое регулирование не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением, поскольку это будет установлено на основании судебного решения значительно позднее и, кроме того, лишает его даже компенсации. Гражданин добавил, что оспариваемая норма на практике становится основанием для истребования от законного титульного владельца (добросовестного приобретателя) доли жилого помещения, находящегося у него на праве собственности, и потому противоречит ряду положений российской Конституции.

По итогам рассмотрения дела Конституционный Суд напомнил, что оспариваемая норма неоднократно была предметом его рассмотрения (в частности, постановления от 21 апреля 2003 г. № 6-П и от 22 июня 2017 г. № 16-П). Он также упомянул, что сам факт внесения в ЕГРН записи о госрегистрации права собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке, поэтому оба супруга являются собственниками такой недвижимости.

Как пояснил Суд, разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности бывших супругов и не было ли оно по какой-либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них. Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к процедуре госрегистрации недвижимости.

«Вместе с тем бывший супруг (сособственник общего совместного имущества), сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности – по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества. По крайней мере, он вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нем как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество. В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества», – подчеркнуто в постановлении Суда.

По мнению Суда, обстоятельства конкретного дела могут свидетельствовать о незаинтересованности бывшего супруга в судьбе своего имущества или же означать, что такой человек полагался на осуществление правомочий бывшим супругом. При этом отчужденное спорное имущество не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в сделке, помимо его воли. Соответственно, права такого бывшего супруга можно защитить путем предъявления требований к другому супругу. В то же время гражданин, приобретший жилое помещение у третьего лица, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем бывший супруг.

Таким образом, КС счел, что не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не предпринял мер по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником на законных основаниях. Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота. В связи с этим Суд заключил, что спорная норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования жилого помещения в аналогичных спорах. КС РФ добавил, что федеральный законодатель вправе скорректировать правовое регулирование отношений, связанных с госрегистрацией прав на имущество в совместной собственности экс-супругов. Он также распорядился пересмотреть судебное дело заявителя.

Адвокат АП г. Москвы, к.ю.н., медиатор, партнер, руководитель практики семейного права BGP Litigation Виктория Дергунова отметила, что в настоящее время в гражданском законодательстве действует презумпция добросовестности приобретателя недвижимого имущества, полагавшегося на данные, содержащиеся в публичном реестре, принцип достоверности которых предполагает, что сведения, внесенные в него, актуальны и соответствуют действительности, в связи с чем любое лицо в целях проявления должной степени осмотрительности может полагаться на них при совершении сделок и принятии решений. «Такая презумпция действует до того момента, пока в судебном порядке не будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, от которого ему перешли права на него (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ)», – пояснила она.

По словам эксперта, в целях оспаривания сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом супругов семейное законодательство устанавливает специальное основание – отсутствие на ее совершение согласия супруга, на имя которого такое имущество не зарегистрировано. «В подавляющем числе дел суды, как правило, признавали сделки по продаже недвижимого имущества, совершенные одним супругом без согласия второго, недействительными и возвращали отчужденное имущество обратно, изымая его у добросовестных приобретателей. Во многом это было связано с тем, что суды предъявляли повышенный стандарт доказывания к покупателям и их добросовестности, предлагая им проверять не только паспорта продавцов недвижимости и данные публичных реестров, но и любыми иными способами убеждаться, что отчуждаемое имущество не является предметом совместной собственности, например изучить договор банковской ипотеки на приобретаемое имущество, данные в сети Интернет, осмотреть лично объекты продажи (см. Определение Верховного Суда РФ от 16 января 2018 г. № 4-КГ17-76)», – отметила Виктория Дергунова.

Адвокат добавила, что в одном из дел ВС не признал покупателя добросовестным приобретателем, посчитав, что поскольку стоимость объекта недвижимого имущества, который он приобрел, была в шесть раз ниже рыночной, то при отсутствии разумных причин занижения цены он мог и должен был провести дополнительную проверку юридической судьбы имущества, которая бы позволила ему узнать об отсутствии у продавца прав на его продажу (см. Определение Верховного Суда РФ от 10 апреля 2020 г. № 301-ЭС20-3739 по делу № А17-5432/2016).

«Получив данные из ЕГРН, покупатель должен проявить осмотрительность и уточнить, состоит ли в браке продавец. В случае подтверждения указанной информации необходимо соотнести дату регистрации права собственности продавца на объект недвижимости с датой регистрации брака. Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, то презюмируется, что квартира была приобретена в совместную собственность. В таком случае продавец должен получить согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества. Согласие другого супруга не требуется при наличии брачного договора, соглашения о разделе совместно нажитого имущества или вступившего в законную силу судебного акта о разделе совместно нажитого имущества. Вместе с тем в силу отсутствия публичного реестра заключенных браков в действительности любой продавец может состоять в нем без отражения этой информации в паспорте, в котором в силу разных причин штамп, подтверждающий вступление в брак, может отсутствовать. Таким образом, никакие заверения продавца о том, что имущество было приобретено им не в браке, в действительности не могут гарантировать на 100%, что оно не является предметом совместной собственности и спора между супругами, в том числе бывшими», – подчеркнула Виктория Дергунова.

Она отметила, что рассматриваемое дело, напротив, перекладывает обязанность вести себя добросовестно на лиц, желающих оспорить сделку и изъять имущество у добросовестного приобретателя: именно на супруге, как собственнике имущества, лежит обязанность по внесению сведений о себе в публичный реестр в целях сохранения контроля над недвижимостью. Если супруг добился упоминания себя как собственника в ЕГРН, то он может прямо запретить производить любые сделки с недвижимостью без своего личного согласия или участия в них путем обращения в Росреестр с соответствующим заявлением.

«Высказанная правовая позиция является значимой, поскольку направлена на поддержание стабильности гражданского оборота, полностью соответствует и согласуется с другим подходом, содержащимся в семейном законодательстве: в случае отчуждения общего имущества супругом или его израсходования по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи его стоимость может быть учтена при разделе совместно нажитого имущества в судебном порядке без оспаривания сделок по его отчуждению. Например, суды могут взыскивать в пользу обманутого супруга денежную компенсацию в размере половины стоимости такого имущества», – подытожила Виктория Дергунова.

Советник ФПА, руководитель практики по семейным и наследственным делам МКА «ГРАД» Сергей Макаров считает, что постановление Конституционного Суда имеет многозначную ценность, поскольку одновременно подтверждает ранее высказанные позиции и указывает новые ориентиры. «Этот документ посвящен ранее высказанной позиции о необходимости защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости. Еще в 2003 г. поистине исторически значимым Постановлением № 6-П Суд развернул правоприменительную практику на защиту добросовестного приобретателя, и с тех пор он последовательно высказывается в защиту добросовестного приобретателя -– что уже имеет многогранное значение, так как защищает и право собственности, и стабильность гражданского оборота», – подчеркнул он.

Касательно же новых ориентиров, по мнению эксперта, можно с благодарностью к КС отметить четко выраженную установку – фактически призыв к бывшим супругам, не оформившим свои права на имущество, приобретенное в браке, предпринимать меры – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности – по контролю за этим имуществом и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества. «Это – очень четко сформулированная установка на необходимость проявлять добросовестность и не просто защищать свои права, а защищать их добросовестно, не нарушая без необходимости права иных лиц», – заметил Сергей Макаров.

Он также выразил надежду, что с учетом примененной Судом формулировки касательно действий по своевременному разделу совместно нажитого имущества властям все-таки придется наконец-то изменить свою практику в части нежесткого толкования сроков исковой давности по делам о разделе совместно нажитого имущества супругов. «Было бы идеально, если бы сначала в практике ВС РФ, а затем и в законодательстве было закреплено правило о необходимости урегулировать имущественные отношения между бывшими супругами в течение трех лет с момента прекращения брака», – полагает адвокат.

Зинаида Павлова