17.02.20. «Овчинка выделки» стоила. Из опыта оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. АГ.

«Овчинка выделки» стоила

Из опыта оспаривания кадастровой стоимости земельного участка
Юлова Елена
Юлова Елена

Адвокат, председатель МКА «Юлова и партнеры»
Материал выпуска № 3 (308) 1-15 февраля 2020 года.

В настоящем комментарии к статье Анжелики Манучаровой «Алгоритм защиты» (см.: «АГ». 2020. № 2 (307), № 3 (308)) автор делится своим опытом оспаривания кадастровой стоимости земельного участка по недостоверности, рассказывая о некоторых процессуальных хитростях.

Если не касаться исправления технических или реестровых ошибок, оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости (далее – ОН) можно по двум основаниям:

  • не соглашаясь с установленной кадастровой стоимостью ОН, просить комиссию, суд внести в ЕГРН рыночную стоимость ОН как кадастровую;
  • оспаривать кадастровую стоимость по недостоверности.

В первом случае – вопрос «экономический»: стоит ли «овчинка выделки»? Так, например, наша коллегия отказалась от оспаривания кадастровой стоимости ОН – помещения нашего офиса по данному основанию, поскольку кадастровая стоимость была рассчитана чуть выше рыночной, и после оплаты труда оценщика по составлению заключения о рыночной стоимости мы сэкономили бы на сумме налога на имущество 30 000 руб. (вместо 290 000 руб. стали бы уплачивать 260 000 руб.), а после очередного определения кадастровой стоимости ОН через 3–5 лет процедуру пришлось бы проходить заново. К тому же мы потеряли бы «время в пути» (т.е. в коридорах судебной власти в ожидании процесса).

Причем налог рассчитывается в ином размере лишь с момента подачи соответствующего иска в суд (заявления в комиссию) и подлежит уплате опять в «повышенном размере» с момента определения кадастровой стоимости в следующих периодах. В нашем случае мы узнали о повышении кадастровой стоимости через полтора года после ее определения, и нам оставалось еще полтора года до новой оценки, т.е. примерно 45 000 руб. экономии при стоимости услуг оценщика от 50 000 руб. Более того, еще следует учесть расходы на судебную экспертизу, ходатайство о проведении которой надо заявлять, чтобы не рисковать отменой судебного акта, как следует из нижеприведенного примера.

Когда же кадастровая стоимость ОН оспаривается как недостоверная, налог пересчитывается с даты ее определения государственным органом.

Так, в 2012 г. я получила извещение об уплате земельного налога в 120 000 руб. исходя из кадастровой стоимости ОН в 8,2 млн руб. Смотрела в извещение и не верила глазам: участок во Владимирской области, в глуши, никаких коммуникаций, кроме электричества, добираться «на кривой кобыле» – электричкой до Петушков, 45 минут рейсовым автобусом (ходит три раза в день по расписанию) и потом – километра два полем.

При этом губернатор своим «указом», утверждая результаты кадастровой оценки по области в октябре 2011 г., установил его действие с 1 января 2009 г., т.е. я уже была «должна» за несколько лет. Понимая это, мне пришлось оспаривать кадастровую стоимость земельного участка как недостоверную, чтобы таковой она считалась не с даты вступления в законную силу судебного акта по  иску (в то время еще изменения кадастровой стоимости в ЕГРН вносились именно после вступления решения в законную силу, а не с даты подачи иска, как сейчас), а с даты ее определения – 1 января 2009 г. Но ведь оспорить кадастровую стоимость как недостоверную –  все равно что отменить  постановление о возбуждении уголовного дела как незаконное.

По сути, у меня не было никаких оснований считать кадастровую стоимость недостоверной, кроме уверенности, что принадлежащий мне земельный участок не может стоить «300 000 долларов США» ни при каких оценках и что «в пути» эти основания найду, запросив с помощью суда соответствующие доказательства. Так оно и вышло – основания недостоверности были найдены.

Однако, подавая иск я понимала, что просто отменить кадастровую стоимость земельного участка мало – госорган опять насчитает «кадастровую стоимость», какую захочет, а мне опять идти оспаривать? И я рискнула – после признания кадастровой стоимости недостоверной, вторым требованием я просила суд определить кадастровую стоимость ОН как рыночную. И вот тут все три года судебных разбирательств (2 «круга» после отмены в кассации) юристы Роскадастра и Росреестра упражнялись в своем красноречии относительно моего «неграмотного заявления требований»: по их мнению, нельзя просить суд отменить кадастровую стоимость одновременно по двум основаниям – по недостоверности и через определение рыночной, путая «квадратное» с «зеленым».

Да, еще одна процессуальная хитрость. Я понимала, что бой будет непростым и во Владимир, по месту нахождения соответствующих подразделений Роскадастра и Росреестра, «не наезжусь». Да и интересы местной казны Владимирскому суду дороже, чем Московскому. И… изучив соответствующие должностные регламенты, я нашла обязанности Росреестра и Роскадастра по утверждению кадастровой стоимости ОН и подала иск в Московский арбитражный суд по месту нахождения двух из четырех ответчиков.

Три года тяжб до 2015 г. – и вот результат: размер налога составил не 120 000 руб., а 4000 руб. и рассчитан исходя из рыночной стоимости ОН в 700 000 руб., что значительно ниже установленной госорганом в 8,2 млн руб., и начиная с 1 января 2009 г. Однако ИФНС, являясь третьим лицом в процессе, ежегодно шлет требования об оплате задолженности по земельному налогу и пени, и мы с ИФНС проходим ежегодный «квест»: инспекция подает заявление о взыскании в приказном порядке недоимки и пени за предыдущие периоды в мировой суд – я возражаю – переходим в районный суд по месту регистрации слушать иск о взыскании – суд отказывает и… взыскивает судебные расходы. И так – с 2014 г.

Кстати, по трехлетнему арбитражному делу (а с Верховным Судом РФ – все 4 с половиной года) суд взыскал с казны в мою пользу все судебные расходы в размере около 180 000 руб., поскольку кадастровая стоимость была признана недостоверной. А судебные расходы по оспариванию кадастровой стоимости ОН как не соответствующей рыночной стоимости не взыскиваются в принципе.

И я впервые увидела «возмущение» суда первой инстанции необоснованной отменой решения кассацией, выразившееся в выделении в тексте повторного решения в мою пользу соответствующих аргументов «жирным шрифтом». Основанием отмены первоначального решения суда послужило непроведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости ОН, несмотря на то что против представленной истцом оценки ответчики не возражали, зато «кричали» об этом и в апелляции, и в кассации.

«Овчинка выделки» стоила – помимо существенного уменьшения налога я получила еще профессиональный опыт, поскольку все изменения законодательства относительно оспаривания кадастровой стоимости ОН прочувствовала на себе, разобравшись в редких процессуальных и материальных хитросплетениях.

А какие же были основания недостоверности определения кадастровой стоимости, можно узнать из судебного решения – см. постановление от 28 октября 2016 г. по делу № А40-139176/12 (целая детективная история для тех, кто за сухостью текста судебного акта сможет понять суть).