19.01.2022 ВС признал возведенную в здании антресоль под магазин самовольной постройкой АГ НОВОСТИ

Верховный Суд пояснил, что к данному объекту применима ст. 222 ГК РФ, однако нижестоящему суду следует проверить возможность приведения помещение в первоначальное состояние путем демонтажа конструкции

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ опубликовала Определение № 305-ЭС21-19168 по делу № А40-61008/2020 о признании антресоли первого этажа в здании, используемой для размещения магазина, самовольной постройкой, возведенной в отсутствие разрешительной документации.

В ходе обследования земельного участка в г. Москве Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости выявила объект, обладающий признаками самовольного строительства и размещенный без разрешительной документации. Земельный участок под таким объектом, как отмечалось в акте контролирующего органа, не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет. Согласно данным ЕГРН собственником части помещений в здании на участке является ОАО «РЖД», другая часть принадлежит ИП Гамлету Назаряну.

Таким образом, инспекция установила, что увеличение площади здания произошло в результате реконструкции путем возведения антресоли первого этажа, которая была учтена ГБУ «МосгорБТИ» в 2013 г. в общей площади здания и вошла в состав помещения, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, как следовало из ЕГРН. Площадь антресоли фактически использовалась под торговые цели (для размещения магазина), разрешительная документация на реконструкцию не оформлялась, в соответствующие инстанции с заявлением об оформлении разрешений на строительство (реконструкцию) здания застройщик не обращался.

В связи с этим Департамент городского имущества и правительство г. Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Гамлету Назаряну о признании антресоли первого этажа в здании самовольной постройкой и обязании ответчика демонтировать ее, а также о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на данный спорный объект и об освобождении земельного участка от него. По мнению истцов, на неразграниченном участке, правом распоряжения которым обладает г. Москва, без соответствующего разрешения произведены работы по возведению антресоли первого этажа, в результате чего площадь принадлежащего предпринимателю помещения увеличилась на 408,2 кв. м. Таким образом, полагали истцы, антресоль первого этажа обладает признаками самовольного строения.

В ходе судебного разбирательства была проведена строительно-техническая экспертиза, которая, в частности, показала, что возведение антресоли произошло путем реконструкции, приведение здания в первоначальное состояние технически возможно путем демонтажа антресоли, которая соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований, а апелляция и окружной суд поддержали решение. Тем самым суды сочли, что госинспекция ранее выявила несоответствие специальным строительным нормам и правилам только части лестницы, ведущей в пристройку, а спорная антресоль соответствует градостроительным/строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, поэтому не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Соответственно, новый объект недвижимости фактически не был создан, поэтому реконструированную часть нельзя расценить как самовольную постройку, подлежащую сносу.

В кассационной жалобе в Верховный Суд истцы сослались на существенное нарушение норм материального и процессуального права. Изучив материалы дела, Экономколлегия напомнила, что ч. 1 ст. 51 ГрК РФ предусматривает необходимость получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства. В свою очередь, положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию объекта недвижимости, в результате которой возник новый объект.

ВС также отметил, что суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь тогда, когда будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. «Как усматривается из заключения проведенной по делу экспертизы, возведение антресоли площадью 408,2 кв. м к зданию является реконструкцией, вследствие чего изменились индивидуально-определенные характеристики здания, увеличилась его общая площадь. При этом приведение здания в первоначальное состояние путем демонтажа антресоли технически возможно. Выводы экспертов подтверждают наличие у спорного объекта признаков, соответствующих понятию реконструкции, данному законодателем в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса. Между тем реконструкция произведена в отсутствие разрешительной документации. Земельный участок под зданием относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, правом распоряжения которым обладает г. Москва», – указано в определении.

Также отмечается, что в результате строительных работ площадь первоначально зарегистрированных за ответчиком помещений увеличилась с 621 до 1009,7 кв. м, при этом ответчик не обращался в уполномоченный орган для получения соответствующего разрешения на выполнение работ по реконструкции, однако этот факт нижестоящими судами не исследовался и не получил надлежащую правовую оценку для установления наличия у спорного объекта признаков самовольной реконструкции.

Со ссылкой на п. 26 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Суд напомнил, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее такую постройку, надлежащие меры для ее легализации. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при выявлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, для получения которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

При этом суд также должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. При этом право собственности на объект, возведенный без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим его лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло меры для этого (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС от 9 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ»).

Как пояснил ВС, спорный объект в установленном порядке был включен в приложение № 2 к постановлению правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти г. Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». «Таким образом, выводы судов о том, что спорное помещение не относится к объектам самовольного строительства, является необоснованным, поскольку материалами делами подтверждается проведение в спорном помещении самовольной реконструкции в отсутствие разрешительной документации на земельном участке, право распоряжения которым принадлежит г. Москве, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 222 ГК РФ. Между тем данный довод истцов с учетом заключения судебной экспертизы, подтвердившей возможность приведения помещения в первоначальное состояние путем демонтажа антресоли, надлежащим образом судами не исследован и не получил должной правовой оценки», – заключил Верховный Суд, отменяя акты нижестоящих инстанций и возвращая дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Главный юрист АО «ИнфраВЭБ» Павел Лобачев, комментируя «АГ» определение, согласился с выводами ВС о том, что реконструкция объекта недвижимости может быть признана самовольной с применением последствий, предусмотренных ст. 222 ГК. Тем не менее, заметил он, в судебной практике периодически встречается подход, предусматривающий, что самовольным может быть признано только вновь возведенное (а не перестроенное) строение.

Эксперт подчеркнул, что созданием нового объекта по смыслу ст. 222 ГК также признается увеличение площади, высоты, этажности ранее существовавшего объекта – т.е. фактически совершение действий, составляющих реконструкцию по смыслу ГрК. «Таким образом, указанный вывод ВС представляется верным, и его принятие должно способствовать формированию единообразного подхода по подобным делам. В то же время в данном деле обращает на себя внимание тот факт, что изменения площади объекта были зарегистрированы в ЕГРН (т.е. сведения о реконструкции были доступны неопределенному кругу лиц) и заявляемая реконструкция произошла не позднее 2013 г. Потенциально истец (его правопредшественник), осуществляя контрольные функции, должен был выявить заявляемые нарушения не позднее 2013 г. То есть в данном деле имеются признаки истечения срока исковой давности по заявленным требованиям, что в числе прочего предстоит проверить суду первой инстанции при новом рассмотрении дела», – отметил Павел Лобачев.

По мнению директора юридической компании «КОНУС» Алексея Силиванова, ВС напомнил, что право собственности не безгранично и государство при предъявлении претензий по поводу самовольных реконструкций не ограничено сроками. «Учитывая, что за разрешительной документацией на реконструкцию собственник не обращался, Верховный Суд пришел к выводу, что помещение относится к объектам самовольного строительства. Несмотря на наличие экспертного заключения о том, что угрозу жизни и здоровью граждан объект после проведения работ не несет, последствием будет, вероятно, приведение помещения в первоначальное состояние», – предположил он.

По мнению эксперта, в рассматриваемом случае государство зарегистрировало право собственности на помещение в измененном виде за шесть лет до предъявления иска. «Возможность признания постройки самовольной спустя такой длительный срок после госрегистрации свидетельствует о том, что все, кто имеет аналогичные объекты, не смогут “прикрыться” сроками и наличием зарегистрированного права – риск демонтажа будет “висеть” над ними, видимо, всегда. С одной стороны, это хорошо, так как свидетельствует о недопустимости недобросовестного поведения и неотвратимости санкций, но с другой – стабильность гражданских отношений оказывается под угрозой. Вероятно, в судах еще будут подобные дела, и, как представляется, нужно выработать способы легализации самовольных реконструкций, не предусматривающих демонтаж», – считает Алексей Силиванов.

Зинаида Павлова