22.01.2021 ВС разъяснил вопрос об аренде земли под МКД, построенным с участием дольщиков АГ НОВОСТИ

Суд подчеркнул, что споры между прежним собственником земельного участка и застройщиком не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 308-ЭС20-17579 по делу об оспаривании Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отказа регионального Росреестра зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земли между застройщиком и Департаментом.

В марте 2011 г. Департамент и ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение» заключили договор аренды земельного участка площадью в 2,4 га для строительства многоквартирного жилого дома. В отношении участка в ЕГРН были внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу застройщика и в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства. Впоследствии дом был построен и введен в эксплуатацию.

В июне 2014 г. арендный договор был расторгнут, в связи с чем Департамент обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора. Однако ведомство приостановило регистрацию со ссылкой на ч. 1 ст. 13 Закона об участи в долевом строительстве. Впоследствии заявителю было отказано в госрегистрации соглашения, что явилось основанием для его обращения в суд.

Сначала арбитражный суд и апелляция удовлетворили требования Департамента, однако окружной суд отменил их судебные акты и вернул дело на новое рассмотрение. В дальнейшем первая инстанция, а затем и апелляция вновь признали незаконным решение Управления Росреестра, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка. На госорган была возложена обязанность осуществить необходимое действие. Как следовало из судебных решений, поскольку земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, Департамент с указанного момента утрачивает право на распоряжение спорным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся (ст. 413 ГК РФ).

Тем не менее суд округа не согласился с такой позицией нижестоящих судов и отменил их судебные акты, отказав в удовлетворении заявленных Департаментом требований. В частности, он указал на необходимость применения в рассматриваемом случае специальных норм о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме. Окружной суд также сослался на отсутствие в материалах дела таких доказательств, учитывая обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию значительно позднее заключенного и представленного департаментом на государственную регистрацию соглашения от 26 июня 2014 г. и государственную регистрацию права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, случившуюся также спустя несколько лет (в 2017 г.) после заключения этого соглашения. При этом кассация отметила наличие в ЕГРН в отношении земельного участка, зарегистрированного до 1 ноября 2018 г., ограничения (обременения) в виде ареста и запрета совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Департамент сослался на нарушение судом округа норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела № А53-23224/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является госрегистрацией неразрывно связанных с ним прав общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. В свою очередь, в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г. предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как пояснил Суд, возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Так, Законом об участии в долевом строительстве установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников таких правоотношений. «В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13). Залогом должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13), отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу закона, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и соответствующего документа. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Соответственно, вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит нормам права и разъяснениям высших судебных инстанций, а также сделан без учета изменений, внесенных Законом от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ в п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства. Согласно этой норме возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка либо залог права аренды участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, построенный с привлечением средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Такие положения применяются и в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом такого многоквартирного дома.

«Таким образом, учитывая расторжение договора аренды соглашением от 26 июня 2014 г., окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме, отсутствие на момент рассмотрения спора доказательств обращения на основании ст. 14 Закона № 214-ФЗ взыскания на предмет залога, оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды у Управления Росреестра не имелось. Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2020 г. по делу № А53-38414/2019», – заключил ВС РФ и отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков полагает, что Верховный Суд достаточно подробно расписал порядок применения спорной нормы, чтобы впредь лишний раз на нем не останавливаться: «Громоздкая сама по себе правовая конструкция, сопряженная с коллизией, возникшей с жилищным законодательством, детально расписана этим судом».

По мнению эксперта, определение ВС интересно тем, что демонстрирует подход к оценке работы конкретного кассационного суда, который, что также интересно, допустил в своей практике два противоположных подхода. «Следует обратить внимание на то, что Верховный Суд в своем определении сослался на позицию того же самого кассационного суда, чье постановление отменил. Сложилась ситуация, при которой кассация сначала приняла решение об отказе в удовлетворении требований, а затем изменила свой подход в аналогичной ситуации. Верховный Суд не только обратил внимание на ошибки в правоприменении, но и лишний раз напомнил о необходимости следовать единству правоприменительной практики», – заключил Виктор Глушаков.

Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко отметил, что определение Верховного Суда законно и обоснованно. «К сожалению, это не то определение, которое двигает вперед судебную практику, а то, которое исправляет курьезные ошибки нижестоящих судов. Дело в том, что Арбитражный суд Северо-Кавказского округа разрешает спор по старой редакции п. 8.1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве, без учета поправок, внесенных Законом 13 июля 2020 г. ВС РФ поправляет окружной суд, отменяет его постановление, оставляя в силе судебные акты нижестоящих судов, которые за поправками в закон следят более внимательно, т.е. причина судебной ошибки окружного суда кроется лишь в том, что этот суд не следит за изменениями действующего законодательства», – пояснил он.

По словам эксперта, особенно забавно, что Верховный Суд в качестве примера правильного подхода приводит постановление того же АС Северо-Кавказского округа, но вынесенное немногим более месяца спустя после выхода отмененного постановления – 16 сентября 2020 г. по делу № А53-38414/2019, причем оба постановления были вынесены с участием одних и тех же судей (Виктор Анциферов и Андрей Мещерин), менялся только председательствующий. «Если отмененное постановление было вынесено под руководством судьи Натальи Мазуровой, то “образцовое” – под председательством судьи Виталия Епифанова. В целом на практику определение ВС РФ не повлияет, значение его будет сугубо воспитательным и сугубо внутри АС Северо-Кавказского округа», – подытожил Сергей Радченко.

Зинаида Павлова