22.06.2021 ВС указал, на что обращать внимание в спорах о льготной арендной ставке для бизнеса АГ НОВОСТИ

Суд подчеркнул, что наличие в допсоглашениях о продлении аренды условия об установлении рыночной ставки арендной платы не препятствует применению льготной ставки

Верховный Суд отправил на новое рассмотрение спор, в котором нижестоящие инстанции проигнорировали принципы государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в РФ (Определение ВС № 305-ЭС21-82 по делу № А40-131882/2018).

В апреле 2006 г. ЗАО «Научно-производственный центр «Огонек» до ноября 2010 г. арендовало у Департамента городского имущества г. Москвы нежилое помещение площадью 168,6 кв. м для размещения реабилитационно-ортопедического мини-центра.

По условиям договора, арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Также в договоре отмечалось, что в случае принятия Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы она считается измененной в одностороннем порядке, о чем Департамент должен уведомить арендатора. На случай невнесения арендной платы была предусмотрена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

В декабре 2010 г. договор был продлен на 5,5 лет, а в октябре 2015 г. общество и Департамент заключили еще одно допсоглашение, которым аренда продлевалась до 30 июня 2025 г. При этом в документе было указано, что ставка арендной платы, определенная по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях аренды, установлена в размере 10 305 руб. без НДС за 1 кв. м в год.

До подписания допсоглашения НПЦ «Огонек» неоднократно обращалось к Департаменту с замечаниями об изменении арендной ставки, ссылаясь на наличие у него льготы как у субъекта малого предпринимательства, предусмотренной Постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы». Ранее на основании этого постановления Департамент устанавливал для общества льготный размер арендной платы в сумме 3500 руб. за 1 кв. м в год.

После подписания допсоглашения арендатор обратился в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и Департамент с заявлением о предоставлении имущественной поддержки. Он подчеркивал, что арендует помещение площадью до 300 кв. м и осуществляет социально значимый вид деятельности, приложив выписку из реестра субъектов малого предпринимательства и письмо Департамента социальной защиты населения Москвы.

Несмотря на то что Департамент имущества в январе 2016 г. сообщил о возможности применения для ЗАО «НПЦ «Огонек» минимальной ставки арендной платы, в сентябре он уведомил арендатора о повышении ставки до 11 335 руб. 50 коп. за 1 кв. м (рыночная ставка с учетом коэффициента-дефлятора). Свое решение Департамент обосновывал тем, что общество в период с октября 2015 г. по декабрь 2016 г. не заплатило за аренду в размере, указанном в допсоглашении.

Поскольку оплата не была произведена, в мае 2018 г. Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с НПЦ «Огонек» более 1,5 млн руб. задолженности по арендной плате, около 110 тыс. руб. неустойки, а также о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали иск Департамента обоснованным. Они указали, что ЗАО «НПЦ «Огонек» при реализации своего права на перезаключение договора аренды на новый срок и при подписании допсоглашения к спорному договору аренды выразило тем самым свое согласие на установление рыночной ставки арендной платы. Также они заключили, что арендатор не исполнил в полном объеме обязанность по внесению в спорный период арендной платы, поэтому с него надлежит взыскать долг по арендной плате и неустойку. А поскольку он допустил существенное нарушение условий договора, истец на основании ст. 619 ГК РФ вправе заявить требование о его расторжении. При этом апелляционный суд сослался на решение Межведомственной комиссии от 28 сентября 2016 г., в котором обществу было отказано в предоставлении имущественной поддержки. Суд округа согласился с выводами нижестоящих инстанций.

ЗАО «НПЦ «Огонек» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд, который пришел к выводу, что нижестоящие суды не учли множество фактов при вынесении своих решений. В частности, Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что они не исследовали обстоятельства, касающиеся соответствия или несоответствия арендатора как субъекта малого предпринимательства критериям для применения в спорный период льготной ставки, установленной Постановлением № 800-ПП.

ВС пояснил, что суды ошибочно не дали оценку доводам общества о неоднократном обращении за предоставлением ему имущественной поддержки с предоставлением всех необходимых для этого документов, в том числе заключения Департамента социальной защиты населения Москвы. Также без оценки осталось поведение Департамента городского имущества, который сперва уведомил о возможности снижения ставки, а затем сообщил о ее увеличении.

Наличие в допсоглашениях о продлении аренды условия об установлении рыночной ставки арендной платы не препятствует применению льготной ставки, подчеркнул Суд. Он также пояснил, что арендатор может лишиться данной льготной ставки лишь в том случае, если он перестанет соответствовать установленным законодательством критериям получения льготы, нарушит требования, предусмотренные в Постановлении № 800-ПП, либо истечет срок действия нормативного правового акта, предоставившего льготу.

«При этом непринятие решения Межведомственной комиссией в отношении субъекта малого предпринимательства, обратившегося в данную комиссию или в Департамент с заявлением о предоставлении льготы и соответствующего критериям, установленным Постановлением № 800-ПП, не лишает такого арендатора, соответствующего приведенным критериям (использование объекта по целевому назначению, отсутствие задолженности по арендной плате, сдача в субаренду помещения с согласия арендодателя), возможности защитить право на предоставление поддержки в судебном порядке», – подчеркивается в определении.

Судебная коллегия пришла к выводу, что решения трех инстанций были приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. В связи с этим ВС отменил указанные судебные акты на основании ч. 1 ст. 291.11 АПК РФ.

Отправляя дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, Верховный Суд отметил, что при новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, установить, соответствовало ли ЗАО «НПЦ «Огонек» в спорный период критериям, установленным для применения льготной ставки, а также дать оценку доводам общества об отсутствии у него в этот период долга по арендной плате, рассчитанной в размере 3500 руб. за 1 кв. м в год.

Адвокат, партнер Адвокатского бюро «КРП» Виктор Глушаков считает, что определение ВС, с одной стороны, не в полной мере можно назвать практикообразующим в том понимании, которое вкладывают практикующие юристы в подобный термин. По его мнению, спор является явно доказательственным и связан с оценкой соответствия конкретной организации конкретным критериям, тем более установленным локальным НПА.

В то же время адвокат отмечает, что данный судебный акт – яркий посыл к тому, как судам следует вести себя в отношении споров, касающихся льгот, предоставленных малому бизнесу. «Очередная попытка ВС РФ вывести суды из формального подхода, в том числе связанного со слепым одобрением и принятием позиции государственных/муниципальных органов. Хотелось бы, чтобы этот судебный акт был тенденциозным, однако, по моим ощущениям, он всё равно потонет в потоке дел. Суды, особенно московские, физически не могут себе позволить тот подход, который предлагает ВС РФ. Куда проще одобрять и принимать позицию органа власти», – поделился эксперт.

Старший юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань отметила, что, несмотря на устойчивую сформированную позицию Верховного Суда относительно применения льготной ставки для субъектов малого предпринимательства и арендаторов, подпадающих под установленные критерии, на сегодняшний день по-прежнему большое количество судебных дел о взыскании Департаментом задолженности по арендной плате.

«Позиция Департамента как арендодателя исходит из узко формального подхода и понимания мер имущественной поддержки определенных категорий арендаторов, исключительно “регламентного” подхода к процедуре и отсутствия системного взгляда на правовое регулирование вопроса в целом. Именно по этой причине арендаторам важно добиться рассмотрения дела в Верховном Суде», – указала юрист.

Кроме того, эксперт добавила, что при рассмотрении подобных дел ошибочно руководствоваться формальным подходом анализа истории взаимоотношений сторон в рамках договора аренды; напротив, судам стоит комплексно оценивать с учетом норм законодательства о мерах поддержки СМП, соответствует ли конкретный арендатор установленным критериям, какие действия он предпринимал для установления/сохранения льготной ставки.

Анжела Арстанова