22.10.2021 Следует ли земля за зданием? АГ

Материал выпуска № 20 (349) 15-31 октября 2021 года.

Настоящая статья посвящена трактованию на первый взгляд очевидных правовых норм Земельного и Гражданского кодексов РФ, регулирующих переход (если договором не предусмотрено иное) к покупателю прав на земельный участок при покупке здания или помещения в нем в случае, когда продавцом выступает собственник здания и земельного участка. В ней затронуты актуальные для практиков вопросы о взыскании платы за пользование земельным участком и встречных исках о признании права на земельный участок, расположенный под ранее приобретенным зданием и необходимый для его эксплуатации. Наблюдения и выводы автора данной статьи основаны на его личном опыте представления интересов доверителей в судах общей юрисдикции и арбитраже.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Более того, согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Казалось бы, вышеприведенные нормы права однозначно устанавливают, что в случае, если продавцом здания (помещения в нем) выступал собственник земельного участка, на котором оно расположено (и договором не предусмотрено иное), к покупателю такой недвижимости переходит и право собственности (доля в праве – в случае отчуждения помещения в здании) на земельный участок, расположенный под зданием и необходимый для его эксплуатации.

В случае, когда ответчиком выступает коммерческое лицо, судебная практика достаточно однозначна и исходит из принципа единства судьбы объекта капитального строительства и земельного участка, на котором оно находится (см., например: постановления Тринадцатого ААС от 25 декабря 2019 г. № 13АП32847/19; от 1 июня 2020 г. № 13АП1016/20 по делу № А42–10423/2019; постановление АС Северо-Западного округа от 3 ноября 2020 г. № Ф07–11926/20 по делу № А56–104006/2019). То же касается и судов общей юрисдикции (см., например, определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 5 августа 2020 г. по делу № 8Г6736/2020[88– 11828/2020).

Вывод судов в данном случае однозначен: «в случае отчуждения здания лицом, одновременно являющимся собственником земельного участка, расположенного под зданием и необходимого для его использования, к покупателю в силу закона переходит также право собственности на указанный земельный участок независимо от какого-либо указания в договоре и от того было ли надлежащим образом зарегистрировано право собственности покупателя на земельный участок в ЕГРН. Данная правовая позиция соответствует позиции, изложенной в п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28 марта 2018 г.».

Между тем субъектом договорных правоотношений выступают не только физические и юридические лица, но и государство, в лице его субъектов и местного самоуправления. И в этом случае мы видим диаметрально противоположную позицию судов.

О взаимоотношениях по поводу использования земельного участка, на котором располагается объект недвижимости, с субъектами госуправления

Как показывает практика, начиная с 1990-х гг. Москва, в лице ее уполномоченных органов, позднее преобразованных в Департамент городского имущества (ДГИ), отчуждали частным лицам объекты недвижимого имущества в собственность, не разрешая судьбу земельных участков, на которых эти здания расположены.

Соответствующие договоры содержали стандартную фразу: «Взаимоотношения по поводу использования земельного участка, на котором располагается объект, регламентируются действующим законодательством».

Совершенно очевидно, что в данном случае продавец по договору является и собственником здания, и собственником земельного участка. Более того, такие договоры предусматривали обязательство покупателя содержать придомовую территорию приобретаемого здания в надлежащем виде, что является ничем иным, как бременем расходов – составным элементом понятия «собственность».

Далее речь пойдет об исках государства (в лице глав администраций, ДГИ и др.) о взыскании платы за пользование земельным участком и встречных исках о признании права на земельный участок, расположенный под ранее приобретенным зданием и необходимый для его эксплуатации.

Наблюдение первое основано на личном опыте представления интересов доверителей в судах общей юрисдикции и арбитраже:

Суды общей юрисдикции при рассмотрении споров с ДГИ о праве на землю исходят исключительно из принципа платности землепользования, на основе которого полагают, что приобретение права на землю может быть только за плату, а не в порядке ст. 552 и 555 ГК РФ. Разумеется, аналогичной позиции придерживается и ДГИ – «мы заключали договоры по такой форме, отчуждения земли не предполагали». (Ниже будет приведена позиция судов по этому вопросу).

Арбитражные суды при рассмотрении таких споров все же в некоторых случаях допускают переход к покупателю права на занятый зданием земельный участок в силу закона (применяя ст. 552 и 555 ГК РФ), следовательно, при выборе юрисдикции предпочтительнее арбитраж (вывод № 1).

Наблюдение второе: платность землепользования как камень преткновения в спорах о праве. Выше изложены нормы права, которые двоякого толкования не предполагают. Тем не менее оно есть: излагая все те же нормы права, суды приводят два тезиса: 1) «согласно пунктам 1–3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным (выделено мной. – К.С.). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления»;

2) «Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что, поскольку договором купли-продажи от 27.08.1998 не предусмотрено иное, в силу ст.ст. 135, 552, 555 ГК РФ адрес “КНПФ “ВЕК” по договору купли-продажи вместе с нежилым помещением, за цену, указанную в договоре, приобрело также и часть спорного земельного участка, в этой связи у истца отсутствует право на истребование у ответчика каких-либо платежей за пользование частью спорного земельного участка, поскольку право собственности выбыло от истца на основании договора купли-продажи от 27.08.1998, судебная коллегия отклоняет, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Согласно положениям ст. 552 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора купли-продажи от 27.08.1998) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (выделено мной. – К.С.).

Согласно положениям ст. 37 ЗК РСФСР (на дату заключения договора купли-продажи от 27.08.1998 г.) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Таким образом, названные нормы права не называют конкретный вид пользования земельным участком, а имеют в виду лишь то, что покупатель вправе приобрести его на условиях, допускаемых законодательством (выделено мной. – К.С.)» (апелляционное определение Московского городского суда от 6 августа 2001 г. по делу № 33–28530/2021).

Итак, цитируя ст. 552 ГК РФ о переходе к покупателю права собственности на землю, суд, тем не менее, пришел к выводу о том, что право на землю, которое передается покупателю вместе со зданием, законодателем не конкретизировано. То же самое было в практике Зюзинского и Черемушкинского районных судов г. Москвы.

Какова же позиция арбитражных судов?

«Доводы заявителя жалобы о том, что по договору купли-продажи нежилого помещения от 01.10.2014 № 14-пр к ответчику в собственность перешла не только часть нежилого здания, но и земельный участок, на котором оно расположено, были предметом рассмотрения апелляционного суда, которым отмечено, что право долевой собственности на спорный земельный участок возникло у ответчика 12.12.2019 с момента регистрации права собственности за номером 50:31:0040801:36–50/031/2019–2.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9–11 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов.

Право муниципальной собственности на земельный участок (путем перехода в долевую собственность) не может прекратиться автоматически без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя соответствующего права (выделено мной. – К.С.)» (постановление АС Московского округа от 29 июля 2021 г. по делу № А41–98107/2019).

Другими словами, право собственности на муниципальную/государственную землю не может возникнуть у собственника здания иначе, чем в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

Говоря об арбитражной судебной практике, необходимо отметить, что по другому делу (№ А41–18962/2020) с участием тех же лиц, на основании тех же фактических обстоятельств, суд пришел к обратному выводу, согласно которому право собственности на землю (долю в праве) под зданием перешло к покупателю строения на основании договора купли-продажи части здания, поскольку указанным договором не предусмотрено иное, а продавцом здания выступал собственник земельного участка – Администрация городского округа Чехов.

С учетом приведенных выше обстоятельств, полагаю верным сделать вывод № 2: покупателям таких здания или помещений в нем – платить земельный налог, чтобы удовлетворить требования о платности землепользования в Российской Федерации.

Наблюдение третье: смотрим дату правоустанавливающих документов. Здесь необходимо отметить, что наполнение нормативно-правовых актов изменялось с течением времени. Так, вышеприведенная совокупность нормативно-правовых актов применима к правоотношениям сторон, возникших на основании договоров, заключенных после 30 октября 2001 г., – даты введения в действие Земельного кодекса РФ. До него действовал Земельный кодекс РСФСР, ст. 37 которого существенно меняла диспозицию сторон.

До 30 октября 2001 г. принципа единства судьбы земли и прочно связанных с ней объектов не было.

Статья 37 ЗК РСФСР содержала следующую формулировку «При переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю».

В этой связи особо интересны правоотношения сторон, возникшие на основании сделок с 1 марта 1996 г. по 30 октября 2001 г. В этот период одновременно действовали вышеупомянутая ст. 37 ЗК РСФСР и указы Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 6311 и от 16 мая 1997 г. № 485, устанавливающие, что право собственности на землю под приватизированным зданием может возникнуть не иначе как на основании договора выкупа этой земли, а также норма ст. 552 ГК РФ, согласно которой, если договор купли-продажи здания не содержал иного, то покупателю здания передавалось и право собственности на землю под этим зданием (при условии, если продавец им обладал).

Например, Сборник материалов судебной практики по вопросам государственной регистрации прав и сделок с земельными участками от 6 августа 2002 г. (выпуск № 2, подготовленый Московским областным судом и Московской областной регистрационной палатой) содержит противоречивые выводы, в том числе:

«Земельный кодекс РСФСР 1991 г. в ст. 37 установил положение, согласно которому при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдавался новый документ, удостоверяющий право на землю. Граждане в общем порядке должны были обратиться в органы местного самоуправления о предоставлении им земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения (ПНВ) или на праве постоянного (бессрочного) пользования (П(б)П)»; и

«В контексте ст. 552 ГК РФ, вступившей в силу с 01.03.1996 г., при переходе права на строение право на земельный участок переходит на основании закона, а не документа. Иными словами, имеет место подмена оснований и новое трактование понятия земельного участка под домом (выделено мной. – К.С.)».

При этом в названном Сборнике все же содержится вывод, имеющий значение для правоотношений сторон, возникших уже после введения в действие ЗК РФ: «Возвращаясь к первому вопросу, необходимо отметить, что отчуждение дома отдельно от земельного участка после 30 октября 2001 г. противоречит требованиям действующего законодательства (выделено мной. – К.С.)».

Стоит отметить, что судебная практика, применительно к правоотношениям сторон, возникшим в указанный период «двоевластия», содержит противоположные выводы:

  • как не в пользу покупателя здания – снова с участием продавца – государственного органа (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 августа 1997 г. № А56–2995/97; постановление ФАС Московского округа от 1 июня 2005 г. № КГ-А40/3665–05);
  • так и в пользу покупателя здания – снова с участием продавца – частного лица, пусть и ранее выкупившего здание у государства (см. определение судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 8 октября 2020 г. по делу № 8Г13674/2020[88–14591/2020]; решение АС Архангельской области от 5 января 2000 г. № А05–6691/99– 374/6 (отменено в последующем, но по причине отсутствия у продавца права собственности на землю)).

В этих случаях снова отрицательная практика принята как бы в отсутствие норм Гражданского кодекса РФ, положительная – имеет прямые ссылки на уже действовавшие в тот период ст. 273 и 552 ГК РФ.

Интересна в этом контексте позиция Конституционного Суда РФ, который в определении от 16 июля 2015 г. № 1692-О указал следующее: «положение части первой статьи 37 Земельного кодекса РСФСР (утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ), применяемое к правоотношениям, возникшим в период его действия, направлено на защиту и реализацию прав собственников и иных титульных владельцев строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности, а потому само по себе не может расцениваться как нарушающее какие-либо конституционные права заявителя (выделено мной. – К.С.)».

Приведем еще один интересный тезис из Обобщения судебной практики: «с 30 октября 2001 г. вступил в силу новый Земельный кодекс РФ, в статье 35 которого содержится норма, аналогичная по содержанию статье 37 Земельного кодекса РСФСР и статье 552 Гражданского кодекса РФ. Поэтому представляется, что судебная практика по данным вопросам (возникновение права) не должна изменяться2 (выделено мной. – К.С.)». Собственно говоря, можно резюмировать, что значительная часть споров и по настоящий день разрешается судами в соответствии с указанным тезисом.

Таким образом, «положительная» нормативная правовая база в отношении споров, основанных на сделках, с 1 марта 1996 г. по 30 октября 2001 г. существенно меньше. Признать же переход права собственности на землю под здание вместе с самим зданием (как единый комплекс) на основании сделок, заключенных до 1 марта 1996 г., вовсе не представляется возможным, что, вероятно, станет неприятной и неожиданной новостью для многих собственников недвижимого имущества.

По моему мнению, в указанных случаях правильной позицией для таких приобретателей зданий/сооружений и помещений в них была бы позиция собственника земли, т.е. распоряжение землей как своей собственностью, а также несение бремени расходов (т.е. в контексте вступившей в силу с 1 марта 1996 г. ст. 552 ГК РФ – при переходе права на строение право на земельный участок переходит на основании закона, а не документа).

Резюмируя вышеизложенное, следует сделать вывод о том, что тезис о платности землепользования и праве государства (в лице ДГИ, администраций и др.) требовать от собственника здания заключения договора аренды (ст. 39.20 ЗК РФ), а в случае его отсутствия – праве требовать взыскания неосновательного обогащения в виде сбереженной платы, должен распространяться исключительно на те случаи, когда собственник такого здания возвел его на земле, принадлежащей государству, т.е. изначально не имел права собственности на эту землю. К тем же собственникам (либо их правопредшественникам) зданий и помещений в них, которые приобрели эти здания и помещения у государства в лице ДГИ, администрации или других его органов (т.е. лиц, уполномоченных распоряжаться и зданием, и земельным участком, на котором оно расположено) по договорам, не содержащим условия о том, что покупателю переходит только право владения и пользования, не могут применяться нормы права о платности землепользования (за исключением земельного налога) и ст. 39.20 ЗК РФ, поскольку ГК РФ прямо предусматривает обратное.

Примеры применения судами данного подхода все же имеются (см. определение СКЭС ВС РФ от 23 ноября 2017 г. № 307-ЭС17–5707 по делу № А56–33380/2016; апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 июля 2020 г. по делу № 33–25933/2020), но, по всей видимости, этого недостаточно, чтобы изменить позицию судов при рассмотрении аналогичных споров.

Между тем очевидно, что пока не последует ясный и однозначный вывод Верховного Суда РФ (причем желательно, чтобы он получил свое закрепление в большом количестве судебных актов), в практике судов будут сохраняться все те же неясность и платность землепользования.


1 Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370 настоящий Указ признан утратившим силу.

2 Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа». № 1, апрель – июнь 2002 г.