22.10.2021 Столкновение кадастровой стоимости и рыночной в делах, не связанных с оспариванием, а конкретнее – в банкротстве Закон ру

Эта заметка подготовлена по мотивам доклада, сделанного на III Межрегиональном форуме экспертов, 13 октября 2021 года. Для тех, кому удобнее видео, доступна видеозапись — https://www.youtube.com/watch?v=77yf5O2dGRA&t 
1. Кадастровая стоимость – стоимость налогооблагаемая, определяемая методами массовой оценки и потому имеющая ограниченную точность. Поэтому традиционно она воспринимается как некий утилитарный показатель, применяемый только в строго ограниченном перечне случаев, предусмотренных законом для расчета налогов, арендной платы, административных штрафов и пр. Именно в связи с этой ограниченной точностью существует процедура оспаривания кадастровой стоимости, в рамках которой устанавливается рыночная стоимость как универсальный денежный эквивалент, чтобы пересмотреть кадастровую. Установление рыночной стоимости компенсирует недостатки массовой оценки и нацелено на уточнение кадастровой стоимости[1]. Следовательно, рыночная стоимость по умолчанию воспринимается в качестве более точной, по сравнению с кадастровой. Поэтому, например, Конституционный суд РФ указывает на приоритетность применения рыночной стоимости вместо кадастровой, определенной методами массовой оценки[2].
2. Однако в иных делах, где сталкиваются кадастровая стоимость и рыночная взгляд судей на соотношение этих стоимостей меняется. Впервые позицию по этому вопросу Верховный суд РФ выразил в 2016 году[3]. В том деле должник незадолго до банкротства продал свой земельный участок за 2,5 млн рублей. В рамках дела о банкротстве арбитражным управляющим был оспорен договор купли-продажи участка по основанию неравноценности встречного исполнения (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Судебная экспертиза показала, что рыночная стоимость участка составляет 1,8 млн рублей, поэтому суд отказал в признании сделки недействительной. Однако Верховный суд РФ вернул дело на новое рассмотрение, указав, что суды не учли доводов арбитражного управляющего, который выражал несогласие с результатами судебной экспертизы, подчеркивая, что установленная рыночная стоимость существенно отклоняется от кадастровой стоимости участка, составляющей почти 5 млн рублей.
2.1. При этом, как подчеркнул Верховный суд РФ, нижестоящий суд
«не сослался на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков (в том числе, на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке). Суд не указал, какие индивидуальные особенности земельных участков, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене…При таких обстоятельствах, в настоящее время нельзя признать верным утверждение суда апелляционной инстанции о том, что выводы, изложенные в заключении эксперта, соответствуют действительности».
При этом Верховный суд РФ не указал на какие-либо нарушения, допущенные экспертом при определении рыночной стоимости. Довод о необъясненном несоответствии кадастровой стоимости рыночной – единственный повод для отвержения экспертного заключения.
В последующем в 2018 году Верховный суд РФ подтвердил свою позицию[4], и она постепенно начала просачиваться в судебную практику.
2.2. При оспаривании кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью, установленной экспертом, не дает судам повода не доверять такой рыночной стоимости, даже если это расхождение не объяснено экспертом. Здесь рыночная стоимость воспринимается как имманентно более точная чем кадастровая, и спор идет только о соотношении между разными рыночными стоимостями, установленными в отчете об оценке, в заключении судебного эксперта и т.д. Однако в иных делах, в частности в банкротстве существенное отличие определенной экспертом рыночной стоимости от кадастровой, не обоснованное экспертом, может свидетельствовать о неточности самой рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость приобретает роль образца, с которым сопоставляется рыночная стоимость, и если рыночная стоимость существенно отклоняется от этого образца, то эксперт должен либо пояснить причины расхождения, либо принять риск того, что его исследование будет отвергнуто.
3. Что же придает кадастровой стоимости особое значение мерила обоснованности рыночной стоимости? Почему при несоответствии друг другу кадастровой стоимости и рыночной, обе из которых по умолчанию предполагаются достоверными, суд видит основание для сомнений в обоснованности именно рыночной стоимости, которая традиционно считается более точной по сравнению с кадастровой? При этом только в делах, не связанных с оспариванием.
3.1. Аргумент, который подразумевается, но редко высказывается судами прямо, состоит в том, что, если собственник не оспорил кадастровую стоимость, значит считал её соответствующей рыночной. В коечном итоге, именно собственнику лучше всего известно, сколько стоит его объект. Поэтому, если он не инициировал оспаривание, то значение кадастровой стоимости признано им более-менее обоснованным. Возможно, именно эта дополнительная легитимация кадастровой стоимости бездействием собственника и придает кадастровой стоимости то особенное качество ревизионности, при котором несоответствие оценке рыночной стоимости, предложенной экспертом, порочит эту оценку рыночной стоимости, а не кадастровую стоимость?
3.1.1. Тогда становится понятно, почему этого качества у кадастровой стоимости нет в делах оспаривании. Здесь собственник оспорил кадастровую стоимость, тем самым отказав ей в легитимации, и потому оценка рыночной стоимости превалирует над кадастровой, их несоответствие уже не служит поводом усомниться в значении рыночной стоимости.
3.1.2. С другой стороны, бездействие собственника нельзя квалифицировать как признание рыночности кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость была ниже реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Неоспаривание кадастровой стоимости в данном случае объясняется попросту тем, что оно не соответствует имущественным интересам собственника, поскольку может привести лишь к увеличению налогового бремени.
3.1.3. Тогда нужно признать, что кадастровая стоимость обладает свойством ревизионности лишь в тех случаях, когда она значительно выше заявляемого значения рыночной стоимости. Только здесь есть основания утверждать, что бездействие собственника способно легитимировать кадастровую стоимость.
3.1.4. Однако подход судов иной. В частности, АС СЗО было рассмотрено дело, где в рамках банкротства оспаривалась сделка по отчуждению земельного участка банкротом. Участок продан за 100 тыс. рублей, в суде экспертным заключением установлена рыночная стоимость участка в размере 300 тыс. Но суд отвергает экспертное заключение, указывая, в частности, на то, что эксперт не обосновал существенное расхождение установленной рыночной стоимости с кадастровой, которая составляла 60 тыс. рублей. В иске о признании сделки недействительной отказано[5].
3.1.5. Либо суды в этой части ошибаются, неправильно понимая позицию Верховного суда РФ. И несоответствие кадастровой стоимости рыночной можно ставить под сомнение рыночную стоимость только в том случае, если кадастровая существенно выше заявляемой рыночной, но не наоборот. Либо свойство ревизионности нельзя объяснить легитимацией кадастровой стоимости вследствие её неоспаривания собственником. И основание этого качества необходимо искать в чем-то другом.
3.2. Возможно, основание ревизионности в том, что кадастровая стоимость определяется государством в противовес частным оценщикам и экспертам. Возможно, в том, что кадастровая стоимость опирается на гораздо больший массив рыночной информации, использованной бюджетным учреждением в ходе кадастровой оценки. Возможно, в том, что кадастровая стоимость внесена в ЕГРН, и действует принцип публичной достоверности реестра (не стоит воспринимать это предположение всерьез). А, возможно, ревизионность объясняется всеми этими качествами вместе вкупе с недоверием судей к результатам рыночной оценки.
3.3. Вопрос оснований ревизионности крайне важен, поскольку от ответа на него зависят границы и условия проявления этого особого свойства кадастровой стоимости. Как было отмечено ранее, если в основании ревизионности мы видим легитимацию бездействием собственника, то нет никаких оснований придавать это качество кадастровой стоимости в тех случаях, когда она ниже заявленного значения рыночной.
Равным образом, если в основании этого качества кадастровой стоимости мы видим то, что она определена в порядке массовой оценки, в ходе которой собирается огромный массив рыночных данных, то это качество, видимо, будет отсутствовать, если в ЕГРН внесена кадастровая стоимость, установленная комиссией по итогам оспаривания на основании отчета об индивидуальной оценке рыночной стоимости.
А может, в основании этого правила необходимо увидеть проявление доктрины эстоппель, и тогда подход будет обратным: если собственник сам ранее в комиссии утверждал, что рыночная стоимость объекта – 100 млн, а в деле о банкротстве предоставляет заключение о рыночной стоимости в размере 20 млн, то на него ложится обязанность объяснить такое расхождение. Но тогда ревизионность становится привязанной к конкретному субъекту и пропадает, если рыночная стоимость в размере 20 млн обосновывается иным лицом, например, арбитражным управляющим.
3.3.1. Если же исходить из того, что свойство ревизионности объясняется всеми перечисленными выше качествами вместе, то оно присуще кадастровой стоимости везде и всегда. Тогда следует признать, что отсутствие проявлений этого качества в делах об оспаривании кадастровой стоимости – это попросту ошибка судебной практики. И, зародившись в делах о банкротстве, свойство ревизионности должно быть распространено и на дела об оспаривании. Поэтому при оспаривании кадастровой стоимости в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке оценщик и судебный эксперт должны обосновать отличие установленной ими рыночной стоимости от кадастровой, в противном случае принимая на себя риск того, что их мнение о рыночной стоимости будет отвергнуто.
Следы свойства ревизионности в делах об оспаривании можно увидеть уже сейчас. Так, решая вопрос о том, назначать ли экспертизу досудебного отчета об оценке, представленного налогоплательщиком, суды зачастую обосновывают назначение экспертизы тем, что заявленная в отчете рыночная стоимость существенно отличается от кадастровой[6]. То есть существенное расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной – это основание для определенной степени недоверия к рыночной стоимости, установленной оценщиком. Эту же идею можно увидеть в тридцатипроцентном критерии отличия кадастровой стоимости от рыночной, превышение которого ранее предполагало необходимость приложения экспертизы СРО на отчет об оценке рыночной стоимости, представляемый в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки[7]. Если рыночная стоимости отличается от кадастровой существенно, то мы в большей степени сомневаемся в достоверности отчета, и поэтому требуется экспертное заключение СРО.
4. Придав кадастровой стоимости свойство ревизионности, судебная практика сделал еще один шаг вперед. В деле, рассмотренном АС СЗО, речь шла об установлении начальной продажной цены земельного участка в рамках банкротства общества. Конкурсный управляющий установил цену на основании отчета об оценке рыночной стоимости в размере 2 млн рублей. Однако ФНС, как основной кредитор, не согласилась с такой оценкой и обжаловала её в суд, указав на несоответствие кадастровой стоимости в размере 25 млн рублей. Суды всех трех инстанций не только решили, что существенное отличие кадастровой стоимости от рыночной – это повод не доверять отчету, в котором не приведены причины такого отличия стоимостей, но и установили начальную продажную цену в размере кадастровой стоимости, то есть в размере 25 млн[8].
Таким образом, Верховный суд увидел в кадастровой стоимости способ оценки обоснованности рыночной стоимости. Существенное расхождение кадастровой стоимости и рыночной, не объясненное экспертом, может свидетельствовать о необоснованности рыночной стоимости, что предполагает необходимость назначения еще одной экспертизы для получения альтернативного значения рыночной стоимости. Суды же, развивая подход Верховного суда РФ, начали превращать кадастровую стоимость в полноправного конкурента рыночной при решении вопроса об установлении денежного эквивалента актива. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной – уже не просто повод провести еще одно исследование рыночной стоимости, а основание выбрать саму кадастровую стоимость в качестве денежного эквивалента актива.
4.1. Иногда суды даже не определяют рыночную стоимость, считая, что кадастровой достаточно, чтобы установить начальную продажную цену[9] неравноценность встречного предоставления по договору[10] или даже размер подлежащих возмещению убытков[11]. В части убытков, рассчитанных от кадастровой стоимости, соответствующие судебные акты пока были отменены вышестоящими судами и в основание убытков была положена рыночная стоимость. Но, учитывая обозначенные тенденции, долго ли до появления такого акта, где и вышестоящие суды согласятся использовать кадастровую стоимость для расчета убытков?
5. Таким образом, возникнув как чисто утилитарный показатель ограниченной точности, применяемый только в случаях, прямо предусмотренных законом, кадастровая стоимость сначала была наделена свойством ревизионности и стала играть роль одного из способов проверки обоснованности рыночной стоимости. А затем приобрела черты универсального денежного эквивалента недвижимости, который не просто позволяет оценить обоснованность рыночной стоимости, но сам может выступать в качестве основания для установления начальной продажной цены, неравноценности встречного предоставления, а в перспективе – и всех иных показателей, которые сейчас мы привыкли считать с помощью рыночной стоимости (убытки, ущерб, неосновательное обогащение и пр.). В этом смысле кадастровая стоимость начинает свободно конкурировать с рыночной. Безусловно, пока в этой конкуренции с большим отрывом одерживает верх рыночная стоимость, и в подавляющем большинстве случаев суды используют именно её, даже когда она существенно отличается от кадастровой. Но, куда важнее, что суды принципиально допустили такую конкуренцию, увидев в кадастровой стоимости не просто налогооблагаемую стоимость случаи применения которой строго регламентированы законом, а универсальный денежный эквивалент объекта недвижимости.

[1] Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 10761/11 по делу № А11-5098/2010 «Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату».
[2] Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 № 1555-О — «преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой».
[3] Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2016 по делу № А41-19310/2014.
[4] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171 по делу № А12-44790/2015.
[5] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.10.2020 по делу № А13-8077/2018
При этом эксперт не обосновал причины превышения в разы рыночной стоимости над кадастровой, не раскрыл уникальные характеристики спорных объектов, которые объективно свидетельствовали о наличии индивидуальных особенностей, столь сильно снижающих их рыночную (и даже кадастровую) стоимость.
С учетом вышеизложенного вывод суда апелляционной инстанции о том, что отчет об оценке имущества должника, не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, следует признать правомерным.
[6] Решение Краснодарского краевого суда от 27 мая 2019 г. по делу № 3А-356/2019, Решение суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 января 2017 г. по делу № 3А-156/2016 (№ 3а-6/2017), Решение Мурманского областного суда от 25.01.2019 по делу № 3а-1/2019 и пр.
[7] Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263).
[8] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.06.2021 № Ф07-5930/2021 по делу № А21-3899/2019.
[9] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.03.2021 № Ф02-994/2021 по делу № А33-21574/2019.
[10] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.08.2020 по делу № А66-19629/2018
Исходя из данных о кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Панасено В.И. и Панасенко Т.Ф., суды пришли к выводу, что имущество стоимостью 50 915 329 руб. перешло в собственность супруги должника, а в собственности должника осталось имущество на сумму 5 333 022 руб. 67 коп. Данные о кадастровой стоимости спорного имущества не опровергнуты, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли.
Таким образом, в результате совершения сделок должник лишился части имущества, имевшегося на дату заключения сделки, а также утратил права на имущество, приобретенное на имя Панасенко Т.Ф. после заключения договора, что привело к уменьшению конкурсной массы и причинению вреда имущественным интересам кредиторам должника.
[11] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2020 № 13АП-33509/2019 по делу № А56-86594/2016/сд.8 – отменено
На основании ходатайства ответчика у ООО «Аналитик» истребован отчет от 17.08.2016 № 14/23-2016-Н, в котором указано, что рыночная стоимость спорного помещения составила 66 304 342 руб. 31 коп. Между тем в указанном отчете отсутствуют сведения о наличии у спорного помещения индивидуальных особенностей, обуславливающих отличие его рыночной стоимости от кадастровой стоимости.
Другая цена помещения также указана в договоре от 29.09.2017 купли-продажи нежилого помещения, заключенного Ивановым С.В., с одной стороны, и Колесниченко В.П., Налбандяном Г.Г. и Мухлыниной С.Г., с другой стороны — 103 000 000 руб.
Однако в пункте 1.2 данного договора упомянуто, что кадастровая стоимость помещения — 155 336 670 руб. 55 коп., то есть сторонам договора она была известна.
При этом как Иванов С.В., так и третьи лица, не пояснили, в связи с чем договор был заключен по цене, отличной от кадастровой стоимости.
Таким образом, поскольку ответчик не опроверг того, что рыночная стоимость спорного помещения отлична от кадастровой стоимости, то арбитражный суд первой инстанции правомерно применил реституцию в виде взыскания с Иванова С.В. 155 336 670 руб. 55 коп.