23.05.2022 Простая, но проблематичная статья 250 ГК РФ АГ

Материал выпуска № 10 (363) 16-31 мая 2022 года.

Некоторые нормы Гражданского кодекса РФ, применяемые с 1994 г., до сих пор порождают противоречивую практику. В частности, положение ст. 250 ГК РФ, предусматривающее преимущественное право покупки, имеющееся у сособственников долевой собственности, и порядок реализации этого преимущественного права. Это тот случай, когда несложная и довольно понятная, в сущности, норма на практике выливается в прямо противоположные толкования. Рассмотрим, как преодолевать подобные противоречия.

При реализации долевой собственности все заинтересованные лица могут вести себя недобросовестно: сособственник, который вынуждает владельца отчуждаемой доли продать ее именно ему или просто хочет сорвать сделку; собственник, который может стремиться продать принадлежащую ему долю конкретному желаемому им лицу.

Руководствуясь приведенными мотивами, нередко эти лица переходят к недобросовестным действиям.

Модели и схемы

Собственник доли заключает с лицом, которому он желает произвести ее отчуждение, договор дарения, чтобы обойти преимущественное право покупки, которым обладает сособственник. То есть не продавать отчуждаемую долю лицу, имеющему преимущественное право на нее, а передать приобретателю, выбранному самостоятельно.

Или пример «другой стороны»: сособственник, выразив согласие приобрести отчуждаемую долю, реализуя свое преимущественное право, ничего не предпринимает для реального осуществления этого права с тем, чтобы сорвать сделку по продаже отчуждаемой доли иному (третьему) лицу. В последнем случае сособственник, получив от собственника отчуждаемой (продаваемой) доли предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ письменное извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу (с указанием цены и других условий сделки), не только не отказывается от реализации преимущественного права покупки, но и заявляет о том, что намерен это право реализовать. Для этого сособственник письменно извещает продавца доли о своем намерении купить продаваемую долю – и все, продавец уже связан этим согласием сособственника и потому лишен возможности продать долю любому иному лицу, включая намеченного покупателя. Он обязан продать ее сособственнику, выразившему намерение ее приобрести, реализуя свое преимущественное право.

Сособственник, реально заинтересованный в реализации своего преимущественного права и не желая, чтобы это имущество перешло к иным, посторонним для него лицам, не имеющим отношения к этому объекту, своевременно и надлежащим образом производит все необходимые правовые и фактические действия:

  • подписывает и оформляет договор купли-продажи;
  • направляет его на государственную регистрацию;
  • осуществляет оплату.

Однако нередко в такой ситуации сособственник выражает намерение воспользоваться преимущественным правом покупки исключительно для того, чтобы сорвать намеченную продавцом сделку по продаже отчуждаемой доли иному (третьему, постороннему) лицу. Об этом свидетельствует то, что после выражения согласия купить долю он не предпринимает никаких иных необходимых последующих действий, направленных на реализацию этого права.

К вопросу о недействительности дарения

Действия продавца (собственника отчуждаемой доли) в таком случае могут быть различными.

Один вариант: продавец и желаемый для него покупатель, не имея возможности произвести отчуждение доли посредством заключения договора купли-продажи, формально заключают договор дарения, т.е. безвозмездной передачи доли, исключающей возможность реализации права преимущественной покупки сособственниками. Этот договор является недействительным в силу притворности характера его совершения, если только продавец и данный покупатель действительно вопреки первоначальному намерению продавца возмездно уступить имущество не осуществляют уступку имущества безвозмездно (во что, скажем прямо, очень трудно поверить).

Следует отметить, что подобный договор дарения может быть заключен в разные моменты. Иногда владелец доли, желающий осуществить ее отчуждение, изначально стремится нарушить права своего сособственника (или сособственников) и поэтому с самого начала предлагает лицу, заинтересованному в приобретении доли, оформить отчуждение договором дарения (и, соответственно, даже не отправляет извещение сособственникам). Это противоречит закону одновременно и в силу ст. 168, и дополнительно в силу ст. 169 ГК РФ.

Напротив, заключение подобного договора дарения может быть своеобразной вынужденной мерою, защитой от проявившегося недобросовестного поведения сособственника (и тогда он заключается после заявления сособственником согласия, при отсутствии с его стороны иных действий по действительной реализации права преимущественной покупки).

Недействительность договора дарения может быть подтверждена в суде при оспаривании данной сделки совокупностью доказательств, свидетельствующих о том, что у собственника доли было намерение именно продать принадлежащую ему долю. Однако приходится признать, что доказывание недействительности в данном случае весьма затруднено (хотя возможно).

Другой вариант состоит в том, что продавец доли, получив от сособственника письменное и ясно выраженное согласие на покупку продаваемой доли, убедившись в отсутствии у него намерения осуществить ее покупку в реальности, возвращается к намерению продать принадлежащую ему долю стороннему лицу и осуществляет это намерение, заключая с этим сторонним лицом договор купли-продажи (как и планировал изначально).

По моему убеждению, при ведении данной категории дел и в целом при оказании нами юридической помощи участникам подобных правоотношений важно не допускать какой бы то ни было недобросовестности с их стороны, не потворствовать злоупотреблению правом.

Проблема толкования

Нередко сособственник, в течение установленного месячного срока заявивший о намерении реализовать право преимущественной покупки, но иных необходимых действий в течение этого месяца не осуществивший, обращается с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя отчужденной доли.

Необходимо подчеркнуть, что заявление одновременно с этим требованием требований о недействительности договора купли-продажи или договора дарения, совершенных продавцом, желавшим произвести отчуждение принадлежащей ему доли, недействительности последующих сделок, если они уже были совершены, и последующих сделок противоречит ГК РФ, на что неоднократно указывал ВС РФ.

И приходится констатировать, что, к сожалению, судебная практика по рассмотрению и разрешению подобных дел весьма неоднозначна: иногда суды отказывают в удовлетворении таких исков, основываясь на том, что не было выполнено требование приобретения имущества в порядке преимущественного права покупки. А иногда суды удовлетворяют такие иски, исходя из того, что сособственник не отказался в письменной форме от реализации преимущественного права покупки.

Данная противоречивость судебной практики вызвана разночтениями в толковании абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ. С учетом того, что эта норма сформулирована предельно четко и ясно, неоднозначное толкование ее весьма удивительно.

Позиция судов, отказывающих в удовлетворении таких исков о переводе прав покупателя, очевидно основывается на буквальном толковании первого предложения этой нормы, абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ, которое можно лишь приветствовать как самое верное: «Если остальные участники долевой собственности не приобретут (выделено автором. – Прим. ред.) продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу». Таким образом, буквальное толкование рассматриваемой нормы однозначно обозначает, что в течение установленного месячного срока необходимо не только заявить о намерении реализовать преимущественное право покупки, но и осуществить это намерение – приобрести отчуждаемую долю. Как минимум заключить договор, т.е. осуществить подписание его обеими сторонами.

Предположу, что позиция судов, удовлетворяющих такие иски о переводе прав покупателя, может основываться на применении по аналогии закона расширительного толкования второго предложения абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ: «В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся (выделено автором – Прим. ред.) от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, то такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков».

Это положение относится к конкретному условию, возможности продажи стороннему лицу ранее истечения предусмотренного законом месячного срока, отведенного для выражения сособственниками своего мнения. Однако суды проецируют данное требование необходимости ясно выраженного отказа, заявленного в письменной форме (т.е. требование осуществления отказа действием, а не только возможным бездействием), и на общую ситуацию. И если такого письменного отказа не было, то суды считают, что продажа отчуждаемой доли стороннему лицу нарушает право преимущественной покупки, имеющееся у сособственников.

Рекомендации доверителю

Если мы оказываем помощь владельцу продаваемой доли, или же возможному стороннему покупателю этой доли, то наша задача состоит в том, чтобы максимально защитить доверителя от вынесения судом подобного решения об удовлетворении иска о переводе прав покупателя. В связи с этим целесообразно рекомендовать доверителю (и его контрагенту – с тем, чтобы избежать ухудшения его положения в будущем) применение следующего алгоритма действий в случае выражения сособственником намерения реализовать право преимущественной покупки:

1. Направить этому сособственнику проект договора купли-продажи, готовый для подписания. 2. Назначить дату подписания договора купли-продажи в нотариальной конторе.

3. Известить сособственника об адресе нотариальной конторы и дате, времени подписания и нотариального удостоверения договора купли-продажи в нотариальной конторе (телеграммой, или посредством нотариального действия по передаче заявлений третьим лицам – так, чтобы можно было гарантированно подтвердить факт извещения).

4. В случае явки сособственника в назначенное время в нотариальную контору для подписания договора подписать с ним договор купли-продажи и подать его на государственную регистрацию.

5. В случае неявки сособственника в назначенное время в нотариальную контору зафиксировать свое присутствие там с помощью нотариального действия по получению свидетельства о нахождении гражданина в определенном месте.

Таким образом, в случае неявки сособственника в назначенное время в нотариальную контору у продавца будут доказательства как назначения подписания договора купли-продажи, так и присутствия продавца в помещении нотариальной конторы, в которой было назначено подписание договора купли-продажи.

Благодаря этому комплексу доказательств сособственник, выразивший намерение реализовать преимущественное право покупки (и точно не отказавшийся от него), но фактически уклонившийся от заключения договора купли-продажи, в случае обращения в суд не сможет заявлять, что его право было нарушено. Будет документально подтверждено, что договор купли-продажи ему отчуждаемой доли не был заключен исключительно по его вине. При подобных условиях нет оснований для удовлетворения иска о переводе на такого сособственника прав покупателя. Соответственно, продавец и сторонний покупатель могут спокойно заключать договор купли-продажи, не опасаясь признания его недействительным.

Наша задача сложна: оказать помощь строго на законной основе с тем, чтобы не допускать злоупотребления правом. И для решения данной задачи мы должны задействовать все законные инструменты и алгоритмы, в том числе и описанные в данной статье.