23.09.2021 ВС разъяснил, как разрешать споры об отказе организатора торгов заключать ДКП с их победителем АГ НОВОСТИ

Суд указал, что прежде всего необходимо определить, какой договор был заключен сторонами спора путем подписания протокола о результатах торгов – основной или предварительный

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС21-751от 31 августа по делу № А53-42913/2019, в котором рассмотрел спор между победителем торгов и его организатором, уклонившимся от заключения ДКП.

В августе 2019 г. на официальном сайте ПАО «Россети Юг» было размещено извещение о проведении аукциона по продаже трех земельных участков. В извещении в том числе было указано, что договор купли-продажи имущества между продавцом и победителем аукциона, неотъемлемой частью которого является протокол об итогах аукциона, оформляется в срок не позднее 20 дней после подписания протокола.

ИП Андрей Аксаментов подал заявку на участие в аукционе. 1 октября 2019 г. между обществом и предпринимателем был заключен договор о задатке для участия в аукционе по продаже указанных земельных участков, через два дня Андрей Аксаментов по платежному поручению перечислил 230 тыс. руб. В п. 3.5 договора стороны предусмотрели, что, если победитель не заключит договор купли-продажи в течение 20 дней после подписания протокола об итогах аукциона, задаток возврату не подлежит.

11 октября того же года Андрей Аксаментов был признан победителем торгов как заявивший наибольшую цену (около 1,3 млн руб.), между обществом и предпринимателем был подписан протокол об итогах аукциона. 31 октября предприниматель обратился к обществу с требованием о направлении ему договора купли-продажи для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, указав, что срок для его заключения истекает. Однако письмом от 14 ноября 2019 г. общество уведомило покупателя об отказе от заключения договора ввиду принятия решения об отмене процедуры реализации имущества.

Андрей Аксаментов, ссылаясь на положения ст. 448 ГК, обратился в суд с иском, в котором просил признать договор купли-продажи объектов недвижимости от 31 октября 2019 г. между ним и обществом заключенным с этой даты в соответствии с аукционной документацией, он просил обязать общество произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки.

17 июня 2020 г. Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил исковые требования. Суд исходил из того, что из положений ст. 445, 448 ГК РФ следует, что заключение договора с победителем торгов является для организатора торгов обязательным. «В силу п. 4 ст. 445 ГК, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения», – указал суд.

Первая инстанция отметила, что ГК не предусматривает оснований отказа организатора торгов от заключения ДКП с лицом, выигравшим торги. В данном случае суд не установил оснований для отказа от заключения договора и квалифицировал отказ общества как злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК). Таким образом, суд обязал ПАО «Россети Юг» заключить с истцом договор в силу добровольно принятого на себя обязательства, указав, что ДКП считается заключенным с момента изготовления решения суда в полном объеме.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, которым отказал в иске. Сославшись на п. 13 Методических рекомендаций по выявлению и реализации непрофильных активов, утвержденных Распоряжением Правительства РФ от 10 мая 2017 г. № 894-р, п. 2.6 Порядка организации продажи непрофильных активов данного общества, суд установил, что ПАО «Россети Юг» осуществляет продажу имущества не только путем проведения торгов, но и путем публичного предложения.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция пришла к выводу, что, поскольку ни гражданским законодательством, ни иным нормативным правовым актом не предусмотрена обязательная продажа спорного имущества посредством проведения торгов, предприниматель ссылок на специальный закон, как того требует п. 6 ст. 448 ГК, не привел, соответственно, он не вправе требовать понуждения к заключению ДКП в судебном порядке, заключил суд. Окружной суд оставил данное постановление без изменения.

Предприниматель, ссылаясь на существенные нарушения судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, обратился в Верховный Суд РФ и просил отменить в кассационном порядке их судебные акты и оставить в силе решение первой инстанции.

Представители ПАО «Россети Юг» в судебном заседании указали, что считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. Они пояснили, что договор, заключенный на торгах, является предварительным и что они квалифицируют его в качестве ничтожной сделки, в том числе по причине расположения на одном из спорных участков многоквартирного жилого дома, что не было оценено судами.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ посчитала, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела допустили ошибки в применении норм материального права и не учли некоторые моменты. Экономколлегия указала, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Верховный Суд подчеркнул, что в рассматриваемом случае стороны подписали протокол о результатах торгов, в котором было указано, что предметом аукциона являлось право на заключение ДКП трех земельных участков, он был подписан в соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 448 ГК. В силу данной нормы протокол о результатах торгов имеет силу договора, добавил ВС. Он обратил внимание, что абз. 3 п. 6 ст. 448 ГК применяется к случаям, когда организатор торгов уклоняется от подписания протокола, поэтому необоснованно применен судами апелляционной и кассационной инстанций к спорным правоотношениям.

Верховный Суд указал, что в зависимости от формы торгов (как способа заключения договора или как способа определения контрагента) по результатам торгов стороны заключают либо основной договор, либо предварительный договор (с учетом требований ст. 429 ГК). «В целях правильного рассмотрения спора суду необходимо оценить представленные в материалы дела доказательства в соответствии с процессуальными правилами доказывания, протолковать условия аукционной документации и заключенного договора и определить, какой договор был заключен сторонами настоящего спора путем подписания протокола о результатах торгов – основной или предварительный», – отмечено в определении.

Данное обстоятельство имеет значение, поскольку в зависимости от этого суду надлежит рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права, пояснил ВС. Суд отметил, что, если между сторонами заключен предварительный договор, отказ организатора торгов от заключения основного договора может быть признан правомерным, если он заявлен по истечении срока, установленного на заключение основного договора, и при этом другая сторона также не предпринимала действий, направленных на заключение основного договора, до истечения этого срока.

Если стороны по результатам торгов заключили основной договор, то надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае, учитывая отчуждение объектов недвижимости, – обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК, разъяснил Верховный Суд.

Обращаясь к п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г., Суд напомнил, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

ВС указал, что, согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК, в случае если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд также добавил, что, в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом Верховный Суд подчеркнул, что требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если же договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, то сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Таким образом, Судебная коллегия, посчитав, что суды не полностью исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, пришла к выводу об отмене решений всех трех инстанций, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Юрист BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (Russia) Сергей Блинов указал, что определение ВС вносит ясность по вопросу о праве лица, выигравшего торги, требовать от организатора торгов заключения договора. По мнению эксперта, поставленная правовая проблема актуальна для формирования единообразной судебной практики, поскольку суды допускают ошибки. Верховный Суд целесообразно сформулировал позицию, что положения абз. 3 п. 6 ст. 448 ГК неприменимы к случаям, когда протокол об итогах торгов уже был подписан, считает Сергей Блинов.

«Сформулированная правовая позиция ВС РФ является совершенно правильной и отвечает буквальному толкованию абз. 1 п. 6 ст. 448 ГК, в соответствии с которым протокол об итогах торгов имеет силу договора. Иная трактовка указанной нормы противоречила бы ее буквальному содержанию», – заключил эксперт.

Руководитель практики разрешения споров юридической фирмы SAVINA LEGAL Артем Баринов указал, что в силу п. 6 ст. 448 ГК протокол о результатах торгов имеет силу договора. Однако в рассматриваемом деле суды отказали покупателю в защите права по причине того, что само проведение торгов для продажи имущества не являлось для продавца обязательным, а значит, по логике судов, не применяются и нормы ГК, регулирующие заключение договора по результатам торгов, полагает эксперт. «Допустим, это так, хотя с этим и сложно согласиться. Но дело в том, что наличие или отсутствие обязанности соблюдения продавцом каких-либо процедур для распоряжения имуществом в данном случае вообще не играет никакой роли», – выразил свое мнение Артем Баринов.

По мнению эксперта, присутствуют очевидно выраженные оферта и акцепт – для гражданского права это достаточное основание констатировать наличие договора между равноправными субъектами. Вопрос только – какого: предварительного или основного. «Суды почему-то договора не увидели. А поскольку они его не увидели, то и не попытались его истолковать», – считает Артем Баринов. Он также заметил, что суды не увидели и очевидной недобросовестности в поведении продавца, выразившейся в непоследовательном поведении (нарушен принцип эстоппеля).

Между тем эксперт подчеркнул, что ВС ясно дал понять, что договор есть, а судам надлежало лишь должным образом его истолковать в части того, основной ли это договор или предварительный, от этого будут зависеть последствия для продавца от уклонения от его исполнения. «Данное определение, безусловно, правильное, однако нельзя сказать, что Верховный Суд сформировал какой-то принципиально новаторский подход. К сожалению, это очередная ситуация, когда ВС вынужден исправлять достаточно очевидные ошибки нижестоящих судов», – резюмировал Артем Баринов.

Анжела Арстанова