23.11.2021 Когда нужна аренда с правом выкупа АГ

Материал выпуска № 22 (351) 16-30 ноября 2021 года.

Вопросам исключительно арендных правоотношений посвящено множество работ, в то время как выкуп арендованного имущества не получил такого широкого освещения, в связи с чем практикующие юристы иногда испытывают трудности при подготовке договоров. В настоящей статье рассмотрены отдельные практические вопросы, возникающие при составлении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа. В частности, речь идет о формулировании условий договора, об установлении выкупной цены арендуемого имущества, о порядке ее уплаты и пр.

Выкупную аренду можно отнести к одному из механизмов приобретения права собственности, при котором момент заключения договора, регулирующего вопросы выкупа, и момент возникновения права разорваны во времени, иногда значительно.

Этот механизм актуален в случае, когда арендатор заинтересован в покупке предмета аренды, однако в данный момент не имеет для этого достаточных средств, но хочет зарезервировать объект за собой. При этом в отличие от предварительного договора заключение договора аренды с правом последующего выкупа позволяет начать пользование вещью уже сейчас в статусе арендатора, отложив выплату выкупной цены на некоторое время. А поскольку чаще всего арендные платежи засчитываются в выкупную цену, к моменту выкупа арендатору нужно будет внести только остаточную стоимость имущества.

Также данный механизм может быть полезен тем, кто еще не решил, стоит ли покупать именно этот объект, что вероятно, например, при расширении или открытии нового бизнеса.

Для арендатора дополнительным преимуществом выкупной аренды является то, что он имеет право, но не обязан выкупить предмет аренды, а также существующие правовые механизмы для реализации этого права.

Формально вопросам выкупной аренды посвящена только крайне лаконичная ст. 624 ГК РФ. В связи с этим ответы на большинство вопросов, возникающих при составлении такого договора, необходимо искать в судебной практике.

Кроме того, правила о форме такого договора можно найти в п. 3 ст. 609 ГК РФ. Также при составлении договора следует руководствоваться отдельными нормами о купле-продаже, несмотря на то что ст. 624 ГК РФ прямо не говорит об их применении к выкупной аренде.

Договор аренды

При подготовке договора аренды с правом выкупа в первую очередь возникает вопрос: нужно ли будет сторонам заключать отдельный договор купли-продажи или можно обойтись одним договором аренды, прописав в нем условия выкупа арендованного имущества?

Законодательство не содержит каких-либо правил на этот счет. Анализ судебной практики показывает, что можно применять оба варианта. Однако с практической точки зрения лучше заключить один договор, поскольку это позволит избежать необходимости в будущем дополнительно согласовывать условия договора купли-продажи, если одна из сторон будет на этом настаивать. Если по каким-то причинам сторонам все же необходимо заключать отдельный договор купли-продажи, то его форму желательно согласовать заранее и сделать приложением к договору аренды.

При этом сам договор аренды в любом случае будет смешанным. В первом случае он будет дополнительно включать в себя элементы предварительного договора, а во втором – договора купли-продажи.

Важно, чтобы и в первом, и во втором случае договор содержал все существенные условия не только договора аренды, но и купли-продажи. В противном случае он будет являться незаключенным в части выкупа имущества. А значит, арендатор не сможет в случае необходимости обратиться в суд с иском к арендодателю об обязании его заключить договор купли-продажи (в первом случае) или с иском о государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество (во втором случае).

Однако, чтобы арендатор мог требовать выкупа арендуемого имущества, важно правильно сформулировать условия договора о выкупе.

В первую очередь желательно в самом названии договора указать, что это договор аренды с правом выкупа. Также для удобства сторон лучше посвятить выкупу арендованного имущества отдельную статью договора, отразив в ней все условия выкупа имущества, о которых пойдет речь далее в настоящей статье.

При этом само право арендатора выкупить арендованное имущество должно быть сформулировано четко и однозначно. Не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью выкупа имущества арендатором, является условием о выкупе в смысле ст. 624 ГК РФ, и, следовательно, не всегда арендатор может требовать передачи ему имущества в собственность. В частности, ссылка на преимущественное право покупки арендуемого имущества при его продаже третьему лицу не является условием о праве выкупа1.

Поэтому право арендатора выкупить арендуемое имущество должно быть сформулировано четко и недвусмысленно, желательно со ссылкой на ст. 624 ГК РФ. Например, «арендатор в соответствии со ст. 624 ГК РФ вправе выкупить предмет аренды в любой момент начиная с …».

Выкупная цена арендуемого имущества

Вопрос о том, необходимо ли в договоре выкупной аренды устанавливать цену имущества, долгое время был дискуссионным. Причина этого крылась в п. 3 ст. 609 ГК РФ и посвященном ему п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, согласно которому «к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ)».

В связи с этим некоторые практикующие юристы указывали, что выкупная цена арендуемого имущества не относится к числу существенных условий договора аренды с выкупом2.

Действительно, условие о выкупной цене арендованного имущества прямо не названо в законе в числе существенных для договора выкупной аренды, что при определенных обстоятельствах может быть расценено как отсутствие обязательной необходимости его согласовывать. С другой стороны, учитывая смешанную природу рассматриваемого договора, последний должен содержать в себе существенные условия не только договора аренды, но и договора купли-продажи. А к числу последних п. 1 ст. 555 ГК РФ относит условие о цене недвижимого имущества и устанавливает, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Именно этот подход в последующем поддержал ВАС РФ в ряде судебных актов по конкретным делам (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04 по делу № А56–36561/03, определение ВАС РФ от 17 августа 2009 г. № ВАС10056/09 по делу № А38–1627/2008–20–89).

При этом важно отметить, что стороны должны согласовать именно выкупную цену, т.е. твердую сумму, а не порядок ее определения, поэтому не рекомендуется заменять ее на формулы, правила подсчета цены, а также предусматривать какие-то дополнительные согласования или корректировки ее размера, поскольку цена в таком случае не будет считаться согласованной, а договор – заключенным в части купли-продажи арендуемого имущества.

Если договор аренды предусматривает выкуп арендованного имущества на основании отдельного договора купли-продажи, т.е. содержит в себе элементы предварительного договора, то и в этом случае необходимо, чтобы в нем была согласована выкупная цена, так как предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора3.

Поскольку договор может предусматривать зачет всех или части внесенных арендных платежей в выкупную цену, сторонам необходимо договориться о том, какая часть арендных платежей подлежит зачету – всех или внесенных с определенного момента.

Если договор заключен в отношении нескольких объектов недвижимости, то в нем следует предусмотреть возможность выкупа как всех объектов вместе, так и по отдельности, установив выкупную цену каждого из них. Кроме того, в таком случае арендатору стоит договориться, что арендные платежи, внесенные им за все объекты, могут быть зачтены в выкупную цену одного из них. Это позволит арендатору выкупать объекты по одному, экономя тем самым на их аренде.

Порядок уплаты выкупной цены

Следующий момент, касающийся выкупной цены, который необходимо отразить в договоре, – порядок ее уплаты.

Поскольку ст. 624 ГК РФ на этот счет не содержит каких-либо правил, порядок уплаты выкупной цены необходимо предусмотреть в договоре. Но означает ли это, что воля сторон в данном случае ничем не ограничена? В частности, учитывая формулировку «имущество переходит в собственность при условии внесения выкупной цены»4, могут ли стороны договориться о том, например, что выкупная стоимость (или ее остаток) уплачивается не до, а после государственной регистрации перехода права собственности на имущество к арендатору? И может ли арендатор, не внесший выкупную цену арендуемой недвижимости, требовать от арендодателя совершения действий, направленных на переход права собственности на эту недвижимость?

Именно такое условие чаще всего предусматривают договоры купли-продажи недвижимости. Денежные средства поступают продавцу только после перехода к покупателю права собственности – покупатель до подачи документов на регистрацию вносит покупную цену в депозит, закладывает в ячейку, открывает в пользу продавца аккредитив или эскроу-счет и т.п. Такое условие представляет собой продажу товара в кредит, так как внесение денег в депозит, на аккредитив или эскроу-счет не является платежом. Но не противоречит ли это условие правовой природе выкупной аренды?

На первый взгляд, закон четко говорит, что условием перехода права собственности является внесение арендатором выкупной цены. Но в то же время в отношении недвижимости закон устанавливает, что право собственности переходит в момент государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ) безотносительно факта ее оплаты5.

Кроме того, норма ст. 624 ГК РФ не содержит явно выраженного запрета на установление иного условия для перехода к арендатору права собственности на объект аренды, т.е. не является императивной по правилам, сформулированным в постановлении Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Применительно к этому вопросу также представляют интерес выводы, сделанные ВАС РФ в информационном письме, посвященном вопросам аренды6. Президиум ВАС РФ указал, что необходимо разграничивать два разных института – выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ) и продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ). К правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

Получается, что выкуп арендуемого имущества в кредит невозможен. Однако необходимо принимать во внимание заявленные требования и обстоятельства конкретного дела, исходя из которых суд сделал указанные выводы.

Стороны заключили договор аренды, установив, что имущество переходит в собственность арендатора с момента внесения последнего арендного платежа. Арендатор допустил просрочку, арендодатель потребовал возвратить ему имущество. Арендатор ссылался на то, что он внес больше половины арендных платежей, а значит, в соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ арендодатель не вправе требовать возврата имущества. Суды возвратили имущество арендодателю, указав, что к выкупной аренде не применимо правило о запрете для продавца отказаться от сделки и потребовать товар обратно, если покупатель уже оплатил более половины стоимости товара.

Исходя из этого, становится очевидным, что ВАС РФ, говоря о необходимости разграничивать институты выкупной аренды и продажи товара в кредит, не имел в виду запрет сторонам согласовывать условие об уплате выкупной стоимости арендованного имущества после перехода права собственности на него. Суд лишь сказал, что нельзя рассматривать внесение арендных платежей в выкупной аренде как оплату имущества в рассрочку, т.е. нельзя переквалифицировать договор, изначально не содержащий условий о продаже арендуемого имущества в кредит.

Однако это не означает, что стороны с самого начала не могут договориться о том, что право собственности переходит к арендатору раньше, чем арендодатель получит всю выкупную цену, а если цена не будет внесена к согласованному сторонами моменту, то договор подлежит расторжению, а имущество возврату.

Прекращение обязанности вносить арендную плату

В части арендной платы сторонам желательно предусмотреть, с какого момента прекращается обязанность арендатора по ее внесению. Дело в том, что закон прямо не предусматривает, в какой момент прекращается данная обязанность. Вместе с тем для договоров аренды недвижимости с правом выкупа постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (п. 8) установило в качестве общего правила, что обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены. При этом иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон7.

Поэтому, если стороны хотят установить иной момент прекращения данной обязанности арендодателя, это необходимо прописать в договоре. Например, стороны договора, предусматривающего перечисление выкупной цены арендодателю после регистрации перехода права собственности на недвижимость, могут договориться о том, что арендная плата вносится до момента такой регистрации.

Прочие условия договора

Для удобства сторон сам механизм выкупа арендованного имущества лучше детально описать в договоре.

Для начала сторонам необходимо определиться, с какого момента арендатор может выкупить имущество – с наступления определенной даты, определенных условий или совершения определенных действий, или же в любой момент срока аренды.

Далее, если предполагается заключение отдельного договора купли-продажи, то укажите, в какой срок стороны обязаны подписать договор и инициировать регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Если заключение отдельного договора купли-продажи не предполагается, то в договоре аренды необходимо предусмотреть обязанность арендатора уведомить арендодателя о своем намерении выкупить арендованное имущество, срок на совершение действий, направленных на регистрацию права.

В договоре также следует предусмотреть, какая из сторон несет расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на арендуемое имущество, и расходы, связанные с осуществлением расчетов при выкупе имущества. Как правило, это является обязанностью покупателя, т.е. в данном случае – арендатора.

Дополнительно для договоров, предусматривающих внесение выкупной цены в составе арендных платежей, стороны могут решить ее судьбу на случай расторжения договора. В случае досрочного расторжения договора арендатор лишается права выкупить арендуемое имущество, в связи с этим нередко возникают споры по вопросу возврата части уплаченной выкупной цены. Поэтому стороны могут сразу договориться об их полном или частичном возврате.

Заключительный момент, который не помешает согласовать сторонам, – кто из них должен подать заявление о погашении записи об аренде в случае выкупа арендуемого имущества. Поскольку запись об аренде недвижимого имущества не погашается автоматически, одна из сторон договора должна подать соответствующее заявление в регистрирующий орган.


1 См., например, постановление ФАС Московского округа от 13 марта 2006 г. № КГ-А41/1295–06 по делу № А41-К1–9969/05.

2 Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. № 1. (СПС «КонсультантПлюс»).

3 По данному вопросу см., например, определение ВАС РФ от 17 июня 2009 г. № ВАС6821/09 по делу № А50– 14686/2007-Г21.

4 Пункт 1 ст. 624 ГК РФ.

5 Данное правило применяется и к выкупу арендованного имущества (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

6 Пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

7 За исключением выкупа арендованных земельных участков, находящихся в публичной собственности. Стороны такого договора не могут установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, кроме как с момента государственной регистрации перехода права собственности на землю (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).