Определении ВС РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 по делу N А40-89806/2019.

На мой взгляд, рассмотренное ВС РФ дело – хороший практический пример для того, чтобы определить сферу действия ст. 617 ГК РФ и ее связь с общими нормами ГК РФ, обратить внимание на особенности толкования обычных и случайных условий договора в аренде, а также задуматься об объеме прав и обязанностей сторон в договоре аренде и на перспективу оценить, какие именно вопросы стоит учесть в случае перемены лиц в обязательств, чтобы как раз минимизировать «неожиданные» споры.

Существо отношений:

Первоначальная аренда

Между обществом ( Первоначальный арендодатель) и банком (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений и парковки на длительный срок (более, чем 12,5 лет) (Договор, Первоначальный договор).
Разделом 6 Договора «Обеспечение» была предусмотрена обязанность Арендатора уплатить Арендодателю страховой депозит в соответствующем размере (п.п. 6.1, 6.3 Договора). Сумма страхового депозита в силу условий Договора должна была находиться у арендодателя в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору аренды.
П. 6.6 Договора содержал условие об обязанности Арендатора пополнять страховой депозит в случае, если в течение срока действия договора аренды Арендодатель реализует свое право на обращение взыскания на часть депозита (п. 6.4 Договора).
Дополнительно п. 6.8 Договора содержал указание на то, что переход в установленном порядке прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не влечет за собой обязанности Арендодателя или соответствующего третьего лица произвести досрочный возврат суммы страхового депозита, а также не влечет обязанности Арендатора повторно оплатить сумму страхового депозита (в том числе новому арендодателю).
Раздел 13 Договора содержал положения о порядке и условиях распоряжения и возврата суммы страхового депозита при прекращении Договора. В частности, при прекращении Договора (по любому основанию, в связи с истечением срока или досрочно по соглашению сторон – п.п. 13.2, 13.3 Договора) стороны обязаны были провести сверку взаиморасчетов на дату прекращения Договора, подписать акт сверки взаимных денежных обязательств; перечислить имеющуюся у сторон взаимную задолженность в сроки, согласованные сторонами; представить в регистрирующий орган соглашение о расторжении Договора (п. 13.12 Договора).
Пунктом 13.13 Договора специально было предусмотрено, что страховой депозит (его часть, оставшаяся после произведенных Арендодателем взысканий, в случае если на дату прекращения договора аренды Арендатор не пополнил сумму страхового депозита в соответствии с пунктом 6.6 Договора) подлежит возврату Арендатору в срок не позднее 15 рабочих дней с даты прекращения Договора.
Арендатор перечислил первоначальному Арендодателю предусмотренный Договор страховой депозит в сумме более 22 млн. рублей.

Смена собственника – арендодателя

Впоследствии во время действия Договора Арендодатель был признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.
Общим собранием кредиторов общества — арендодателя были приняты решения о замещении активов должника путем создания на базе его имущества нового общества (Новый арендодатель) и внесения в уставный капитал вновь создаваемого общества имущества должника, в том числе здания, часть помещений в котором были сданы в аренду по спорному Договору.
Спустя несколько месяцев после регистрации права собственности на здание Новый арендодатель и Арендатор заключили соглашение о расторжении Первоначального договора в связи с истечением срока аренды (Соглашение о расторжении). Обязательства сторон соответственно по предоставлению в пользование помещений и уплате арендных платежей за их пользование по Первоначальному Договору прекратились с указанной сторонами даты (п. 3 Соглашения о расторжении).
Одновременно указанные лица заключили новый Договор аренды (Новый договор) в отношении того же самого объекта аренды. В этой связи стороны отказались от подписания актов возврата и приемки нежилых помещений, поскольку последние из владения и пользования арендатора фактически не выбывали.

Суть спора и позиции нижестоящих инстанций.

Позже Арендатор предъявил иск к Новому арендодателю, сославшись на нарушение последним положений раздела 13 Первоначального договора об обязанности вернуть оставшуюся часть страхового депозита.
Суды первой и апелляционной инстанций на основании на ст.ст. 453, 617, 1102 ГК РФ , ст.ст. 131, 134, 142 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Закон о банкротстве) пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Арендатора.
Суды аргументировали свою позицию следующим образом:
уплата страхового депозита, в том числе и в обеспечение исполнения договора аренды создает для сторон обеспечительное обязательство, которое по своей правовой природе является дополнительным (акцессорным) обязательством между арендодателем и арендатором, и не всегда может следовать судьбе основного обязательства;
так как первоначальный арендодатель признан несостоятельным (банкротом), все его имущество, имевшееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой производятся расчеты с кредиторами в строгой очередности и в установленные законом о банкротстве сроки; вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам;
поскольку на момент перехода к обществу (Новому арендодателю) права собственности на здание в отношении первоначального арендодателя было открыто конкурсное производство, требование о возврате страхового депозита, внесенного арендатором до начала процедуры банкротства, не является текущим, оно не могло быть ни погашено вне очереди, ни перейти к новому кредитору путем уступки права требования;
так как спорные денежные средства (страховой депозит) были перечислены арендатором Первоначальному арендодателю и собственнику, который не передал их ответчику — новому собственнику и арендодателю, на стороне последнего не возникло неосновательного обогащения.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что суды трех инстанций не учли следующее.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Таким образом,

(1) лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя,

(2) прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. Дополнительно ВС РФ сослался на ст. 115 Закона о банкротстве, регламентирующую порядок и последствия замещения активов должника, отметив, что, что по смыслу данной нормы к вновь созданному обществу переходят все имущество, имущественные права и корреспондирующие им обязанности должника.

(3) В отношении договорной позиции арендодателя это означает следующее: пока не доказано иное, предполагается, что страховой депозит (обеспечительный платеж) переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь; соответственно, переходит и обязанность по его возврату в случае прекращения арендных отношений.

Новый арендодатель не представил доказательств того, что решением комитета кредиторов должника (т.е. Первоначального арендодателя) о замещении активов должника был по-иному оговорен вопрос, касающийся перехода страховых депозитов, полученных Первоначальным арендодателем до процедуры банкротства по договорам аренды от арендаторов помещений в здании, передаваемом в уставный капитал создаваемого общества. Следовательно, все права и обязанности, связанные с обладанием на праве собственности спорным зданием, в том числе касающиеся действовавших на тот момент договоров аренды и внесенных в рамках соответствующих отношений страховых депозитов, перешли к новому обществу.
ВС РФ отдельно обратил внимание на то, что по условиям спорного Договора право требовать возврата страхового депозита у арендатора могло быть реализовано только после прекращения договора (пункт 13.13), переход прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не мог повлечь за собой обязанности арендодателя произвести возврат страхового депозита (пункт 6.8). Поэтому в связи со сменой собственника обязанность по возврату истцу страхового депозита перешла к ответчику как к стороне Договора, а срок ее исполнения
С учетом этого ВС РФ признал неверными выводы нижестоящих инстанций о том, что если первоначальный арендодатель не передал полученные в качестве депозита денежные средства созданному в процедуре его банкротства в порядке замещения активов обществу — новому собственнику (т.е. Новому арендодателю), то у последнего отсутствует обязанность по возврату арендатору суммы депозита после прекращения договора аренды.

Комментарий:

Тот случай, когда по существу позиция ВС РФ заслуживает одобрения.

Полнота и логичность аргументации ВС РФ вполне может стать предметом самостоятельного обсуждения.

Однако с практической точки зрения в поддержку позиции ВС РФ и в ее развитие можно добавить следующее.

ВС РФ использовал специальное выражение: переход к новому арендодателю «правовой позиции», то есть всей совокупности прав и обязанностей по договору. Такое выражение переносит фокус внимания именно на название ст. 617 ГК РФ «сохранение договора в силе при изменении сторон». Логично предположить, что договор как правоотношение и как совокупность прав и обязанностей и не должен меняться, если изменение происходит в субъектом составе, то есть за пределами содержания договора аренды.
ВС РФ специально обращает внимание на тот факт, что перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона безотносительно к воле арендатора. Отвлекаясь от того, обусловлено ли существование ст. 617 ГК РФ вещным или обязательственным характером арендных прав (я – за компромисс), можно утверждать, что именно важность сохранения договора делает неизбежной перемену лиц в обязательстве в силу закона.
В силу системного толкования норм, расположенных в кодифицированном акте, это позволяет связать ст. 617 ГК РФ не только со ст. 384 ГК РФ, но и со ст. 387 ГК и гл. 24 ГК РФ в целом. Поэтому можно добавить, что новый арендодатель занимает место прежнего арендодателя равным образом безотносительно к своей воле в «том виде/ статусе», о котором известно арендатору». Представляется, это дополнительно подтверждает мысль, что смена арендодателя происходит и тогда, когда в сам договор какие-либо изменения не внесены. Условно говоря, приоритет отдается состоянию отношений «здесь и сейчас», а не потерявшим актуальность отдельным фрагментам письменной формы договора.
Фокус внимания именно на договоре позволяет обратить внимание на то, что любой договор – это не только совокупность существенных, но также обычных и случайных условий (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Поэтому правило ст. 617 ГК РФ должно действовать во всех случаях вне зависимости от того, о каком виде обеспечений в аренде идет речь (обычная неустойка или страховой депозит, например). Практически это означает, что зона ответственности прежнего и нового собственника – оценить, в каком виде должно передаваться имущество, сданное в аренду, и какие риски это может повлечь. Так, первоначальный арендодатель должен передать вещь со всеми «принадлежностями» (аналогия со ст. 135 ГК РФ «главная вещь и принадлежность»). Равным образом, новый собственник обязан оценить условия «обременяющего» вещь арендного обязательства и предъявить соответствующие требования к первоначальному собственнику. Поскольку именно первоначального и последующего собственника связывает такое отношение, в рамках которого происходит передача обремененной вещи на праве собственности (и не важно, произошло это в силу простого или сложного юридического состава).
Указание ВС РФ на предположение (которое может быть опровергнуто) о том, что страховой депозит переходит к новому собственнику вместе с вещью, вряд ли можно толковать в том смысле, что каким – либо образом первоначальный и последующий собственники имущества, сданного в аренду, могут изменить правило п. 1 ст. 617 ГК РФ и, как следствие, изменить помимо воли арендатора содержание договора аренды и «состояние» его исполненности на момент перехода права собственности на имущество, сданное в аренду. Представляется, что де факто речь идет именно об оценке фактических обстоятельств и выяснении того, в каком состоянии права и обязанности арендодателя существуют на момент перемены сторон в договоре аренды. Идея состоит в том, что переход права собственности на имущество, сданное в аренду, в принципе находится за пределами договора аренды. Собственник, распоряжаясь своей вещь, обязан либо передать ее свободной от любых обременений и прав третьих лиц, либо сообщить о всех обстоятельствах, имеющих значение для передачи вещи (ст. 460 ГК РФ – прямо или по аналогии). Дополнительно напрашивается своего рода аналогия/ параллель с обязанностью арендодателя обеспечить арендатору спокойное владение и/или пользование арендатором вещью на тех условиях, которые согласованы в договоре аренде, в том числе и в части гарантии оплаты и возврата оплаченного сверх). Иначе говоря, если праву арендатора потребовать возврат страхового депозита корреспондирует обязанность арендодателя его вернуть, то именно арендодатель (все равно какой по счету) и должен его возвращать. Защитить свои интересы, если фактически он страхового депозита от первоначального собственника не получил, последующий арендодатель всегда сможет по нормам о том виде обязательства, в рамках которого произошла смена собственника, а субсидиарно — по нормам о кондикции (гл. 60 ГК РФ). Перекладывать же на арендатора риск невозможности реализации требования, основанного на договоре аренды, неоправдано и противоречит факту существования договора, поскольку такой риск обусловлен именно действиями (бездействием) собственников имущества. Однако эти действия находятся за пределами содержания договора аренды.
Ссылка на ст. 115 Закона о банкротстве и ее смысл полезна сама по себе в том смысле, что ограничивает «специальность» Закона о банкротстве. Так, вряд ли нужно видеть в п. 4 ст. 115 Закона о банкротстве, в котором говорится только о сохранении трудовых договоров, «некую специальность», исключающую сохранение силы для других договоров и применение общегражданской логики регулирования.

Подытоживая, можно сделать практический вывод о том, что

значение ст. 617 ГК РФ состоит в «консервации» договора аренды как всей совокупности существующих арендных прав и обязанностей на дату смены собственника имущества, сданного в аренду;
любые взаимоотношения собственников имущества находятся за пределами содержания договора аренды и не могут поэтому повлиять на существование и исполнимость требований арендатора;
если предусмотренные в договоре аренды способы обеспечения предполагают получение арендодателем определенного имущества на период аренды, то такое имущество должно следовать судьбе арендованной вещи в случае смены собственника. Сообщить об этом или это заменить, а равно надлежащим образом подготовить документы и осуществить передачу вещи со всем «добром» – дело и задача собственников.

Татьяна Терещенко