31.08.2021 Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме АГ

Материал выпуска № 15 (344) 1-15 августа 2021 года.

На примере конкретного дела, в котором непосредственно участвовал автор статьи, обозначены основные процессуальные пробелы в сфере защиты общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также противоречия в толковании норм материального права со стороны судов.

В 2019–2020 гг. я представлял интересы собственников помещений в многоквартирном доме по спору, связанному с защитой общего имущества в этом доме (решение Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу от 4 декабря 2019 г. № 2–5145/2019; апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 июля 2020 г. № 33–9761/2020). В рамках данного дела пришлось столкнуться как с различными процессуальными пробелами в этой сфере, так и с противоречиями в толковании норм материального права со стороны судов. Кроме того, у нашей стороны изначально не было доступа к основным доказательствам – строительной документации на построенные застройщиком объекты недвижимости, поэтому инициирование гражданского разбирательства без достаточной оценки шансов на положительное разрешение спора на тот момент казалось рискованным шагом.

Обстоятельства дела

Организация, являющаяся крупным региональным застройщиком в Санкт-Петербурге (далее – застройщик, ответчик), летом 2015 г. в рамках исполнения договоров об участии в долевом строительстве построила многоквартирный дом вместе с пристроенной подземной автостоянкой. Объекты были введены в эксплуатацию, и уже летом – осенью 2015 г. первые участники договоров зарегистрировали в этом доме свое право собственности на квартиры.

Согласно имевшейся изначально у собственников помещений (далее – собственники) проектной декларации, дополнениям к ней и разрешению на ввод в эксплуатацию дома застройщик взял на себя обязательства по строительству только самого дома, подземной автостоянки, а также объектов, входящих в общее имущество.

При этом ответчик обязался построить в качестве общего имущества технический этаж, который должен был быть расположен под самим зданием.

Застройщик выполнил обязательства по строительству технического этажа здания. Более того, летом 2015 г., после ввода дома в эксплуатацию, этот этаж был внесен в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) как два больших помещения с прямым указанием, что они являются «общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме».

Однако, как выяснили собственники позднее, в марте 2016 г. на основании первоначальной документации из двух вышеуказанных помещений были выделены 25 небольших по площади объектов недвижимости, которые, по новым сведениям из ЕГРН, уже не имели режима общего имущества, и собственником данных помещений становился застройщик.

Впоследствии, после регистрации своего права собственности на спорные объекты недвижимости, ответчик начинает активно рекламировать возможность покупки этих объектов в качестве кладовых. На момент подачи иска застройщик успел продать пять спорных помещений. Учитывая, что продаваемые застройщиком кладовые ранее являлись частью общего имущества дома, собственники решают обратиться в суд.

Процессуальные противоречия

Уже при подготовке искового заявления в суд общей юрисдикции обнаружились серьезные процессуальные проблемы, которые на тот момент не были разрешены как на нормативно-правовом уровне, так и устоявшейся судебной практикой по аналогичным спорам.

Первая из них – исчисление срока исковой давности.

С одной стороны, согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, по общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Кроме того, в п. 57 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике по разрешению споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» было подчеркнуто, что течение срока исковой давности по искам об оспаривании зарегистрированного права начинается не с момента внесения спорной записи в ЕГРН, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о такой записи.

Более того, Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления № 64 от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» изложил правовую позицию, согласно которой к такого рода спорам применяются правила ст. 304 ГК РФ о негаторных исках, а, следовательно, на эти требования не распространяется исковая давность (абз. 5 ст. 208 ГК РФ). Важно учесть, что в описываемом деле собственники никогда не теряли права владения спорными помещениями, в связи с чем не было необходимости включать в заявление требование о виндикации.

С другой стороны, судебная практика Санкт-Петербурга свидетельствовала о том, что значительная часть судов общей юрисдикции не применяют ст. 304 ГК РФ по данной категории дел. Помимо этого, суды общей юрисдикции очень часто отсчитывали течение срока исковой давности с момента внесения записи об ином собственнике в ЕГРН.

В рамках рассматриваемого дела нам удалось подать исковое заявление буквально в последние дни до истечения трехгодичного срока с момента внесения спорных записей в ЕГРН. Таким образом, ответчик не имел возможности заявить о пропуске срока исковой давности.

Следующая процессуальная проблема – определение надлежащего истца по делу.

Действия застройщика по присвоению общего имущества затрагивали права всех собственников, так как в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, а также ч. 1 ст. 36 ЖК РФ каждому из собственников помещений в многоквартирном доме одновременно принадлежит и доля в общем имуществе этого дома. Однако практически реализовать подачу искового заявления одновременно всеми собственниками – крайне сложная задача. Стоит также отметить, что в рассматриваемый период времени в ГПК РФ отсутствовал институт групповых исков.

Иной возможный вариант действий – наделение конкретного лица (например, организации, являющейся управляющей компанией) полномочиями по защите общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме посредством проведения общего собрания собственников. К сожалению, претворение в жизнь этой опции также требует значительного количества времени и усилий.

Более эффективный способ – подача искового заявления, направленного на защиту общего имущества дома, от имени одного из собственников.

Ответчик в ходе предварительного судебного заседания поднял вопрос о том, было ли получено согласие иных собственников на защиту их права собственности именно таким образом. Кроме этого, ответчик указал, что он до сих пор является собственником некоторых квартир в доме, однако не давал своего согласия на заявление требований о защите общего имущества. Однако нам удалось убедить суд в возможности заявить иск от имени одного собственника, ссылаясь на имеющуюся судебную практику, а также доктринальные источники.

И последняя важная процессуальная проблема, с которой пришлось столкнуться по данному спору, – правильное формулирование исковых требований как способа защиты нарушенного права собственности.

В проанализированной судебной практике по подобным делам истцы применяли различные способы защиты. В качестве основных можно выделить заявление требования о признании права собственности, а также – заявление требования о признании отсутствующим права собственности. В период начала работы по данному делу многие судебные инстанции, включая Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, успешно рассматривали аналогичные дела как по искам с требованием о признании за истцами права собственности на спорное имущество, так и по искам о признании отсутствующим права собственности на спорное имущество у ответчика, не высказываясь о предпочтительном способе правовой защиты.

Исходя из данной практики, в рассматриваемом деле было заявлено оба требования. Да, на момент подачи нами иска ВС РФ уже высказался о том, что одновременное применение вышеуказанных способов правовой защиты в одном судебном процессе противоречит законодательству, и требование о признании права собственности отсутствующим у ответчика может быть рассмотрено только, если нет оснований для заявления требования о признании за истцом права собственности. Но с учетом явной неопределенности сложившейся судебной практики, заявление сразу двух требований было более целесообразным с практической точки зрения.

Центральный аспект спора

Что касается существа дела, то главным вопросом здесь являлось определение режима спорных объектов недвижимости.

Ответчик указывал, что спорные помещения никогда не являлись общим имуществом собственников. В качестве основного аргумента он выдвигал то обстоятельство, что процедура регистрации права собственности была успешно пройдена, и у государственного регистратора не возникло никаких вопросов относительно оснований приобретения права собственности. Застройщик также утверждал, что он изначально планировал строительство отдельных помещений внутри многоквартирного дома для последующей их продажи в качестве кладовых. Кроме того, по мнению ответчика, спорные объекты недвижимости не могут подпадать под режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так как они не обладают для этого необходимыми характеристиками.

В свою очередь, мы доказали суду: спорная недвижимость была выделена из общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме уже после его ввода в эксплуатацию и сохранила данный режим даже после выделения.

Прежде всего, о правовом режиме спорных объектов свидетельствовали данные, имевшиеся в ЕГРН. Нами были получены выписки из реестра, согласно которым кладовые выделялись застройщиком напрямую из двух больших помещений технического этажа здания, уже зарегистрированных ранее в ЕГРН в качестве «общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». При этом никаких оснований для изменения данного режима у застройщика не имелось. Далее, посредством подачи адвокатских, а в последующем – судебных запросов, нам удалось получить как от самого ответчика, так и от различных государственных органов строительную документацию в отношении многоквартирного дома и пристроенной подземной автостоянки. Согласно технической документации ответчик никогда не планировал и не строил отдельные нежилые помещения, расположенные на техническом этаже здания и не являющиеся частью общего имущества собственников помещений. Примечательно, что в судебном заседании представитель ответчика так и не смог пояснить, где именно на плане здания расположены спорные помещения и как они обозначались.

Следует отметить, что наиболее часто встречающимся аргументом по таким спорам является наличие в спорной недвижимости технических объектов или коммуникаций, обслуживающих весь дом. Систематически именно истцы приводят данный довод, подкрепляя его результатами проведенного частного исследования либо выводами строительно-технической экспертизы. Однако в соответствии с судебной практикой, сложившейся еще в рамках работы ВАС РФ (например, постановление Президиума ВАС РФ от 2 марта 2010 г. № 13391/09), наличие или отсутствие в нежилых помещениях многоквартирного дома инженерного оборудования, обслуживающего весь дом, само по себе не имеет решающего значения по спорам такого рода. Главным же фактором для определения режима имущества является назначение спорного помещения и его последующее использование по данному назначению.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями высших судебных инстанций и сложившейся судебной практикой (определение КС РФ от 19 мая 2009 г. № 489-О-О, постановление Президиума ВАС РФ от 2 марта 2010 г. № 13391/09; определения ВС РФ от 28 февраля 2018 г. № 305-ЭС17–23709, от 30 августа 2017 г. № 305-ЭС17–13098, от 4 июня 2018 г. № 307-ЭС18–6368) правовой режим нежилых помещений многоквартирного дома, как являющихся, так и не являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, определяется на момент ввода в эксплуатацию этого дома.

В рассматриваемом деле нам удалось доказать суду, что спорные объекты недвижимости изначально строились, были введены в эксплуатацию и использовались как часть технического этажа здания, предназначенного для обслуживания всего дома в качестве общего имущества собственников помещений.

Итоги судебного процесса

Еще в рамках предварительного судебного заседания по данному делу нам удалось добиться применения обеспечительных мер.

Суды общей юрисдикции не так часто применяют такие меры даже при наличии подтвержденных оснований в их необходимости. В анализируемом процессе мы показали суду, что имеются разумные сомнения в правовом режиме спорной недвижимости, а также что ответчик активно продает спорные объекты третьим лицам. На основании представленных нами доказательств и по нашему ходатайству суд запретил производить какие-либо регистрационные действия в отношении спорных помещений.

Следующий положительный аспект дела – истребование судом основной технической документации относительно многоквартирного дома и пристроенной подземной автостоянки. Получение технической документации через судебные запросы сыграло ключевую роль в процессе.

По итогам судебного разбирательства суд первой инстанции удовлетворил наш иск в полном объеме. Таким образом, спорные помещения были признаны общим имуществом собственников, а единоличное право собственности ответчика было признано отсутствующим.

В последующем ответчиком была подана апелляционная жалоба на вынесенное судом решение, однако апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения. Более застройщиком не предпринимались попытки обжаловать вынесенные судебные акты.

Обеспечение эффективного доступа к правосудию

На наш взгляд, ключевой проблемой в спорах, аналогичных вышеописанному, является отсутствие у собственников помещений в многоквартирном доме эффективного доступа к правосудию. Ее причина связана с наличием различных противоречий в процессуальных аспектах таких споров.

В анализируемый период достаточно часто суды общей юрисдикции необоснованно учитывали заявление ответчика об истечении срока исковой давности, руководствуясь только сведениями из ЕГРН, что противоречило действующему нормативно-правовому регулированию и лишало истцов права на рассмотрение их дела по существу.

Кроме того, в тот период отсутствовала единая позиция судов общей юрисдикции относительно формулирования требований к ответчику. Суды абсолютно по-разному трактовали гражданское законодательство о защите права собственности и разъяснения высших судебных инстанций по этому вопросу. Иногда ненадлежащее, по мнению конкретного суда, формулирование исковых требований приводило к отказу в защите нарушенных прав.

Как представляется, правильна высказанная в доктрине и уже нашедшая отражение в судебной практике позиция, согласно которой иск, направленный на защиту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, может быть подан даже одним собственником. Несмотря на имеющийся институт групповых исков, сохранение возможности инициирования такого спора одним из собственников приведет к более эффективной защите общей собственности в многоквартирном доме.

В целом, по нашему мнению, практикующим юристам и адвокатам при выявлении изложенных противоречий необходимо, прежде всего, исходить из значимости обеспечения эффективного доступа к правосудию. Так, согласно правовым позициям Европейского Суда по правам человека доступ к правосудию является одним из основных элементов права на справедливое судебное разбирательство, гарантированного ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (п. 76–99, «Зубац против Хорватии», жалоба № 40160/2012, постановление от 5 апреля 2018 г.). А положительная судебная практика по вышеуказанным аспектам поможет убедить суд в обоснованности заявленной правовой позиции.