Александр Румянцев, управляющий юрист практики недвижимости и строительства юридической фирмы CLS

Судебная практика сформирована

О разрешении проблемы учета НДС при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости В № 14 (271) «АГ» за 2018 г. была опубликована статья Ольги Савостьяновой «С НДС или без» об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости. Автор данного комментария к ней, проанализировав расхождения в судебной практике, которая складывалась в отношении учета НДС при оспаривании кадастровой стоимости, и ситуации, возникавшие при этом, приходит к выводу, что в настоящее время согласно позиции Судебной коллегии по административным делам ВС РФ данный вопрос разрешен: выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость при ее определении в размере рыночной были основаны на неправильном толковании норм права. Изложенная Ольгой Савостьяновой проблема учета НДС при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости действительно существует. Вместе с тем нужно сделать несколько оговорок. Во-первых, вопрос о включении НДС в рыночную сто В условиях отсутствия законодательного регулирования в судебной практике были возможны два подхода к решению данного вопроса: 1. Суд в определении о назначении экспертизы просил эксперта определить «рыночную стоимость» объекта, умалчивая о том, следует ли рассчитать ее с учетом НДС или без. В этом случае вопрос о том, следует ли учитывать НДС при определении рыночной стоимости, разрешался экспертом самостоятельно. 2. Суд в определении о назначении судебной экспертизы давал эксперту четкие указания – определить стоимость с учетом (или без учета) НДС. Указанная неопределенность приводила на практике к следующим ситуациям: 1. Эксперты определяли рыночную стоимость, не указывая в заключительной части исследования, рассчитана она с НДС или без него (хотя, ознакомившись с заключением эксперта полностью, как правило, можно было понять, включен ли НДС в стоимость или нет). 2. Эксперты указывали стоимость согласно инструкциям суда (или вообще указывали две стоимости – с НДС и без него). Именно данный подход и породил значительное количество споров, в том числе и упомянутое в статье дело ЗАО «Торговый Дом «Зеленоград”» (см.: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016 г. № 09АП-55240/2016 по делу № А40- 134041/16), в котором суд принял сторону налогоплательщика. Как видно из обстоятельств дела, суд в рассматриваемом случае при определении кадастровой стоимости (с учетом последующих разъяснений своего решения), по сути, указал два варианта стоимости (с НДС и без НДС). При этом налогоплательщик использовал для расчета налога один вариант стоимости, а налоговый орган – другой. Необходимо отметить, что существует еще один подход, согласно которому НДС вообще не должен влиять на величину рыночной стоимости. Такую позицию высказывал ранее Минэкономразвития России, она отражена в письме от 12 октября 2017 г. № Д22и-1031, в котором сообщается, что «режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости». Ведомство также указывает, что «величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС». Позже Минэкономразвития России в своем письме от 12 октября 2017 г. № Д22и1031 уточнил, что «использование иной кадастровой стоимости (отличной от кадастровой стоимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и применяемой для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации) для целей налогообложения на имущество организаций действующим законодательством не предусмотрено». Из данных писем можно сделать вывод, что, по мнению Минэкономразвития России, в ЕГРН должна быть учтена только одна стоимость и от нее нужно исчислять налог. При этом, какая именно стоимость должна быть указана в ЕГРН (с НДС или без него), ведомство не уточнило. На практике при определении рыночной стоимости оценщику или эксперту довольно сложно абстрагироваться от вопроса учета НДС, поскольку, сравнивая объект оценки с аналогами (при оценке сравнительным подходом), он в любом случае должен учитывать фактор НДС в их стоимости. www.yourpress.ru Характерно, что в среде оценщиков также нет единства по вопросу учета НДС в стоимости. Хотя некоторые авторы все же полагают, что НДС не должен учитываться1 . Основной аргумент против включения НДС в рыночную стоимость при кадастровых спорах – это то, что включение НДС ведет к двойному налогообложению, поскольку приводит к ситуации, когда сумма одного налога включается в налогооблагаемую базу по другому налогу. В пользу того, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна определяться без НДС, свидетельствует и тот факт, что налог на имущество юридических лиц (в тех случаях, когда он рассчитывается не от кадастровой стоимости, а от остаточной (балансовой) стоимости имущества), рассчитывается от стоимости, по которой имущество учитывается на соответствующем счете бухгалтерского учета. Эта стоимость не включает НДС, поскольку этот налог выделяется при приобретении имущества и учитывается на отдельном счете. Расхождения в судебной практике отчасти можно объяснить также и тем, что споры о кадастровой стоимости рассматриваются судами общей юрисдикции, в то время как споры с налоговыми органами по конкретным делам, связанным с недоимками по налогам и обжалованием действий налоговых органов, – арбитражными судами. Поэтому вопрос об учете НДС суды рассматривали в разном контексте, и этот контекст мог наложить отпечаток на формирование правовой позиции судей. В частности, арбитражные суды, как правило, рассматривали вопрос о включении НДС в ситуации, когда это существенно повлияло бы на налоговые обязательства налогоплательщика и могло повлечь привлечение его к ответственности. В то время как при оспаривании кадастровой стоимости негативные последствия от включения НДС для владельца недвижимости могут быть не так очевидны либо владелец недвижимости готов смириться с включением НДС в рыночную стоимость при условии общего снижения стоимости по сравнению с кадастровой. Как это будет работать теперь С учетом позиции Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 15 февраля 2018 г. № 5-КГ17-258, можно сказать, что судебная практика по данному вопросу сформирована: выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права. При этом у всех владельцев недвижимости возникает вопрос: можно ли уже сейчас уменьшить кадастровую стоимость на НДС и платить налог исходя из получившейся суммы? Представляется, что пока нет, поскольку, как было указано в письме Минэкономразвития России, упомянутом выше, для расчета налога должна использоваться именно та стоимость, которая указана в ЕГРН. Данный прецедент имеет в большей степени значение для будущих споров о кадастровой стоимости. Например, можно рекомендовать истцам в ходатайстве о назначении экспертизы просить суд поручить эксперту определить рыночную стоимость объекта без НДС. По завершении судебной экспертизы необходимо также обратить внимание на то, как разрешен вопрос об НДС экспертом в заключении. В случае если будет установлено, что НДС был включен экспертом в стоимость, это может являться 1 Карцев П.В. Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 4. С. 6–17. www.yourpress.ru основанием для проведения дополнительной или повторной экспертизы, а в случае отказа – основанием для обжалования судебного решения. www.yourpress.ru 1