9 июля Арбитражный суд Центрального округа вынес постановление по делу № А54-7989/2023, в котором разъяснил, что полномочия в доверенности на совершение регистрационных действий от имени общества не тождественны полномочиям на совершение от имени доверителя распорядительных сделок, в том числе заявления на погашение регистрационной записи об ипотеке, в связи с чем необходимо, чтобы такие полномочия отдельно упоминались в доверенности. Представитель общества, адвокат КА г. Москвы «Бенефит» Александр Баринов рассказал «АГ» о нюансах этого дела.
Снятие залога представителем общества послужило основанием для обращения в суд
Антон Чепурышкин является участником ООО «Биариц» с размером доли 99%. По результатам торгов общество 20 декабря 2021 г. приобрело земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 534,6 тыс. кв. м. На участке находились 18 объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Потеряевка».
5 августа 2022 г. общества «Биариц» и «Потеряевка» заключили с ООО «Терминал Групп» договор купли-продажи земельного участка и 18 объектов недвижимости на нем. Стороны пришли к соглашению, что до полной оплаты недвижимое имущество находится в залоге у продавцов. Общая продажная цена недвижимого имущества составила около 49,3 млн руб., из которых 30 млн руб. – стоимость земельного участка. В соответствии с договором не позднее 45 календарных дней после даты госрегистрации перехода прав собственности на имущество от продавцов к покупателю тот должен уплатить обществу «Биариц» 30 млн руб. за земельный участок, а около 19,3 млн руб. – обществу «Потеряевка» за объекты недвижимости.
В связи с отдаленностью общества «Биариц» от места регистрации перехода права, второй продавец предложил тому выдать доверенность на имя Юлии Черноморец, которая на тот момент уже представляла его интересы, с целью подачи в Управление Росреестра по Рязанской области документов для перерегистрации прав собственности, что и было сделано. 11 августа 2022 г. была произведена госрегистрация перехода прав собственности на участок, при этом Управлением Росреестра по Рязанской области была внесена запись об ипотеке в пользу продавца сроком с 12 августа 2022 г. до даты полной оплаты. Однако 15 августа 2022 г. «Терминал Групп» и «ЖКХ Технология» заключили договор купли-продажи участка, а 22 августа Юлия Черноморец от имени общества «Биариц» подала заявление в ЕГРН о снятии залога, несмотря на то, что покупателем «Терминал Групп» не была произведена оплата участка. Запись о залоге была погашена, после чего был зарегистрирован переход права собственности на участок к «ЖКХ Технология».
Ссылаясь на отсутствие соответствующих распоряжений от ООО «Биариц», Антон Чепурышкин в интересах общества обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к Юлии Черноморец и ООО «Терминал Групп». Он просил признать сделку, направленную на снятие обременения в виде залога на земельный участок, недействительной и применить последствия ее недействительности. Истец указал, что оспариваемая сделка являлась крупной для общества «Биариц», была совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок, а также совершена представителем общества со злоупотреблением правом, с целью причинения вреда обществу, о чем не могла не знать другая сторона сделки. Исковые требования направлены на восстановление записи в ЕГРН о залоге в целях обеспечения обязательств «Технология Групп» и последующего обращения взыскания на земельный участок, поскольку сделка по продаже земельного участка «ЖКХ Технология» была заключена в отсутствие согласия залогодержателя.
Кроме того, Антон Чепурышкин пояснил, что при выдаче доверенности ООО «Биариц» не имело намерения наделить Юлию Черноморец полномочием на снятие залога с недвижимого имущества до его полной оплаты – полномочие на прекращение залога доверенность не содержит.
Возражая против иска, Юлия Черноморец указала, что на основании доверенности от 6 августа 2022 г. договор купли-продажи и прилагаемый к нему пакет документов были поданы через МФЦ на регистрацию. Формированием пакета документов для подачи на регистрацию она не занималась. Кроме того, ООО «Биариц» была представлена копия акта от 15 августа 2022 г. о выполнении сторонами условий договора купли-продажи, в связи с чем 22 августа 2022 г. по указанию общества ею через МФЦ было подано заявление о погашении ипотеки.
Отказ в удовлетворении иска
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. Они исходили из того, что оспариваемые действия Юлии Черноморец по погашению записи в ЕГРН об обременении земельного участка, установленного в пользу ООО «Биариц», не являются сделкой в смысле ст. 153 ГК РФ, не содержат признаков сделки, не направлены на возникновение и прекращение гражданских права и обязанностей общества, что исключает возможность признания их недействительными как по основаниям оспоримости, так и ничтожности отдельно от непосредственно самих сделок.
Кроме того, суд первой инстанции указал на то, что в представленной доверенности на имя Юлии Черноморец содержатся соответствующие полномочия на совершения действий и право снятия ипотеки, положения п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке были соблюдены.
Тогда Антон Чепурышкин обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой отметил, что из буквального содержания доверенности от 6 августа 2022 г., выданной на имя Юлии Черноморец, не следует полномочие на прекращение ипотеки. Он отметил, что суд первой инстанции, несмотря на ходатайство истца, не установил обстоятельства и основания совершения Юлией Черноморец действий по погашению записи в ЕГРН об ипотеке, в то время как обеспеченное залогом обязательство «Терминал групп» по оплате земельного участка не было исполнено, задолженность подтверждена судебным актом, вступившим в законную силу.
Как полагал заявитель, суды необоснованно не проверили доводы о том, что с учетом последовательных сделок по отчуждению земельного участка в короткий срок, последовательности действий по подписанию договора между «Терминал Групп» и «ЖКХ Технология» 15 августа 2022 г., т.е. в день когда запись об обременении залогом земельного участка существовала, действий Юлии Черноморец по погашению ипотеки без согласия и без поручения залогодержателя, регистрации перехода прав к обществу «ЖКХ Технология» после погашения ипотеки в отсутствие платы за земельный участок изначальному продавцу представитель действовала не в интересах общества «Биариц». В жалобе отмечалось, что имел место сговор между обществами «Потеряевка», «Терминал Групп» и «ЖКХ Технологии», что повлекло нарушение прав истца как залогодержателя имущества.
По мнению Антона Чепурышкина, суд необоснованно отказал в оценке и исследовании данных обстоятельств, сославшись на то, что действия представителя в данном случае не являются сделкой и не привели к неблагоприятным последствиям для общества, что противоречит п. 2 ст. 174, ст. ст. 10, 168 ГК РФ.
Снятие обременения по ипотеке в ЕГРН представителем может быть признано недействительной сделкой
Изучив материалы дела, Арбитражный суд Центрального округа со ссылкой на п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога. При этом по смыслу п. 53 указанного постановления в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой.
Согласно позиции истца, отметила кассация, требование залогодержателя о признании незаконными действий представителя Юлии Черноморец по погашению регистрационной записи об ипотеке недвижимости и применении последствий недействительности сделки направлено на восстановление регистрационной записи об ипотеке и на признание незарегистрированного права залога, в целях дальнейшего обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обязательств «Терминал Групп» по оплате по договору, а также на защиту нарушенного права «Биариц» на сохранение залога в случае перехода прав на земельный участок по договору купли-продажи от «Терминал Групп» иным лицам.
В связи с этим, пояснил кассационный суд, неоспаривание истцом сделки между «Терминал Групп» и «ЖКХ Технология» не является основанием для отказа в иске, поскольку истцом выбран надлежащий способ защиты права. При этом общества «Терминал Групп» и «ЖКХ Технологии» являются надлежащими ответчиками по требованию о восстановлении регистрационной записи об ипотеке. Таким образом, действия представителя Юлии Черноморец по подписанию и подаче в органы регистрации заявления о снятии обременения по ипотеке в ЕГРН являются сделкой, в результате которой возникли юридические последствия для общества «Биариц», сделка может быть признана недействительной по его иску.
Как заметил суд кассационной инстанции, факт неисполнения обязательств ООО «Терминал Групп» по оплате перед истцом подтвержден решением Арбитражного суда г. Москвы от 8 апреля 2024 г. по делу № А40-191333/2023. Установление оснований для снятия регистрационной записи об ипотеке в отсутствие оплаты, обстоятельств наличия или отсутствия волеизьявления ООО «Биариц» на снятие ипотеки, предоставления полномочий на погашение записи о регистрации ипотеки, на совершение сделки, а также того, какие последствия и их характер возникли в связи с погашением представителем записи об ипотеке, является существенным для рассмотрения настоящего спора, подчеркнула кассация.
АС Центрального округа посчитал, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что полномочия, указанные в доверенности от 6 августа 2022 г., выданной Юлии Черноморец на представление интересов ООО «Биариц», а именно: с правом регистрации прав собственности на любые объекты недвижимого имущества; перехода прав собственности; регистрации договоров аренды (субаренды), в том числе договоров аренды земельных участков; ипотеки, залога, дополнительных соглашений к договорам ипотеки, аренды, залога; соглашений о сервитуте, соглашений о расторжении указанных договоров, дополнительных соглашений; регистрации изменений в записи ЕГРН, являются полномочиями на погашение записи об ипотеке, противоречат положениям п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, п. 1 ст. 8 ГК и являются ошибочными.
Как указал кассационный суд, полномочия в доверенности Юлии Черноморец с предоставлением прав на регистрацию прав собственности, договоров, соглашений о расторжении договоров, регистрацию изменений в записи ЕГРН, т.е. на совершение регистрационных действий, не тождественны полномочиям на совершение от имени ООО «Биариц» распорядительных сделок, в том числе не являются полномочиями на подписание от имени общества заявления на погашение регистрационной записи об ипотеке. Таким образом, суду необходимо было установить наличие или отсутствие в доверенности, выданной Юлии Черноморец, полномочий на совершение от имени ООО «Биариц» распорядительных действий по совершению сделок, на подписание заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, действий, направленных на прекращение прав общества как залогодержателя земельного участка, на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами общества.
Кроме того, отметила кассация, суды не учли, что доверенность была выдана в порядке передоверия О. Букиной, действующей в интересах ООО «Биариц», между тем обстоятельства наличия или отсутствия прав на погашение записи об ипотеке и совершение сделки, направленной на прекращение прав общества, у основного представителя, судами не исследовались. Также суды не исследовали и не установили обстоятельства законности оснований погашения записи о залоге в ЕГРН, оснований для погашения записи об ипотеке в отсутствие оплаты, добросовестности действий сторон, наличия волеизъявления ООО «Биариц» на погашение записи о залоге, а также обстоятельства того, какие последствия возникли для него в результате действий представителя Юлии Черноморец по совершению сделки по погашению записи в ЕГРН об ипотеке; какой результат, отвечающий интересам доверителя, был достигнут для ООО «Биариц» после совершения представителем действий по подаче заявления о погашении записи об ипотеке в регистрационный орган.
Суды также не дали оценку доводам истца о наличии сговора между ООО «Потеряевка», покупателями ООО «Терминал Групп», ООО «ЖКХ Технологии» и совершении представителем ООО «Биариц» Юлией Черноморец действий не в интересах истца. Кроме того, суд первой инстанции не изложил выводы о результате рассмотрения заявления ответчиков о пропуске срока исковой давности и не дал оценку обстоятельствам соблюдения или пропуска срока исковой давности и в отношении каких требований.
В итоге Арбитражный суд Центрального округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Комментарий представителя ООО «Биариц»
В комментарии «АГ» адвокат КА г. Москвы «Бенефит» Александр Баринов отметил, что Арбитражный суд Центрального округа обратил внимание на необходимость разграничения вида полномочий, которыми были наделен ответчик. «Нижестоящие суды необоснованно отождествили и смешали властно-распорядительные действия и действия представителя исключительно по технической передаче документов на регистрацию. Полномочие на принятие решения о снятии ипотеки не тождественно полномочию на представление в Росреестр решения о снятии ипотеки. В первом случае – это властно-распорядительное полномочие, во втором – техническое (курьерское)», – пояснил он.
Как заметил представитель общества, суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что по смыслу ст. 153 ГК сделкой является непосредственно сам договор, а произведение действия по снятию обременения в виде залога является не самостоятельной сделкой, а исполнением обязательства, возникшего из договора, поэтому действия ответчика по снятию обременения в виде залога не содержат признаков сделки, не направлены на возникновение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Апелляция указала, что погашение регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит учетно-информационный характер и не влияет на момент прекращения залоговых прав, определенных положениями п. 1 ст. 352 ГК, поскольку заявление о внесении записи о прекращении залога не является документом, выражающим содержание сделки, направленной на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в том смысле, который заложен в ст. 153 ГК.
«Истец поставил в суде вопрос: если в результате совершенных только ответчиком действий (и никаких иных действий) прекратился залог земельного участка в пользу истца, т.е. произошло прекращение/изменение гражданских прав, а в силу ст. 153 ГК сделками признаются действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то как тогда квалифицировать действия ответчика кроме как сделку? – поделился Александр Баринов. – Продолжая ошибочную логику апелляционного суда, истец указал, что поскольку, по мнению судов, заявление о внесении записи о прекращении залога не является документом, выражающим содержание сделки, направленной на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в том смысле, который заложен в ст. 153 ГК, то, соответственно, документом, выражающим содержание сделки, должен быть иной документ, который вообще отсутствует, и, более того, как основание для снятия залога в Росреестр не подавался. То есть ответчик обратился в Росреестр для снятия залога без наличия документа, выражающего содержание сделки. Нижестоящие суды уклонились от дачи оценки безусловным доказательствам недобросовестности и сговора ответчиков».
Александр Баринов отметил, что практически все доводы истца были учтены кассационной инстанцией, главным из них был о том, что оспариваемые действия ответчика являлись именно сделкой применительно к ст. 153 ГК РФ и, соответственно, регулируются положениями ГК и АПК РФ о недействительности и порядке оспаривания сделок. Кассационная инстанция весьма четко определила предмет доказывания в суде первой инстанции при новом рассмотрении дела и применимый правовой подход. «В случае выполнения при новом рассмотрении судом первой инстанции указаний суда кассационной инстанции истец полагает, что иск практически гарантировано подлежит удовлетворению», – рассказал он. Адвокат добавил, что истец уже обратился в суд с иском о взыскании с ответчиков, убытков, причиненных совершением оспариваемой сделки.
Эксперты «АГ» прокомментировали выводы кассации
По мнению адвоката Николая Куркина, правовая позиция кассационной инстанции является обоснованной и в достаточной мере раскрывающей ошибки первой и апелляционной инстанций, которыми фактически не были установлены существенные обстоятельства дела. «Кассация обоснованно указала, что такие действия подпадают под признаки сделки и могут быть оспорены по ст. 174 ГК РФ. Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что подача заявления в Росреестр – это не сделка, а технический акт. Кассация опровергла это, ссылаясь на ст. 153 ГК: действия, ведущие к прекращению прав (ипотеки), имеют юридические последствия и подпадают под понятие сделки. В целом рассматриваемый судебный акт имеет важное значение для практикующих юристов сразу по ряду причин: во-первых, суд кассационной инстанции прямо отнес действия по снятию обременения с объекта недвижимости к сделкам; во-вторых, определил объем юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении аналогичных споров», – заключил эксперт.
Руководитель аналитической службы АБ г. Москвы «Инфралекс» Ольга Плешанова отметила, что суды первой и апелляционной инстанций ответили отрицательно на вопросы, являются ли действия, направленные на снятие обременения в виде залога на имущество, сделкой и можно ли признать эту сделку недействительной и применить последствия в виде признания недействительной записи в ЕГРН о прекращении права залога. «Кассационный суд счел данный вывод ошибочным, признав наличие сделки и возможность ее оспаривания. Вывод о том, что действия по погашению регистрационной записи об ипотеке являются сделкой, косвенно подтверждает практика ВС РФ. В частности, в деле об обеспечении залогом требований налогового органа и совершении действий по регистрации и учету залога Суд заведомо исходил из того, что речь идет о сделке (Определение ВС от 11 июля № 306-ЭС24-23083 (2) по делу № А72-19547/2022). В деле помимо прочего рассматривалось по существу требование о признании указанной сделки недействительной по банкротным основаниям как сделки с предпочтением», – отметила эксперт.
Ольга Плешанова обратила внимание на то, что кассационный суд потребовал при новом рассмотрении дела изучить вопрос о стандарте доказывания наличия сговора между представителем юридического лица и контрагентом, с которым совершена сделка, в случае оспаривания этой сделки по п. 2 ст. 174 ГК РФ. При этом суд округа указал на существующие подходы и презумпции: невыгодный для организации характер сделки, совершенной представителем в условиях конфликта интересов, предполагается, пока иное не будет доказано ответчиком. «Суд не должен предъявлять чрезмерные требования по доказыванию к истцу, которому достаточно представить косвенные доказательства. Такие правила о переносе бремени доказывания (опровержении презумпции) на ответчика являются распространенными в корпоративных спорах, где истец зачастую лишен возможности представить прямые доказательства», – пояснила она.
«Вопрос о том, каким образом должны быть сформулированы в доверенности полномочия представителя, позволяющие ему совершить распорядительные действия для снятия обременения в виде залога на имущество, также был направлен на рассмотрение суда первой инстанции. Различные оценки получил объем полномочий представителя, указанных в доверенности: суд первой инстанции признал наличие полномочий, кассационный суд счел вывод ошибочным. В доверенности было указано полномочие в отношении регистрации прав на объекты недвижимости, включая ипотеку, что не является полномочием на погашение записи об ипотеке. Кассационный суд попытался разграничить полномочия на заключение, изменение или расторжение договоров и полномочия на совершение распорядительных сделок, таких как подписание заявления на погашение регистрационной записи об ипотеке. Наличие либо отсутствие полномочий представителя на совершение распорядительных сделок предстоит проверить первой инстанции», – отметила Ольга Плешанова.
По ее мнению, тема доверенности и объема полномочий представителя представляет наибольший интерес. Эксперт пояснила, что до последнего времени преобладал формальный подход: если в доверенности есть общая формулировка о праве совершить действия определенного рода, то полномочия имеются. «Практика, однако, все чаще сталкивается с ситуациями, когда чрезмерно широкий объем полномочий, указанных в доверенности общими терминами, позволяет представителю действовать в ущерб интересам представляемого и создает ему значительные проблемы. Примером служит известное дело ООО “Антик” (дело № А56-41853/2021), где от имени представителя физического лица, наделенного полномочием на заключение мировых соглашений в любых делах доверителя, было заключено мировое соглашение в деле о банкротстве, о котором доверитель даже не знал. Этим мировым соглашением на гражданина были возложены обременительные обязательства. Дело рассматривал ВС РФ (Определение от 24 февраля № 307-ЭС24-18350), утверждение мирового соглашения было отменено, что дало повод для дискуссии о пределах полномочий представителя, правилах оформления доверенностей и способах защиты доверителей от возможных злоупотреблений», – рассказала Ольга Плешанова.
Как считает адвокат Виктор Кожанов, интерес в данном споре представляет позиция относительно непризнания действий представителя по снятию обременения сделкой. Он указал, что на практике суды часто отождествляют сделку с соглашением, что в корне неверно, поскольку сделкой охватываются не только договоры, но и любое волеизъявление, направленное на возникновение и изменение прав и обязанностей: «Подобные ошибки встречаются и по делам о взыскании убытков в результате действий (бездействия) руководства компании. Кроме того, суды неверно трактуют полномочия представителей по доверенности, особенно когда это касается совершения регистрационных действий. Конечно, описать полномочия на все случаи жизни в доверенности невозможно, но и легкомысленный подход к вопросу указания полномочий недопустим».
По мнению Виктора Кожанова, ошибка залогодержателя заключалась в указании полномочий, не исключающих их двойного толкования, тогда как в силу закона следовало четко закрепить совершение распорядительных действий по снятию обременений. «Судам предстоит выяснить, в связи с чем была выдана доверенность в порядке передоверия, ибо, как следует из текста решения, имелся некий акт об исполнении обязательств. Выгодоприобретателям, в интересах которых снимается обременение, также следует знать, что полномочия на совершение распорядительных сделок должны быть зафиксированы в доверенности и что совершение таких сделок представителем не несет явный ущерб представляемому. В противном случае подобные ошибки несут впоследствии убытки и для самих выгодоприобретателей, а слишком частое признание сделок недействительными в результате нечеткого отражения полномочий в доверенности может подорвать и без того недостаточно устойчивый статус института представительства», – резюмировал адвокат.