Реализуя имущественные активы

Автор отклика на статью Галины Москвиной «НДФЛ в работе адвоката» (см.: «АГ». 2019. № 12 (293)) акцентирует внимание на вопросах, не освещенных в комментируемой публикации: основных различиях между имущественным вычетом при продаже и при покупке объектов.

Несомненно, знания в области налогового права позволяют защитникам повысить качество оказываемых услуг, предусмотреть наиболее выгодные для доверителя варианты заключения сделок по купле-продажи имущества, а также установить необходимость представления налоговой декларации в территориальные налоговые органы по месту регистрации физического лица.

Экономическая сущность имущественного вычета как при продаже, так и при покупке имущества, в целом едина и заключается в намерении физического лица уменьшить НДФЛ с полученных доходов по сделке либо «вернуть» ранее уплаченный НФДЛ в бюджет. Однако необходимо четко понимать и разграничить порядок предоставления имущественного вычета в указанных обоих случаях. Так, основные различия между имущественным вычетом при продаже и при покупке объектов заключаются в стоимостном предельном размере налогового вычета, а также в ограниченности в повторном применении налогового вычета в случае приобретения имущества.

Остановимся на данных нюансах применения налогового вычета, не описанных в статье Галины Москвиной.

Так, при реализации имущественных объектов налогоплательщики могут не только получить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. (250 000 руб. для иных объектов), но и вместо применения данного фиксированного вычета уменьшить доходы на сумму подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества. При этом стоимостная величина расходов, связанных с изначальным приобретением реализуемого актива, которую можно применить при расчете налоговой базы по НДФЛ, законодательством не ограничена. Данное условие также распространяется и в случае реализации объектов, полученных взамен освобожденных помещений в связи с проведением программы реновации жилищного фонда в городе Москве.

В том числе налогоплательщики в случае реализации нескольких объектов в один налоговый период могут одновременно применить имущественный вычет для первого объекта и уменьшить доходы на величину расходов, связанных с приобретением актива, для второго объекта (письмо Минфина России от 27 апреля 2016 г. № 03-04-05/24433), в зависимости от того, как будет выгодно налогоплательщику.

Как верно отмечено в статье Галины Москвиной, важным условием при расчете налоговой базы по НДФЛ является соответствие дохода от реализации объекта стоимостной величине его кадастровой стоимости. Поскольку в случае невыполнения данного требования налоговый орган начислит штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога ввиду установленного занижения налоговой базы по п. 1 ст. 122 НК РФ.

Таким образом, налогоплательщику при заключении сделки по реализации имущественных активов потребуется компетентная помощь защитника для расчета наиболее оптимального варианта для использования прав, предусмотренных налоговым законодательством. Однако следует помнить, что применить имущественный вычет возможно только по недвижимым объектам или транспортным средствам, не используемым в предпринимательской деятельности. Однако с 1 января 2019 г. данное правило неактуально, поскольку реализация объектов, использованных в предпринимательской деятельности, не является объектом обложения НДФЛ (поправка в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ Федеральным законом от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ и № 425-ФЗ).

В отношении налогового вычета при покупке имущества стоимостной предел имущественного вычета установлен размере 2 000 000 руб., т.е. максимальный размер имущественного вычета (возврата НДФЛ из бюджета) будет составлять 260 000 руб. (2000 000 руб. *13%).

Для использования права на получение имущественного вычета в случае приобретения объекта важна фактическая величина уплаченного физическим лицом НДФЛ за тот налоговый период, в котором планируется получение налогового вычета, поскольку в случае если величина уплаченного НДФЛ с полученного дохода физического лица за данный налоговый период менее 260 000 руб., законодательством предусмотрено право на переноса остатка неиспользованного вычета на последующие налоговые периоды, пока налоговый вычет не будет использован в полном объеме.

Кроме того, данный остаток неиспользованного вычета можно применить на другие объекты, приобретенные на территории РФ (жилые дома, квартиры, комнаты, земельные участки, а также доли в этих объектах) в последующих налоговых периодах, до полного его использования. В том числе, помимо имущественного вычета в размере 2 000 000 руб., можно применить вычет по расходам по уплате процентов на приобретение объекта в соответствии с договором займа (кредита) в размере 3 000 000 руб. при наличии подтверждающих документов согласно п. 3 ст. 220 НК РФ (например, кредитный договор, справка о величине оплаченных за текущий период процентов по кредиту).

Однако в отличие от иных видов налогового вычета имущественный вычет при покупке объектов предоставляется только единожды и при его полном использовании (в сумме НДФЛ равной 260 000 руб.) повторно не может быть применим, в отличие от имущественного вычета при реализации объектов, который может быть использован в каждом налоговом периоде, когда реализуется объект.

Для получения имущественного налогового вычета в случае реализации объектов налогоплательщик обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом реализации объектов, и заплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта (п. 4 ст. 228 НК РФ). При покупке имущества в целях «возврата» НФДЛ из бюджета необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ, начиная с года государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество, а также письменное заявление о возврате налога. Срок для возврата НДФЛ согласно п. 6 ст. 78 НК РФ составляет один месяц со дня подачи налогоплательщиком заявления о возврате налога, но не ранее чем с момента завершения камеральной налоговой проверки декларации 3-НДФЛ по соответствующему налоговому периоду.

Для разъяснения всех прав и способов легальным образом уменьшить налоговую базу по НДФЛ при совершении сделок по купле-продаже имущества физическим лицам рекомендовано обращение за консультацией к компетентным специалистам в области налогового права, поскольку от условий сделки во многом зависит размер налогового бремени физического лица по данным сделкам. Налоговым юристам, в свою очередь, необходимо рассчитать наиболее оптимальный вариант использования имущественного вычета.

Например, при продаже объекта предпочтительнее признать расходы на его изначальное приобретение в случае, если данные расходы существенно превышают величину фиксированного имущественного вычета. Также помощь защитника потребуется для подготовки первичной документации и налоговой отчетности для получения вычета. В данной статье Галины Москвиной освещены основные нормы налогового законодательства, на основании которых можно сделать вывод, что, несмотря на «прозрачность» условий получения законом установленных вычетов, каждый конкретный случай финансовой сделки нужно рассматривать по отдельности.