Государственная регистрация договора аренды недвижимости проводится в установленных законом случаях. Рассмотрим, каков порядок государственной регистрации договора аренды недвижимости.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:
-договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
-договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
-договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ); несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
Заявление о регистрации договора аренды недвижимости
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о госрегистрации).
На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре. При распределении обязанностей по регистрации договора нужно иметь в виду, что сама по себе регистрация договора не создает никаких прав либо преимуществ для арендодателя, но создает лишь обязанности. Соответственно, и интерес к регистрации договора со стороны арендодателя будет минимальный. По этой причине арендатору целесообразно самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора. Это освободит его от рисков, которые будут связаны с тем, что арендодатель не исполнил свою обязанность по регистрации договора аренды. Например, если в течение срока аренды арендодатель так и не зарегистрировал договор, а срок аренды подошел к концу, то арендатор может лишиться преимущественного права на заключение нового договора. Кроме того, в определенных случаях медлительность в регистрации договора может сыграть против арендатора. Дело в том, что регистрация договора не только позволяет исключить риски, связанные с незаключенностью договора, но служит также дополнительной гарантией для арендатора на случай недобросовестных действий арендодателя. Например, может оказаться, что арендодатель подписал в отношении одного и того же объекта аренды два долгосрочных договора с разными арендаторами. В данной ситуации будет зарегистрирован именно тот договор, который первым был передан на регистрацию со всеми необходимыми документами (п. 35 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184). Арендатор же по другому договору сможет лишь потребовать возмещения убытков. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы арендатору самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора аренды. Регистрация договора аренды недвижимости Регистрация договора аренды производится территориальными органами Росреестра в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме». Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г. № 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С 1 июня 2015 года заявление и документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах Российской Федерации можно подать в электронном виде. Для этого нужно заполнить специальную форму на сайте Росреестра. Документы для регистрации договора аренды недвижимости Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. Ответ на вопрос о том, какие документы нужно представлять на государственную регистрацию договора аренды, зависит от того, было ли зарегистрировано право собственности арендодателя на объект аренды. Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации, а для государственной регистрации земельного участка или его части – кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации). Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащие графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)). Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 2 тыс. руб. с физических лиц и 22 тыс. руб. с организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Сроки регистрации договора аренды недвижимости Государственная регистрация осуществляется в следующие сроки: в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, если иные сроки не установлены в федеральном законе, – общее правило; не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, – при регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений; не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, – при регистрации ипотеки жилых помещений; не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, – при регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов; в сроки, которые предусмотрены для государственной регистрации прав на здания, строения или сооружения, которые находятся на земельном участке, и ограничений (обременений) этих прав, – при регистрации прав на земельный участок, на котором находятся эти здания, строения или сооружения, и ограничений (обременений) этих прав; не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, которые необходимы для государственной регистрации прав, и заявления, – при регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав. Такие правила установлены в пункте 3 статьи 13 Закона о регистрации. Что будет, если не зарегистрировать договор аренды недвижимости Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.
Читайте в рекомендации Системы Юрист Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации Читайте также В каких случаях арендатор может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок Все, что нужно знать о спорах по изменению арендной платы Какие документы необходимо оформить арендатору при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества
Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки.