Ксения Сочеева, руководитель практики, старший юрист Содружества Земельных Юристов

Уменьшение КС на сумму НДС Здесь есть за что бороться

Автор настоящей публикации, комментируя статью Ольги Савостьяновой «С НДС или без» (см.: «АГ». 2018. № 270), на основе анализа подхода Верховного Суда РФ, норм НК РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), судебных решений Московского городского суда приходит к выводу, что ни указанный закон, ни налоговое законодательство прямо не предусматривают возможность использования скорректированной величины кадастровой стоимости, не содержащейся в ЕГРН, и рекомендует налогоплательщику перед исключением НДС из кадастровой стоимости анализировать складывающуюся практику и взвешивать все возможные риски. Безусловно, одним из самых острых и актуальных вопросов в процедуре оспаривания кадастровой стоимости на сегодняшний день является поднятый автором вопрос исключения НДС из кадастровой стоимости. В ситуации, когда по данному вопросу не сформирована четкая позиция судов и госорганов, определение ВС РФ от 15 февраля 2018 г. № 5-КГ17-258, указавшее, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость нежилого здания, установленную в размере его рыночной стоимости, основаны на неправильном толковании норм права, с новой силой активизировало попытки уменьшить кадастровую стоимость еще и на сумму НДС. Обрадованные данным выводом Верховного Суда РФ налогоплательщики стали уточнять свои требования на стоимость, предложенную экспертным заключением/оценщиком, за вычетом суммы НДС. Однако на практике судьи Московского городского суда трактуют вышеуказанную позицию Верховного Суда РФ несколько иначе: в рассматриваемом Верховным Судом РФ деле по жалобе ООО «Торговый Дом «Зеленоград» итоговый вывод судебной оценочной экспертизы был сформулирован в виде указания рыночной стоимости с фразой «с учетом НДС». Таким образом, Верховный Cуд РФ обозначил, что вывод судебной экспертизы о рыночной стоимости в целях оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Суд не указал, что из рыночной стоимости, определенной по результату экспертизы, правомерно вычитать НДС, а лишь указал на некорректность выводов судебной оценочной экспертизы и именно по этой причине отправил дело на новое рассмотрение, а не отменил предшествующие акты и не вынес решение, удовлетворяющее требования заявителя. Именно в связи с этим сейчас эксперты, формулируя выводы экспертизы, стараются избегать фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС» и просто указывают рыночную стоимость, хотя ранее данные фразы в экспертных заключениях встречались гораздо чаще. При вызове и опросе эксперты поясняют, что вопрос НДС в рамках рассмотрения дел об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, не должен анализироваться оценщиками и экспертами, так как «рынку» все равно, возникнут или нет у лица какиелибо налоговые последствия – оценщик в рамках определения рыночной стоимости устанавливает ценность объекта недвижимости, выраженную в стоимости. «Очищать» рыночную стоимость от НДС эксперты считают недопустимым, так как это не сам по себе налог в классическом понимании, а часть рыночной стоимости, продиктованная методологией оценки. www.yourpress.ru Конечно, можно говорить, что это всего лишь позиция судей и экспертов, но, если обратиться к буквальному толкованию закона, мы получаем следующее. Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база налога на имущество организаций в отношении определенного в соответствии с законодательством перечня объектов недвижимости определяется с учетом особенностей, установленных ст. 378.2 НК РФ, как кадастровая стоимость имущества. Статья 402 НК РФ также устанавливает кадастровую стоимость в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц. Согласно ст. 3 Закона № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ. Установленная Комиссией Росреестра или судом рыночная стоимость (пусть даже определенная с учетом НДС) попадает в решение, а потом и в сведения ЕГРН уже с титулом «кадастровая стоимость». Налоговый кодекс РФ, в свою очередь, четко прописывает, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Ни Закон № 135-ФЗ, ни налоговое законодательство не предусматривают возможность использования скорректированной величины кадастровой стоимости, не содержащейся в ЕГРН. Данная позиция также отражена в письме ФНС России от 26 апреля 2018 г. № БС-4-21/8060 «Об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС» (вместе с письмом Минфина России от 23 апреля 2018 г. № 03-05-04- 01/27451, письмом Минэкономразвития России от 17 апреля 2018 г. № Д23и-1986). Таким образом, единственным способом снижения налогового бремени на сумму НДС, содержащуюся в кадастровой стоимости, равной рыночной, является получение решения Комиссии (что невозможно) либо суда (что сложно, но более реально) с указанием кадастровой стоимости уже за вычетом НДС. Подобной практикой радует Верховный Суд Республики Татарстан, который для целей налогообложения устанавливает кадастровую стоимость равной рыночной за вычетом суммы НДС (апелляционные определения ВС Республики Татарстан от 10 апреля 2018 г. по делу № 33а-5403/2018, от 27 февраля 2018 г. по делу № 33а-2838/2018, от 29 сентября 2017 г. по делу № 33а-14748/2017, от 24 июня 2016 г. по делу № 33а-10937/2016). Позиция судей Московского городского суда относительно данного вопроса, как было изложено ранее, к великому сожалению налогоплательщиков, расходится с позицией коллег из Татарстана (решения Московского городского суда от 14 мая 2018 г. по делу 3а1190/2018, от 26 марта 2018 г. по делу № 3а-829/2018, от 12 сентября 2017 г. по делу № 3а244/2017 и др.). В рассматриваемой статье автор также пишет, что в случае если Комиссия или суд установил кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной и при этом включил в нее НДС, то налог на имущество уплачивается от стоимости объекта без учета НДС, при этом в качестве примера приводит арбитражное дело № А-40134041/16 по заявлению ЗАО «Торговый Дом «Зеленоград». Конечно, риск – дело благородное, особенно в предпринимательской деятельности, но смело рекомендовать налогоплательщику «откинуть» НДС и оспаривать потом решение налогового органа о доначислении налога достаточно рискованно, учитывая более актуальную практику по настоящему вопросу. В деле по аналогичному заявлению ОАО «Институт Стекла» (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2018 г. № 09АП-19079/2018 по делу № А40- 222618/17) суды делают вывод, что «поскольку при определении рыночной цены на объект оценки устанавливается цена сделки продажи идентичного или однородного объекта, которая в силу пункта 17 Постановления ВАС РФ № 33 и статьи 168 НК РФ включает в себя НДС, то данная сумма налога является элементом рыночной стоимости объекта и не подлежит исключению при определении налоговой базы по налогу на имущество организаций». www.yourpress.ru Конечно, вопрос включения НДС в кадастровую стоимость спорный, и за уменьшение кадастровой стоимости на размер НДС стоит побороться, но в любой ситуации налогоплательщик должен взвешивать свои риски, так как занижение налоговой базы грозит не только доначислением налога, но и начислением пеней и штрафа, которые в зависимости от размера налоговой базы могут быть очень солидного размера. www.yourpress.ru Наталья

Фиш, руководитель судебной налоговой практики Московской коллегии адвокатов «ГРАД», преподаватель Русской школы Управления

\Во избежание заблуждений Разъяснения понятий кадастровой и рыночной стоимости, уменьшения налоговой базы по налогу на имущество

Автор настоящей публикации считает, что Ольга Савостьянова (см.: «С НДС или без» // «АГ». 2018. № 14 (271)) затрагивает важную и актуальную тему: при оспаривании кадастровой стоимости заявитель часто совершает ошибку и основывает свои требования на отчете оценщика, согласно которому стоимость объекта определена с НДС, и излагает проблему в соответствии с теми ключевыми положениями, которые в указанной статье, по мнению комментатора, не были раскрыты. Суть проблемы В настоящее время законодательно закреплен механизм уплаты налога на имущество с кадастровой стоимости имущества, перечень которого определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (ст. 378.2 НК РФ). Этот перечень постоянно растет. Во всех остальных случаях для организаций налогооблагаемая база по налогу на имущество определяется как остаточная стоимость по данным бухгалтерского учета (ст. 375 НК РФ). Не секрет, что кадастровая стоимость часто бывает завышенной. И для компании существенными потерями оборачивается переход на уплату налога на имущество с кадастровой стоимости. Это касается также мелкого и среднего бизнеса, который при применении упрощенной системы налогообложения не платит налог на имущество только в том случае, если объект не включен в перечень (ст. 346.11 НК РФ). Как только налогооблагаемая база определяется как кадастровая стоимость, малый бизнес лишается права на льготу и начинает платить налог на имущество. Проблема определения кадастровой стоимости касается и физических лиц, которые уплачивают налог на имущество с объектов недвижимости, рассчитанный от их кадастровой стоимости (ст. 402 НК РФ). Кадастровая стоимость: правовой вакуум В Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в которых определено понятие кадастровой стоимости, отсутствует указание на определение стоимости объекта недвижимости с НДС. Отсутствует аналогичное указание и в стандартах, регламентирующих порядок работы специалиста при определении кадастровой стоимости. Судебные споры, основанные на исключении из кадастровой стоимости суммы НДС, в правовой базе отсутствуют. Правовой вакуум часто является мостиком к судебным решениям, вынесенным не в пользу налогоплательщика. Так, в решении Московского городского суда от 10 августа 2017 г. по делу № 3а412/2017 указано, что доводы представителя административного истца о том, что кадастровая стоимость указанных зданий должна быть установлена за вычетом НДС, иное приведет к двойному налогообложению, несостоятельны, так как основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и не могут быть признаны обоснованными. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС. www.yourpress.ru Также суд учитывает, что на территории г. Москвы результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости включают НДС, в связи с чем не имеется оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость подлежит определению без учета НДС. Из решения можно сделать вывод: на территории г. Москвы результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости включают НДС. Просить суд уменьшить изначально установленную кадастровую стоимость на сумму НДС бесполезно. Рыночная стоимость: как правильно заказать музыку Есть юристы, которые предлагают предпринимателям, оказавшимся в безвыходном положении, «пересмотреть» кадастровую стоимость в процессе административного и судебного оспаривания. Такие процессы сложно назвать перспективными. И все же на практике их довольно много. Заявитель просит суд уменьшить кадастровую стоимость до размера рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. В Законе № 135-ФЗ и стандартах об оценочной деятельности, которые используют оценщики при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, так же, как и в случае с определением кадастровой стоимости, отсутствует указание на обязательное включение суммы НДС. Принципиальное отличие: заказчик может указать в техническом задании, как оценщику определить рыночную стоимость: с НДС или без НДС. Это не противоречит закону, порядку работы оценщиков. Пожалуй, самая правильная и полезная рекомендация: верно составить техническое задание оценщику и попросить его определить рыночную стоимость без НДС. В этом случае, если суд примет позицию заявителя (административного истца), то при «превращении» рыночной стоимости в кадастровую к ней не добавят НДС. Власть: неопределенная позиция по определенному вопросу Минфин России не является органом, регулирующим порядок определения кадастровой стоимости, на что он неоднократно ссылался в письмах, направленных налогоплательщикам (письма Минфина России от 15 марта 2018 г. № 03-05-05-01/16018, от 15 марта 2018 г. № 03-05-05-01/16013). Согласно Положению о Минэкономразвития России, утвержденному постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 437, именно это ведомство осуществляет нормативно-правовое регулирование в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества. Свою позицию Минэкономразвития России отразило в письме от 12 октября 2017 г. № Д22и-1031 «О представлении информации»: рыночная информация, используемая для определения стоимости объекта, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. Налог на имущество: как поменьше заплатить Итак, если кадастровая стоимость не оспаривалась, то у налогоплательщика отсутствует информация о механизме ее определения. Поэтому уменьшить ее на сумму НДС и в результате заплатить меньше налог на имущество нельзя. Если рыночная стоимость, «превратившаяся» в кадастровую, определена оценщиком без НДС, то так же уменьшение налога на имущество невозможно. Если налогоплательщик допустил стратегическую ошибку и указал оценщику в техническом задании на определение рыночной стоимости с НДС, то новая кадастровая стоимость включает НДС, и у налогоплательщика есть тому доказательства. И только в этом случае можно говорить о наличии спора с налоговым органом. www.yourpress.ru В настоящее время неперспективным является обращение в суд с заявлением о повторном уменьшении кадастровой стоимости, теперь уже на сумму НДС. Как было указано, отсутствуют нормы права, на основании которых такое уменьшение является обязательным. Можно попробовать самостоятельно уменьшить налоговую базу по налогу на имущество и определить ее как кадастровую стоимость за минусом НДС. Это, безусловно, вызовет реакцию налоговых органов. Ведь действия налогоплательщика противоречат положениям НК РФ, указанным в начале данного комментария. Налоговый орган может выставить требование об уплате налога в добровольном порядке, при неисполнении которого будет вынесено решение о взыскании. Налоговый орган может провести проверку и вынести по результатам ее решение. Именно эти документы и могут быть предметом оспаривания в суде. Неожиданным поворотом в этой истории является постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016 г. № 09АП-55240/2016 по делу № А40-134041/16. Суд поддержал налогоплательщика. В постановлении указано, что при исчислении налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания, равной рыночной в соответствии с решением суда, подлежит исключению содержащийся в ней НДС. Письмом от 26 октября 2017 г. № БС-4-21/21650@ ФНС России указало территориальным налоговым органам на необходимость учитывать данную судебную практику. Это не означает капитуляцию налоговых органов, как и единичное решение не означает формирования единообразной судебной практики по данному вопросу. Об этом свидетельствует и более позднее решение суда, приведенное в начале статьи. Но у тех, кто ошибся, передавая техническое задание независимому оценщику, появляется шанс не заплатить налог на имущество с суммы НДС и доказать свою позицию в суде. www.yourpress.ru