Изменения в законодательстве: о  государственной регистрации прав; о ГКН; об участии в долевом строительстве (вступают в силу с 1 января 2017 г., некоторые положения с 1 июля 2017 г.).

Информация с вебинара: «Последние изменения законодательства о недвижимости»

Ведущий:  Сурков Владислав.

ЕГРН: суть реформы ЕГРП и ГКН

ФЗ  от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав…» – исключаются почти все нормы, кроме статьи 31.1 о выплате разовой компенсации казной за утрату права собственности на жилое помещение.

• ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О ГКН» переименовывается в ФЗ «О кадастровой деятельности»; будет регулировать, в основном, организацию деятельности кадастровых инженеров и обжалование решений о приостановлении кадастрового учета в административном порядке.

ЕГРН: Основные новеллы:

 • Разграничение случаев одновременного и раздельного государственного кадастрового учета (ГКУ) и государственной регистрации права (ГРП) (ст. 14, 15 Закона), например:

• Одновременно – например, при образовании земельного участка из участка, находящегося в частной собственности (10 рабочих дней).

• ГКУ без одновременной ГРП – например, образование земельного участка из неразграниченных земель (5 рабочих дней).

• ГРП без одновременного ГКУ – например, переход права (7 рабочих дней).

 • Новый порядок оформления прав на объект, построенный на основании разрешения на ввод в эксплуатацию:

• Орган или организация, выдавшие разрешение, самостоятельно направляют его в орган регистрации прав в течение 5 рабочих дней (ст. 19 Закона).

• Объект ставится на ГКУ без одновременной ГРП. • ГРП осуществляется по заявлению правообладателя.

• Может ли правообладатель «опередить» орган, выдавший разрешение, чтобы ГКУ и ГРП прошли одновременно, либо подать заявление по своей инициативе, если орган не выполняет своей обязанности?  Росреестр: да.

 • Однако Закон однозначно не допускает такой ситуации и не определяет, чье заявление о ГКУ будет иметь приоритет.

• Возможность постановки на ГКУ всех помещений и машино-мест в построенном здании, сооружении при одновременном осуществлении ГКУ и ГРП в отношении последних (ч. 3, 3.1 ст. 40 Закона) – может быть полезно для целей аренды таких помещений и машино-мест.

• Возможность постановки на ГКУ помещений, предназначенных для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (п. 19 ч. 4 ст. 8 Закона) – может быть полезно, если здание дробится на помещения с разными собственниками и возникает режим долевой собственности на общее имущество здания.

 • Для успешной регистрации права собственности на построенное здание или сооружение договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, должен быть действующим на момент выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта (ч. 2 ст. 40 Закона).

• Прямое допущение возможности заключения договора аренды в отношении части земельного участка. ГРП осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части (ч. 3 ст. 44 Закона).

Некоторые иные изменения:

 • Государственная регистрация возникновения и перехода прав удостоверяется выпиской из ЕГРП (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ, с 15 июля 2016 г.);

 • Машино-места (части зданий или сооружений) отнесены к недвижимым вещам, если границы частей описаны в установленном порядке (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ, с 1 января 2017 г.)

• Распоряжение земельными участниками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории: (i) городского поселения – ОМС поселения; (ii) сельского поселения – ОМС муниципального района; (iii) городского округа – ОМС округа (как и ранее). Субъект РФ вправе забрать полномочия (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 334-ФЗ, с 1 января 2017 г.).

Участие в долевом строительстве Размещение на счетах эскроу.

• Банк дает застройщику кредит на строительство дома. • Дольщики вносят деньги на счета эскроу.

• Стройка финансируется не за счет средств дольщиков, а за счет целевого кредита.

 • Деньги со счета эскроу перечисляются застройщику (или направляются на погашение кредита) только после завершения строительства и передачи квартиры дольщику.

Участие в долевом строительстве разрешено использовать средства:

• на строительство нескольких объектов в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона (что до изменений признавалось нецелевым);

• на строительство объектов инженерно- технической социальной и транспортной инфраструктуры. Легитимировано возложение расходов по созданию инфраструктурных объектов на дольщиков.

Другие изменения в законодательстве об участии в долевом строительстве:

 • более строгие требования к договору

• проектная декларация приобретет более важный статус

 • неустойка за нарушение сроков устранения недостатков

• расширен круг полномочий уполномоченного и контролирующего органов (к примеру, теперь контролирующий орган станет проверять привлечение средств граждан ЖСК)

• в информационных целях будет создан открытый единый реестр застройщиков.

• возможность создания по решению Правительства РФ фонда защиты дольщиков, размер отчислений будет установлен Правительством РФ в пределах 1% стоимости строительства.