16 АДВОКАТСКАЯ ГАЗЕТА

Договор аренды – крупная сделка?

На вопрос читателя «АГ» отвечает эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Сергей Широков К.Ю.Н., ЭКСПЕРТ СЛУЖБЫ ПРАВОВОГО КОНСАЛТИНГА ГАРАНТ

Арендатор (ООО) осуществляет торговую дея- тельность в качестве одного из основных видов деятельности. Недвижимость арендуется с целью размещения в ней объекта торговли. Договор аренды заключен на 5 лет. Крупной является сделка, связанная с отчуждением или возможностью отчуждения имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. Как определить, является ли договор аренды крупной сделкой? КРИТЕРИЙ КРУПНОЙ СДЕЛКИ Действительно, одним из критериев отнесения сделки, совершаемой обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО, общество), к категории крупной сделки является в том числе связь этой сделки с приобрете- нием, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в частности, заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соот- ветствии с гл. XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). При этом цена или балансовая стоимость имущества должна составлять 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 Федерального закона от 8 фев- раля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон № 14-ФЗ)). Из приведенной нормы напрямую не следует, что договор аренды может быть признан крупной сделкой для арендатора (в отличие от арендодателя, для которого такая возможность вытекает из абз. 3 п. 1 ст. 46 Закона № 14-ФЗ). Однако в судебной практике была сформулирована правовая позиция, подтверждающая, что внесение арендатором арендной платы является формой отчуждения принадлежащего ему имущества, а следовательно, договор аренды может быть квалифицирован как совершенная арендатором крупная сделка (постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2009 г. № 8410/09). ПОЗИЦИИ СУДОВ В связи с этим, как указывают суды, договор аренды для арендатора является крупной сделкой, если сумма арендной  платы по нему в процентном отношении к балансовой стоимости активов арендатора превышает величину, по достижении которой сделка признается крупной (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2016 г. № 13АП-13905/16, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2015 г. № 19АП-2059/15). Вывод о том, что размер арендной платы для арендатора определяет возможность квалификации сделки аренды как крупной, косвенно следует и из подп. 1 п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 г. № 28 (далее – Постановление № 28). Такой подход представляется оправданным как с формальной точки зрения (ст. 128 ГК РФ наличные и без- наличные деньги отнесены к иму- ществу), так и по существу, поскольку установленные Законом № 14-ФЗ ограничения на совершение крупных сделок направлены на то, чтобы не допустить совершения без согласия уполномоченных органов общества сделок, которые могут привести к значительному ухудшению финансового состояния общества, что, как представляется, возможно и в случае возникновения обязанности по оплате владения и пользования имуществом по договору аренды. Вместе с тем законодательство не регулирует, как в таком случае должно определяться процентное соотно- шение балансовой стоимости активов арендатора и размера арендной платы, если платежи по договору аренды являются повременными. Иными словами, положения закона не устанавливают, должен ли в этом случае учитываться весь объем арендных платежей за весь период действия договора либо во внимание должен приниматься размер арендной платы за месяц или за иной период времени. Правоприменительная практика по данному вопросу не отличается единообразием. В частности, ряд судов придерживается той точки зрения, согласно которой с балансовой стоимостью активов арендатора должен сопоставляться совокупный объем арендных платежей за весь период действия договора (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 сентября 2015 г. № Ф09-6229/15, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2016 г. № 19АП-2059/15, постанов- ление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2014 г. № 17АП-6534/14, постановление Во- Кроме того, анализ судебных постановлений, устанавливающих, что для целей определения договора аренды как крупной сделки во внимание должен приниматься размер ежемесячного платежа, показывает, что вынесшие их суды основывают свою позицию на содержании уже упоминавшегося выше постановления Президиума ВАС РФ от 20 октября 2009 г. № 8410/09. Однако изучение данного судебного акта свидетельствует о том, что Президиум ВАС РФ при его вынесении оценивал только размер ежемесячного арендного платежа при определении сделки как крупной в связи с тем, что этот ежемесячный платеж сам по себе превышал установленный законом предел, после которого требовалось одобрение сделки, в девять раз. Иными словами, у суда отсутствовала необходимость оценки всей совокупности арендных платежей по указанному договору, поскольку даже с учетом одного из них такая сделка однозначно являлась крупной. Поэтому мы считаем, что данное судебное постановление не может быть истолковано в том смысле, что при определении цены договора аренды для отнесения его к крупным сделкам должна учитываться арендная плата только за один месяц (иной повременной период). В связи с изложенным в рассматриваемом случае при оценке дого- вора аренды как крупной сделки во внимание, на наш взгляд, должен приниматься совокупный размер арендных платежей за весь период действия такого договора, т.е. за 5 лет. Тем не менее, учитывая отсутствие законодательного регулирования по данному вопросу и единства правоприменительной практики, такой вывод является лишь нашим экспертным мнением. Окончательное решение по этому вопросу в случае возникновения спора может вынести лишь суд с учетом конкретных обстоятельств дела. ВЫВОД В заключение отметим, что согласно новой редакции п. 1 ст. 46 Закона № 14-ФЗ, вступившей в силу с 1 января 2017 г. (ст. 4 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 343-ФЗ), сделка может быть признана крупной только в том случае, если она выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности ООО. При этом сделками, не выходящими за пределы обычной хозяйственной деятельности общества с ограниченной ответственностью, понимаются любые сделки, которые приняты в деятельности соответствующего ООО либо иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих аналогичные виды деятельности, независимо от того, совершались ли подобные сделки таким обществом ранее, если эти сделки не приводят к прекращению деятельности ООО или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (п. 8 ст. 46 Закона № 14-ФЗ). гражданское право ТЕМА: договор аренды семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2013 г. № 18АП-5176/13). Другие суды полагают, что во внимание должен приниматься размер арендной платы за один месяц или иной период, установленный договором, если платежи вносятся не помесячно, а например, поквартально (см.: постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2017 г. № 11АП- 18441/16 и Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2015 г. № 10АП-2187/15). Третьи занимают промежуточную позицию, приходя к выводу, что при оценке договора аренды как крупной сделки для арендатора должен учитываться совокупный размер арендной платы за тот период времени, на который составлен баланс, в соответствии с которым определяется размер активов общества (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 апреля 2017 г. № Ф05-3676/17). ОБОСНОВАННЫЙ ПОДХОД Мы полагаем, что наиболее обоснованной в данном случае является первая из приведенных точек зрения, предусматривающая оценку сделки как крупной с учетом размера арендных платежей за весь пери- од действия договора аренды. Ведь именно оценка совокупного размера платежей, которые общество обязано будет произвести по заключенному им договору аренды, может создать объективное представление о том, на сколько реально может уменьшиться имущество общества в результате заключения такого договора. А именно возможность реального уменьшения имущества общества свыше определенного законом предела (свыше 25%) и является по смыслу ст. 46 Закона № 14-ФЗ основанием для заключения этой сделки в специальном порядке, требующем одобрения общего собрания участников или совета директоров (наблюдательного совета) этого общества (п. 3 ст. 46 Закона № 14-ФЗ). О том, что цена договора аренды для целей определения сделки как крупной должна приниматься как совокупность арендных платежей за весь период действия этого договора, косвенно свидетельствуют и положения п. 1 ст. 46 Закона № 14-ФЗ, распространяющие нормы о крупной сделке на сделки, которые лишь потенциально могут привести к отчуждению какого-либо имущества в будущем (например на залог): они показывают, что законодатель при определении критериев круп- ной сделки охватывал все возможные будущие последствия такой сделки. Соответственно, логично предположить, что при оценке договора аренды должны также оцени- ваться все возможные будущие последствия его заключения. www.yourpress.ru