Источник: ЮС Юрист

Александр Бычков начальник юридического отдела АО «ТГК «Салют»»

Реновация предполагает снос старых домов и строительство новых. При этом жителям сносимых домов дают новое жилье или компенсируют стоимость старого.

В Москве процесс реновации регулируют положения Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (далее – Закон № 21).

Но недавно законодатели решили уточнить нормы действующего механизма и приняли Федеральный закон от 1 июля 2017 г. № 141-ФЗ (далее – Закон № 141-ФЗ). Он внес поправки в Закон РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон о статусе столицы).

Эти поправки устанавливают особенности реновации в Москве.

Еще один акт о реновации – Закон г. Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – Закон г. Москвы № 14).

Этот документ вступил в силу одновременно с Законом № 141-ФЗ. Исключение составляют правила голосования жителей по поводу реновации – они вступили в силу с 17 мая 2017 года.

Цель реновации – комплексно обновить среду проживания, развить и благоустроить территорию города, предотвратить рост аварийного жилья (п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона г. Москвы № 14).

Чтобы провести реновацию, правительство Москвы принимает программу – нормативный акт, который включает перечень многоквартирных домов под снос (постановление правительства Москвы от 1 августа 2017 г. № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве»).

В список вносят дома первого периода индустриального домостроения. К ним относят многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, которые возвели по типовым проектам 1957–1968 годов.

В перечень включат только те дома, жители которых поддержали включение дома в программу реновации.

Это следует из пункта 2 части 1 статьи 1 Закона г. Москвы № 14.

При этом учитывают:

Власти учредили Московский фонд реновации жилой застройки (постановление правительства Москвы от 8 августа 2017 г. № 517-ПП). Организация проводит закупки товаров, работ и услуг для реновации. Фонд вправе выступать застройщиком и привлекать деньги для строительства домов по ДДУ. Если организация не исполнит обязательства, то город Москва будет нести субсидиарную ответственность по ее обязательствам (ст. 1 Закона № 141-ФЗ).

Жители дома должны большинством не менее 2/3 голосов поддержать реновацию. Только в этом случае многоквартирный дом включат в проект программы реновации. Об этом говорит часть 1 статьи 3 Закона г. Москвы № 14. Если жители против реновации, дом не включат в программу, даже если он старый.

Жители могут выразить свое мнение голосованием или на собрании собственников. Голосовать могут собственники и наниматели помещений в тех домах, что уже вошли в перечень, а провести общее собрание собственников по вопросу реновации могут жители домов, которых пока в перечне нет.

Как именно учитывают мнение жителей, определяет постановление правительства Москвы от 2 мая 2017 г. № 245-ПП (далее – постановление № 245-ПП).

Голосование «за» реновацию – включение дома в проект программы реновации – в Москве прошло с 15 мая по 15 июня 2017 года.

Голосование проводили только в отношении домов, которые вошли в предварительный перечень.

Голосовали собственники и наниматели жилых помещений с помощью электронного сервиса «Активный гражданин» (сайт и мобильное приложение), а также в МФЦ (центры «Мои документы»). Выразить свое мнение можно было неоднократно, при этом приоритет отдадут более позднему голосу. Если гражданин проголосовал и в электронном виде, и в МФЦ, то учитывали мнение, которое он высказал в МФЦ (п. 1.5 приложения к постановлению № 245-ПП).

Мнение участника голосования засчитывали после проверки сведений, которые он предоставил.

О результатах голосования жителей известили по электронной почте и СМС (п. 3.10 приложения к постановлению № 245-ПП). Результаты также можно узнать на сайте правительства Москвы.

Итоги голосования подводят в два этапа.

Первый этап – определяют итоги голосования по каждой квартире. При этом результаты электронного голосования в рамках проекта «Активный гражданин» объединяют с результатами голосования в центрах госуслуг.

Для подсчета голосов правительство Москвы разработало правила:

Второй этап – подводят итоги голосования в целом по дому. При этом результат голосования по одной квартире равен одному голосу.

Многоквартирный дом включают в программу реновации, если число квартир, проголосовавших «за», превышает 2/3 от общего числа квартир.

Общее собрание собственников жители вправе провести на любой стадии программы реновации. Это можно сделать по правилам Жилищного кодекса РФ, но не менее чем в течение 90 дней с даты, как власти приняли решение о реновации. На собрании собственники могут принять решение об исключении дома из программы реновации или, наоборот, решить, что их дом надо включить в программу.

Первый договор социального найма, перехода права собственности или о выплате равноценного возмещения можно заключить не ранее 90 дней с того дня, как власти приняли решение о реновации.

Протокол общего собрания нужно подать в управу района Москвы. На территории Троицкого и Новомосковского административных округов документ нужно направить в префектуру этих административных округов. Результаты собрания органы власти учитывают, когда составляют программу реновации.

Если на общем собрании реновацию поддержат не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, то дом будут учитывать при разработке программы реновации независимо от того, входит ли дом в перечень. Таким образом, провести общее собрание могут жители любых домов, даже если их дом пока не включили в список для голосования (п. 7.1.2 приложения к постановлению № 245-ПП).

Законодатели установили гарантии для граждан, чьи дома будут сносить. Гарантии регламентируют статьи 4–8 Закона г. Москвы № 14 и статья 1 Закона № 141-ФЗ.

Собственникам и нанимателям жилых помещений бесплатно предоставят равнозначное жилье.

Жилье считается равнозначным, если оно одновременно отвечает требованиям:

1) жилая площадь и количество комнат в новом жилье не меньше, чем в старом, а общая площадь нового жилья больше, чем в старом;

2) жилье отвечает стандартам благоустройства, которые установил Закон города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» (далее – Закон г. Москвы № 29);

3) новое жилье находится в том же районе Москвы, где и старое, кроме домов в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах – в этих случаях новое жилье предоставят в границах округа. Границы округов будут определять по состоянию на 1 января 2017 года. Собственникам нежилых помещений новые помещения предоставят в любом районе на территории Москвы.

Если собственник выберет вариант равнозначного помещения, то договор о переходе права собственности заключают по общим правилам гражданского законодательства. При этом гражданин вправе за доплату получить квартиру большей площади или с большим количеством комнат. Это можно сделать в том числе с помощью материнского капитала, а также за счет жилищных субсидий и социальных выплат.

Вместо равнозначного помещения собственник жилья вправе выбрать: получить равноценное возмещение деньгами или равноценное жилье в собственность. Потребовать деньги не смогут только те собственники, в отношении прав которых действуют ограничения или обременения. Таким гражданам передадут новые квартиры в собственность и зарегистрируют те же ограничения или обременения в отношении новой квартиры. Возмещать стоимость жилья деньгами не будут и в том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане.

Чтобы выбрать вариант возмещения, нужно написать заявление в течение 30 дней после того, как гражданин получил проект договора о переходе права собственности.

К договорам о равноценном возмещении деньгами будут применять правила сделок о купле-продаже. Договоры с условием о предоставлении равноценного жилого помещения будут заключать по правилам законодательства о мене.

Наниматели получат равнозначное жилье на праве собственности или по договору социального найма. Гражданин должен письменно подтвердить свой выбор.

Собственники и наниматели, которые состоят на жилищном учете, вправе рассчитывать на улучшение жилищных условий вне очереди. Порядок постановки на такой учет установил Закон г. Москвы № 29. Такие граждане имеют право отказаться улучшать условия при реновации, получить равнозначное жилье и продолжать состоять на жилищном учете (ч. 2 ст. 6 Закона г. Москвы № 14).

Ветеранам, одиноким или одиноко проживающим пенсионерам, инвалидам, малоимущим гражданам, многодетным семьям помогут переселиться (ст. 7 Закона г. Москвы № 14).

С того момента, как программу реновации утвердят, собственников помещений в сносимых домах освободят от взносов на капитальный ремонт (ст. 9 Закона г. Москвы № 14). Если фонд капитального ремонта формировали на специальном счете, то его владелец должен передать права на счет властям города (постановление правительства Москвы от 26 сентября 2017 г. № 692-ПП «Об утверждении Порядка передачи прав владельца специального счета городу Москве при реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве»).

Граждан не могут выселить из квартир, пока не предоставят им новую жилплощадь или не выплатят деньги.

Территорию для новых домов отводят преимущественно в границах квартала, в котором располагается старый дом. Правительство Москвы утверждает требования к формированию улично-дорожной сети, парковкам, тротуарам. Новые дома будут иметь зеленые, пешеходные и технические зоны. Власти утверждают требования к озеленению, площадкам для отдыха, зонам отдыха.

При расселении учтут показатели минимальной обеспеченности жителей объектами социальной инфраструктуры, а также показатели максимальной доступности таких объектов (см. п. 5.1 ГОСТ Р 22.11.08-2014, утвержден и введен в действие приказом Росстандарта от 12 декабря 2014 г. № 2045-ст).

Новые дома будут монолитными и панельными – из современных панелей с высокой энергоэффективностью. Строители также учтут интересы маломобильных граждан.

Планировка жилых помещений должна предусматривать возможность изменить ее или предусматривать проемы в межкомнатных стенах. Если в новом доме нет централизованной системы кондиционирования, то строители предусмотрят, чтобы кондиционер можно было повесить снаружи.

Входы в жилую часть домов будут со стороны двора и с улицы, в нежилые помещения – только с улицы. Для маломобильных граждан сделают:

1) единый уровень пола между подъездом и лифтом;

2) минимальный перепад между тротуаром и полом подъезда.

Нормы для новых квартир утвердило постановление правительства Москвы от 8 августа 2017 г. № 516-ПП «Об утверждении Требований к улучшенной отделке равнозначных жилых помещений, предоставляемых взамен жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве».

Собственники помещений в сносимых домах будут заключать договоры о переходе прав собственности на жилье с органом власти г. Москвы или фондом содействия реновации. Специальные нормы о порядке заключения договоров примут московские власти. Общие правила содержит Закон № 141-ФЗ.

Сначала собственнику направят письмо – предложат равнозначное жилье. К нему приложат проект договора о переходе права собственности. После этого у собственника будет 90 дней, чтобы подписать договор или написать заявление о денежной компенсации или равноценной квартире.

Если этого не произойдет, то выселять, освобождать и прекращать право собственности на старое и регистрировать право собственности на новое жилье будут через суд (ст. 1 Закона № 141-ФЗ).

Наниматель вправе подписать новый договор социального найма или получить равнозначную квартиру в собственность бесплатно. Ему также дадут 90 дней на раздумье. Если наниматель не согласен освободить помещение, то орган власти обратится в суд. Если суд удовлетворит требование властей, то такое решение исполнят немедленно.

Если собственник сам пойдет в суд, чтобы оспорить решение органа власти, то это не будет препятствовать органу власти подать в суд на выселение и переход прав собственности.

Особые правила разработали для собственников нежилых помещений в сносимых домах.

Им предложат заключить договор перехода в отношении одного из равнозначных нежилых помещений, которые находятся в собственности города Москвы или фонда. Равнозначным нежилым помещением будут считать помещение:

Собственникам нежилых помещений не гарантируют предоставить помещение в том же районе города.

Собственнику нежилого помещения также дают 90 дней на решение. Срок отсчитывают со дня направления ему проекта договора. В суд подадут, если собственник будет необоснованно уклоняться от заключения договора. Что понимать под необоснованным уклонением, Закон № 141-ФЗ не уточняет.

Нежилые помещения, которые не относятся к общему имуществу собственников, будут изымать для государственных нужд по правилам изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества. Такие нормы регламентирует Земельный кодекс РФ.

Если в сносимом доме нежилое помещение арендует субъект малого или среднего бизнеса, то он вправе заключить новый договор аренды на равнозначное помещение, которое находится в собственности г. Москвы. Равнозначность помещения будут определять по правилам, которые регламентирует приказ ФАС России от 18 сентября 2009 г. № 621. Такой порядок приводит пункт 12 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Новый договор аренды заключат на условиях старого на оставшийся срок. Это сделают без торгов и сохранят льготы. Если срок прекращаемого договора аренды истек, но его возобновили по части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, то новый договор заключат на 10 лет.

Если арендаторы из числа субъектов малого и среднего предпринимательства в тот момент, когда дома включили в программу реновации, имели преимущественное право на приобретение помещения, то оно сохраняется и в отношении помещения по новому договору аренды на срок действия программы реновации. Такие преимущественные права могут возникать на основании статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

«Реновация: инструкция по применению». Д.Е. Дугинов, Ю. Тимофеева, А.И. Бычков
1. Что такое реновация . 2. Как учитывают мнение жителей . 3. Как прошло голосование . 4. Как провести общее собрание . 5. Какие гарантии есть у собственников и нанимателей . 6. Какие условия проживания гарантируют в новых квартирах . 7. Как будут оформлять права на жилье . 8. Что предлагают собственникам нежилых помещений и малому бизнесу
© Материал из ЮСС «Система Юрист».
Подробнее: http://www.1jur.ru/#/document/165/4617/bssPhr1/?of=copy-2ef311fac6