Законодательные преобразования в 2016 г., а особенно в его летний период, затронули сферу вопросов, связанных с земельными участками, нежилыми строениями и прочими объектами недвижимости.

Изменения коснулись в первую очередь множества небольших, но важных на практике вопросов жизнедеятельности как граждан, так и крупных ком­мерческих организаций, приобретающих недвижимость на торгах. Подробней об этом в обзоре ниже.

Машино—место в здании можно будет продать или сдать в аренду как объект недвижимости

С 2017 г. машино-место признается само­стоятельным объектом недвижимости, если является частью здания или соо­ружения и имеет границы, описанные на основании законодательства о када­стровом учете. Машино-место может быть с ограждением или без него.

Сейчас находящееся в здании или соору­жении парковочное место не считается самостоятельным объектом недвижи­мости. По мнению Минэкономразвития России и некоторых судов, машино-место можно поставить на кадастровый учет и оформить в собственность как поме­щение. В случае когда парковочное место не соответствует требованиям к помеще­нию (например, имеет границы, обозна­ченные лишь разметкой), рекомендуется регистрировать общую долевую собствен­ность на здание, определив доли пропор­ционально размерам машино-мест.

Если на 01.01.2017 права на объект, кото­рый отвечает признакам машино-места, будут уже зарегистрированы, переоформ­лять их не потребуется. При наличии регистрации общей долевой собственно­сти на помещение, здание, сооружение, предназначенные для стоянки, каждый сособственник сможет выделить свою долю и оформить право собственности на машино-место.

Документ: Федеральный закон от 03.07.2016 № 315- ФЗ (вступает в силу 01.01.2017, за исключением отдельных поло-жений)

Машино—место признается самостоятельным объ­ектом недвижимости, если является частью зда­ния или сооружения и имеет границы, описанные на основании законодательства о кадастровом учете

Юрлицу, предоставившему помещение для незаконного проведения азартных игр, грозит штраф

Предлагается наказывать за предо­ставление помещения для незаконных организации и (или) проведения игр. Штраф составит от 800 тыс. до 1 млн руб. с конфискацией игрового оборудования. Сейчас такое предоставление запрещают, но штраф не предусмотрен. Документ: Проект Федерального закона № 1093505-6. Внесен в Госдуму 07.06.2016

Уведомление о продаже доли владелец недвижимости сможет разместить в Интернете

С января владельцы недвижимости, у которой более 20 собственников, смо­гут размещать на сайте Росреестра сообщения о продаже доли третьему лицу. Исключение составят случаи, когда реализуется доля в жилом помещении.

6  Адвокатская палата • № 9 • сентябрь • 2016

Сейчас участников долевой собственно­сти нужно известить по почте либо через нотариуса.

Документ: Федеральный закон от 03.07.2016 № 315- ФЗ (вступает в силу 01.01.2017, за исключением отдельных поло-жений)

Покупатель федерального имущества будет выплачивать вознаграждение независимому продавцу

Сумма вознаграждения в цену прода­жи не включается. Правило планирует­ся применять, когда юрлицу поручено, в частности, организовать продажу при­ватизируемого имущества. Если она про­водится в форме аукциона, вознагражде­ние выплатит победитель. Сейчас оно, как правило, платится из федерального бюджета.

Документ: Проект Федерального зако-на № 1073452-6. Принят в первом чтении 10.06.2016

За регистрацией аренды публичной недвижимости обратился госорган — пошлина не уплачивается

Государственные (муниципальные) органы от уплаты госпошлины за реги­страцию договора аренды освобождены. Когда такой орган, как арендодатель, обращается с заявлением о регистрации, арендатор может заявление не пред­ставлять.

Если за регистрацией договора одно­временно с органом госвласти (местно­го самоуправления) обратится один или несколько арендаторов, размер пошлины уменьшается пропорционально количе­ству лиц, освобожденных от ее уплаты.

Минфин уже давал разъяснения по вопро­су о плательщике госпошлины в указан­ной ситуации.

Документ: Письмо Минфина России от 25.05.2016 № 03-05-06-03/29946

Собственник неиспользуемой земли сельхозназначения может лишиться ее раньше

Срок освоения участка предлагается вклю­чить в период, в течение которого допуска­ется не использовать землю. По истечении этого периода она может быть изъята. Сейчас собственник вправе, например, сна­чала два года осваивать участок, а затем еще три года не использовать его. Документ: Проект Федерального закона № 1007443-6. Принят в третьем чтении 17.06.2016

Можно выкупить публичную землю без торгов, не подтверждая ее надлежащее использование

С 15 июля арендатор сможет без торгов выкупить участок, предоставленный для сельхозпроизводства, если у упол­номоченного органа не будет данных о выявленных и неустраненных наруше­ниях при использовании этой земли.

НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

Владельцы недвижимости, у которой более 20 соб—ственников, смогут размещать на сайте Росрее—стра сообщения о продаже доли третьему лицу

Такое право возникает у арендато­ра по истечении трех лет, например, с момента заключения договора арен­ды. Сейчас, чтобы без торгов выкупить земельный участок, необходимо под­твердить (в том числе документаль­но), что он использовался надлежащим об разом.

Документ: Федеральный закон от 03.07.2016 № 336- ФЗ ( вступил в силу 15.07.2016 года)

Владельцы недвижимости смогут по своей инициативе провести комплексное развитие территории

Комплексное развитие включает не толь­ко планировку территории таким обра­зом, чтобы наиболее эффективно исполь­зовать ее для размещения жилых домов, офисов, предприятий, но и строитель­ство, реконструкцию этих объектов.

Возможность провести комплексное раз­витие территории согласно проекту полу­чат правообладатели земельных участков и находящихся на них объектов недвижи­мости. Участвовать в комплексном раз­витии смогут и арендаторы публичной земли, если аренда долгосрочная (мини­мум 5 лет).

Начать комплексное развитие нужно с заключения договора с муниципалите­том. Для этого в уполномоченный орган местного самоуправления правооблада­тели должны направить проекты пла­нировки и межевания территории, про­ект договора, а также соглашение (если правообладатель не один). Заключается договор без проведения аукциона на срок не более 15 лет.

Документ: Проект Федерального закона № 778655-6. Одобрен Советом Федерации 29.06.2016

Договор аренды не является незаключенным только потому, что отсутствует госрегистрация

Стороны достигли соглашения в требуе­мой форме по всем существенным усло­виям договора. Ссылаясь на то, что он не прошел необходимую госрегистрацию, арендатор потребовал признать договор незаключенным и взыскать с арендода­теля неосновательное обогащение в виде внесенных арендных платежей.

8  Адвокатская палата • № 9 • сентябрь • 2016

Суды установили, в частности, следую­щее. Имущество передано арендатору надлежащим образом, договор испол­нялся сторонами, вносились арендные платежи. Данный договор нельзя при­знать незаключенным только потому, что он не зарегистрирован. Основания для взыскания неосновательного обо­гащения также отсутствуют. Подобную позицию высказывал, в частности, ВАС РФ.

Документ: Постановление АС Центрального округа от 27.07.2016 по делу № А54-5021/2015

Дольщик может уступить свое требование к застройщику о потребительском штрафе

Дольщик вправе взыскать с застройщи­ка как неустойку за непередачу кварти­ры в срок, так и штраф, если застройщик добровольно не выплатит такую неустой­ку. В частности, требование о взыскании штрафа можно уступить. Как указал суд, оно не связано с личностью кредитора. Документ: Постановление АС Московского округа от 24.05.2016 по делу № А41-72694/2015

Сделки по отчуждению земельных долей не нужно удостоверять у нотариуса

Изменения внесены в Закон о госре­гистрации прав на недвижимость. Аналогичным образом скорректирован и Закон о госрегистрации недвижимости, нормы которого (за некоторыми исклю­чениями) вступают в силу с 1 января 2017 г.

Документ: Федеральный закон от 03.07.2016 № 351- ФЗ (вступил в силу 04.07.2016, за исключением отдельных поло-жений

Подрядчик может в любой форме сообщить заказчику, что готов сдать работы

Форму и порядок извещения о готовно­сти работ стороны вправе согласовать в договоре. Если они этого не сделали, допустимо уведомить заказчика любым способом. Кассация указала: направлен­ный подрядчиком акт о приемке работ подтверждает, что контрагент извещен. Документ: Постановление АС Поволжского округа от 06.05.2016 по делу № А55-4005/2015

Если застройщик арендует публичный участок, земля не переходит в собственность к дольщикам

Застройщик арендовал публичный земельный участок и возвел на нем нежи­лое здание. Участники долевого строи­тельства стали собственниками помеще­ний в этом здании. Переходит ли в общую долевую собственность участников земля под нежилым объектом?

ВС РФ посчитал, что закон такого перехо­да не предусматривает. Как только впер­вые зарегистрировано право собствен­ности на помещение в нежилом здании, возникает множественность лиц на сто­роне арендатора по договору с публич­ным собственником участка. В описанной ситуации нельзя применить положения, по которым аренда участка прекращает­ся, когда регистрируется право собствен­ности на жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме.

Если же застройщик — собственник земли, к участнику долевого строитель­ства нежилого здания вместе с правом собственности на помещение в нем пере-

Владельцы прилегающей к лесу земли обеспечат ее очистку от сухой травы до прихода дождей

С 01.03.2017 это требование обязаны соблюдать все юрлица, ИП и другие субъекты, которые владеют, пользуются и (или) распоряжаются территорией, при­легающей к лесу.

Необходимо будет очистить от сухой травы, валежника, мусора и т. п. поло­су шириной не менее 10 м от леса или отделить его противопожарной минера­лизованной полосой шириной от 0,5 м. Можно создать иной противопожарный барьер.

10  Адвокатская палата • № 9 • сентябрь • 2016

Исполнить обязанность следует в период со дня схода снежного покрова до того, как установится устойчивая дождливая осен­няя погода или образуется снежный покров.

За нарушение рассмотренного правила, в частности, юрлицам может грозить предупреждение или административный штраф от 50 тыс. до 200 тыс. руб. Документ: Постановление Правительства РФ от 18.08.2016 № 807 (вступает в силу 01.03.2017)

Часть единого недвижимого комплекса нельзя признать самовольной постройкой

Возник спор о сносе опоры линии элек­тропередач, мешающей, по мнению истца, использовать земельный участок по назначению. Дело дошло до ВС РФ, кото­рый в числе прочего отметил следующее.

Ссылаясь на позицию, высказанную ранее ВС РФ и ВАС РФ, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указа­ла: самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недви­жимости. Составная часть единого недви­жимого комплекса (в рассматриваемом случае — это ЛЭП) самостоятельным объектом недвижимости не является. Таким образом, составную часть едино­го недвижимого комплекса, например опору ЛЭП, нельзя признать самовольной постройкой.

На момент возникновения спорных пра­воотношений действовала иная редак­ция норм, в частности о самовольной постройке. Полагаем, вывод суда при­меним и к действующей редакции этих положений.

Документ: Определение ВС РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61

Дарение доли в праве на квартиру нужно удостоверять у нотариуса

Ранее нотариальное удостоверение тре­бовалось, например, если доля в праве общей собственности на недвижимость продавалась постороннему лицу. Теперь к нотариусу нужно обращаться при любом отчуждении этих долей. К исклю­чениям относятся, в частности, сделки с имуществом, составляющим ПИФ. Документ: Федеральный закон от 02.06.2016 № 172- ФЗ. Вступил в силу 02.06.2016, за исключением отдельных поло-жений

Объект, созданный для обслуживания земельного участка, является его неотъемлемой частью

Сооружение является неотъемлемой частью земельного участка, если создано только для улучшения качества и обслу­живания участка и не имеет самостоя­тельного функционального назначения. Этот объект не признается недвижимо­стью, права на которую подлежат госре­гистрации.

Документ: Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утвержденный Президиумом ВС РФ 06.07.2016. Размещен на сайте ВС РФ 12.07.2016

Со 2 августа применяется новая форма

градостроительного плана земельного участка

В отличие от действующей, новая форма среди прочего содержит специальное поле, в котором указывается информа­ция о технических условиях подключе­ния (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспе­чения.

Документ: Приказ Минстроя России от 06.06.2016 № 400/пр (вступил в силу 02.08.2016)

При формировании обзора использован интернет-ресурс «КонсультантПлюс: Новости для юриста».

Теперь к нотариусу нужно обращаться при любом отчуждении долей в праве общей собственности