Конфликт интересов

В настоящем комментарии к статье Ксении Сочеевой «Нюансы процедуры»(см.: «АГ». 2019. № 9 (290)) авторы обращают внимание на ситуации, в которых права арендатора на оспаривание кадастровой стоимости вступили в противоречие с законными интересами муниципальных властей. Проанализировав позицию, сформировавшуюся в судебной практике, и подход ВС РФ, они рекомендуют муниципальным органам, преследующим свой фискально-бюджетный интерес, устанавливать фиксированную плату при заключении договоров аренды на торгах, а не устанавливать ее пропорционально кадастровой стоимости.

В указанной статье руководитель практики Содружества земельных юристов Ксения Сочеева рассмотрела несколько нюансов в рамках проблемы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, в отношении которых по-прежнему не сложилась устойчивая судебная практика. В частности, она рассмотрела тенденции судебной практики в отношении обязательности проведения судебной оценочной экспертизы, распределения расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, а также в отношении периодов применения оспоренной кадастровой стоимости.

Вместе с тем в текущей судебной практике есть и другие спорные вопросы, которые, с одной стороны, казались разрешенными еще в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28), однако на деле оказалось, что не все правовые позиции, сформулированные в данном постановлении, были полностью восприняты судами.

Так, в п. 6 Постановления № 28 Верховный Суд РФ указал, что наряду с бывшим собственником объекта недвижимости и участником долевой собственности на объект недвижимости правом на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка обладают также и «арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости».

Такая позиция Верховного Суда РФ представляется вполне обоснованной, поскольку арендатор при заключении договора аренды принимает на себя обязанность платить определенную стоимость, которая в силу своей сущности может изменяться со временем, при этом такая стоимость может быть как уменьшена, так и увеличена. Лишив арендатора права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, Верховный Суд РФ оставил бы арендатора незащищенным в случае существенного увеличения кадастровой стоимости.

В то же время, несмотря на обоснованность указанной позиции, на практике возникли ситуации, в которых права арендатора на оспаривание кадастровой стоимости вступили в противоречие с законными интересами муниципальных властей.

Так, в судебной практике сформировалась позиция, в соответствии с которой размер арендной платы за земельный участок, право аренды которого приобретено на аукционе, определяется по результатам этого аукциона и не зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, даже если кадастровая стоимость земельного участка изменится, это не повлияет на размер платы по конкретному договору (определение Красноярского краевого суда от 19 мая 2015 г. по делу № 3-85/2015, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2018 г. по делу № А76-19445/2017).

В январе 2019 г. Верховный Суд РФ рассматривал дело № 53-КГ18-31, в котором нижестоящие суды отказали Аслану Алиеву в рассмотрении заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, право аренды на который он приобрел на аукционе, заключив с муниципалитетом договор, цена по которому была поставлена в зависимость от кадастровой стоимости. Нижестоящие суды обосновывали такое решение тем, что плата по договору установлена на торгах и не подлежит изменению, в связи с этим Алиев не может обжаловать кадастровую стоимость, ведь это никак не нарушает его права.

Верховный Суд РФ отменил определения нижестоящих судов, указав, «что право арендатора объекта недвижимости на обращение в суд в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости не ставится в зависимость от порядка заключения договора аренды этого объекта, поскольку основанием для возникновения права на обращение в суд является необходимость уплачивать арендную плату исходя из кадастровой стоимости».

В целом позиция, которую занял ВС РФ, представляется вполне последовательной. Между тем решение нижестоящих судов также небезосновательно. С одной стороны, как указал Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 5 февраля 2016 г. № 15-П, «фискально-бюджетный интерес в установлении налоговой базы по местным налогам имеют субъекты публичной власти, во всяком случае, двух уровней – непосредственно муниципальной и региональной, расходные обязательства которой в пользу местных бюджетов зависят от величины муниципальных доходов». Соответственно, органы местного самоуправления заинтересованы в получении именно той арендной платы, которая была согласована сторонами изначально.

При этом мотивировочная часть решений судов, которые занимают позицию муниципальных органов, не выглядит совсем противоречивой, поскольку она основана на ст. 447 ГК РФ, а также положениях постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

С другой стороны, занимая изложенную позицию, суды забывают, что, как указал Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 5 февраля 2016 г. № 15-П, по своей правовой природе кадастровая стоимость представляет собойне объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов.

Отсюда следует, что закон принципиально допускает, что кадастровая стоимость может быть пересмотрена, т.е. с точки зрения юридической техники она является своеобразной презумпцией, которая соответствует определенной величине, пока не доказано обратное.

Кроме того, кадастровая оценка как институт существует для обеспечения фискальных интересов публичной власти. Как верно отметил судья Конституционного Суда РФ Г.А. Гаджиев в своей статье¹, «Налоговый кодекс РФ содержит принцип экономического основания налогов, императивы которого требуют от публичной власти создания такого правового механизма, который способствовал бы максимально возможному сближению кадастровой и рыночной стоимости». Очевидно, что без включения в этот механизм собственников земельных участков и иных лиц, чьи права затрагивает кадастровая стоимость конкретного участка, в полной мере обеспечить соблюдение указанного принципа невозможно.

Верховный Суд РФ в своем Постановлении № 28 расширил перечень субъектов, которые имеют право оспаривать кадастровую стоимость как раз для того, чтобы создать стимулы для работы описанного механизма, поскольку в итоге это обеспечивает фискальный интерес всего государства.

Из изложенного следует, что в конфликте фискального интереса федеральной власти и муниципальной безусловный приоритет имеет интерес федеральных органов власти. Тот факт, что такой подход также благоприятствует частным интересам лиц, лишь обеспечивает дополнительную легитимацию позиции, занятой Верховным Судом РФ в деле № 53-КГ18-31.

Учитывая изложенное, муниципальным органам, преследующим свой фискально-бюджетный интерес, следует устанавливать фиксированную плату при заключении договоров аренды на торгах, а не устанавливать ее пропорционально кадастровой стоимости, которая имеет специфическую правовую природу и не может служить объективным ориентиром.

¹ Гаджиев Г.А. Легитимация идей «Права и экономики» (новые познавательные структуры для гражданского права) // Вестник гражданского права. 2017. № 6. С. 108–173.