Механизмы снижения

В данном отклике на статью Ксении Сочеевой «Нюансы процедуры» (см. «АГ». 2019. № 9 (290)) автор указывает на ситуацию отсутствия четких критериев, когда необходимо проведение экспертизы и, анализируя практику судов Северо-Западного региона, приходит к выводу, что административный истец чаще всего сталкивается с необходимостью дважды оплачивать работу оценщиков, а также рассказывает, какие еще механизмы могут быть применены правообладателями земельных участков для снижения кадастровой стоимости без обращения в суд.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости земельных участков в большинстве случаев связано с необходимостью несения значительных расходов на реализацию такого права. Наши клиенты часто вынуждены отказываться от намерений оспорить кадастровую стоимость земельных участков в связи с тем, что потенциальная выгода от снижения кадастровой стоимости ниже величины связанных с этим расходов, существенной частью которых является стоимость судебной экспертизы.

Конституционный Суд РФ при рассмотрении жалоб административных истцов по делам об оспаривании кадастровой стоимости установил, что «суды в большинстве случаев используют правомочие по назначению экспертизы с тем, чтобы объективно оценить представленные административным истцом документы, причем безотносительно к наличию возражений по ним со стороны административного ответчика» (постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Такая ситуация связана с отсутствием четких критериев, в каких случаях необходимо проведение экспертизы. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» даны только общие рекомендации о том, что по указанной категории дел суд обязан проверять отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности и в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, назначать судебную экспертизу. Соответственно, такие разъяснения равным образом могут быть судом использованы как в качестве обоснования назначения экспертизы по собственной инициативе, так и как причина отказа в ее назначении.

Из анализа практики судов Северо-Западного региона следует, что назначение экспертизы отчета действительно производится по большинству рассмотренных дел. Однако такая ситуация преимущественно связана с активной позицией административного ответчика, который либо прямо ходатайствует в суде о проведении экспертизы отчета, либо направляет в суд возражения по представленному отчету (апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 5 сентября 2018 г. № 33а-17923/2018 по делу № 3а-71/2018, от 25 июля 2018 г. № 33а-13698/2018 по делу № 3а-36/2018, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2017 г. № Ф07-4581/2017 по делу № А56-43123/2013).

По делам, в которых административный ответчик не оспаривает выводы отчета и не заявляет ходатайства о проведении экспертизы, суд при вынесении решения ограничивается предоставленным административным истцом отчетом, который расценивается судом как достаточное доказательство рыночной стоимости объекта (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2014 г. по делу № А42-4001/2013, от 29 января 2014 г. по делу № А42-4377/2013, апелляционное определение Ленинградского областного суда от 12 июля 2018 г. № 33а-3924/2018, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2014 г. по делу № А42-5009/2013).

Соответственно, для Северо-Западного региона можно сделать вывод о том, что при принятии решения о возможности судебного оспаривания кадастровой стоимости административный истец чаще всего сталкивается с необходимостью дважды оплачивать работу оценщиков, кроме единичных случаев, когда административный ответчик согласен с представленным отчетом.

Какие еще механизмы могут быть применены правообладателями земельных участков для снижения кадастровой стоимости без обращения в суд?

Для того чтобы избежать высоких расходов на судебное оспаривание кадастровой стоимости, до обращения в суд необходимо рассмотреть возможность использования иных предусмотренных Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) «О государственной кадастровой оценке» механизмов ее снижения.

Одним из таких механизмов является обращение в бюджетное учреждение, осуществившее определение кадастровой стоимости (для Санкт-Петербурга – СПбГБУ «Государственное управление кадастровой оценки») с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Однако такой механизм может быть использован в строго ограниченном перечне случаев. На практике данный правовой механизм чаще всего используется в случае, если внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведения об удельном показателе и размере кадастровой стоимости земельного участка не соответствуют его разрешенному и фактическому использованию.

Кроме того, в качестве еще одного механизма, который может быть использован для внесудебного снижения кадастровой стоимости еще до утверждения результатов массовой кадастровой оценки, можно рассматривать подачу в бюджетное учреждение декларации о характеристиках земельного участка и замечаний к промежуточным отчетным документам. Использование таких механизмов позволит до внесения сведений в ЕГРН обеспечить минимальную кадастровую оценку.