Нюансы процедуры

Практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на протяжении нескольких лет была достаточно неоднозначна и противоречива. К концу 2016 г. процедура оспаривания выстроилась окончательно, была сформирована соответствующая судебная практика, тем не менее до сих пор существуют тонкости, на которые стоит обращать внимание при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. В настоящей статье рассмотрено несколько подобных нюансов.

Читайте также комментарии к данному материалу юриста практики недвижимости юридической компании «Дювернуа Лигал» Елены Волковой, партнера, руководителя практики разрешения споров АБ А-ПРО Екатерины Сидоровой и Никиты Пономарева, юриста практики разрешения споров АБ А-ПРО, аспиранта кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка без проведения судебной оценочной экспертизы?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – процедура достаточно дорогостоящая. Для того чтобы обратиться в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости или в суд (в зависимости от действующего в регионе законодательства), необходимо подготовить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судебная практика складывается таким образом, что при рассмотрении данной категории дел в большинстве случаев назначается судебная оценочная экспертиза и расходы по ее оплате, как правило, возлагаются на административного истца. Соответственно при обращении с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости у правообладателя возникает закономерный вопрос: «Почему, заплатив за отчет, я должен платить еще и за проведение экспертизы?» Судебная практика назначения экспертизы в рамках дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков складывается неоднозначно. Для Москвы и Московской области характерно назначение экспертиз почти во всех случаях – редкое исключение составляют дела с небольшим снижением либо небольшой экономией на налоговых/арендных платежах (решения Московского городского суда от 20 марта 2018 г. по делу № 3а‑1711/18, от 16 марта 2018 г. по делу 3а‑1660/18, от 13 марта 2018 г. по делу 3а‑1481/18 и др.).

В иных регионах вопрос назначения экспертизы достаточно часто прямо зависит от процессуального поведения административного ответчика. В случае пассивного поведения ответчика и активной защиты административным истцом своей позиции суды приходят к выводу, что предоставленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости удовлетворяет требованиям законодательства, является надлежащим доказательством и без назначения судебной оценочной экспертизы суды удовлетворяют требования истца (решения Нижегородского областного суда от 20 февраля 2019 г. по делу № 3а‑205/2019, Самарского областного суда от 4 марта 2019 г. по делу № 3А‑706/2019, Тверского областного суда от 20 февраля 2019 г. по делу № 3А‑31/2019, Верховного суда Республики Татарстан от 16 января 2019 г. по делу № 3А‑58/2019 и др.).

Таким образом, при инициации процедуры оспаривания кадастровой стоимости земельного участка следует взвесить все «за» и «против», грамотно просчитать расходы и потенциальную экономию. Кроме того, чтобы избежать ненужных расходов перед обращением в суд, необходимо внимательно проанализировать региональную практику рассмотрения споров о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

Распределение судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков

Еще одним «больным» вопросом при оспаривании кадастровой стоимости является распределение судебных расходов. Стандартные правила (расходы несет проигравшая сторона) не работают для данной категории споров, так как считается, что удовлетворение требований об оспаривании кадастровой стоимости сводится к реализации права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.

Судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Таким образом, бремя судебных расходов лежит на административном истце.

Надежда на то, что ситуация изменится, появилась с принятием постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П. Согласно позиции Суда критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования. Данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению. Кроме того, при решении вопросов о распределении судебных расходов по данной категории дел должен учитываться процент расхождения кадастровой стоимости с рыночной стоимостью (если диапазон отклонений не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон, это, соответственно, является свидетельством ошибки).

Таким образом, по идее, если при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворены требования заявителя и процент отклонения кадастровой стоимости и действительной рыночной стоимости существенен, у административного истца возникает право требовать взыскания судебных расходов с административного ответчика. Тем не менее практика по данному вопросу по-прежнему в целом складывается негативно и основной проблемой является то, что на нормативном уровне не урегулирован критерий «допустимого отклонения кадастровой стоимости от рыночной», что допускает вольное трактование судами указанного диапазона.

Некоторые суды просто не уточняют, какой диапазон является существенным, а иные руководствуются разными процентами снижения. Так, в решении Московского областного суда от 17 декабря 2018 г. по делу № 33а‑36207/2018 суд указал, что расхождение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, с его рыночной стоимостью составляет менее половины (50% (!)), что не позволяет сделать однозначный вывод о наличии допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к данному объекту недвижимости ошибки.

Пытаясь урегулировать данный вопрос на законодательном уровне, 19 января 2018 г. в Государственную думу был внесен законопроект № 367470-7 «О внесении изменений в Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в части уточнения правил распределения судебных расходов по административным делам об оспаривании и пересмотре результатов определения кадастровой стоимости».

Законопроект предусматривает, что расходы должны взыскиваться в случаях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности, исправления ошибок и в случае явного превышения ранее определенной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости над кадастровой стоимостью, установленной судом, в размере рыночной стоимости. При этом критериев «явного превышения» законопроект так и не устанавливает.

Более того, в настоящий момент указанный законопроект по-прежнему находится на рассмотрении¹, а практика, в свою очередь, по-прежнему складывается негативно (решения Московского городского суда от 19 декабря 2018 г. по делу № 3А‑3669/2018, по делу № 3А‑9369/2018, апелляционные определения Свердловского областного суда от 26 июля 2018 г. по делу № 33а‑12002/208, Волгоградского областного суда от 30 ноября 2017 г. по делу № 33а‑16243/2016 и др.)

Тем не менее вопреки общей тенденции встречаются единичные случаи, когда требования о возмещении судебных расходов в спорах о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков все же удовлетворяются и иногда весьма неожиданно. Так апелляционным определением Московского областного суда от 17 декабря 2018 г. по делу № 33А‑36236/2018 в пользу административного истца взысканы расходы на составление отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, на проведение судебной оценочной экспертизы, на услуги представителя (в части) и оплату госпошлины. Аналогичная позиция отражена и в решении Ярославского областного суда от 21 сентября 2019 г. по делу № 3а‑49/2019. Томский областной суд в своем определении от 6 июля 2018 г. по делу № 33А‑2209/2018 взыскал расходы на оплату экспертизы, услуг представителя и госпошлины, но отказал во взыскании с ответчиков расходов, связанных с подготовкой отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Периоды применения оспоренной кадастровой стоимости земельного участка

С 1 января 2019 г. вступила в силу новая норма налогового законодательства, которая позволяет в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда учитывать сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, а не с 1 января года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, как это было ранее.

Указанная норма стала приятным сюрпризом в особенности для регионов, государственная кадастровая оценка в которых давно не проводилась. Данная норма противоречит статьям оценочного законодательства по применению оспоренной кадастровой стоимости, но полностью согласуется с позицией государственных органов. Так, в письме Минфина РФ от 27 сентября 2018 г. № 03-05-05-02/69137, письме ФНС России от 27 ноября 2018 г. № БС‑4-21/22899@ «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019» разъясняется, что кадастровая стоимость земельного участка, измененная на основании решений Комиссии или суда об установлении рыночной стоимости этого объекта налогообложения, принятых после 1 января 2019 г. (в том числе по искам, поданным до 1 января 2019 г.), и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы по земельному налогу начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

При этом следует учитывать положения Налогового кодекса РФ, согласно которым перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога для налогоплательщиков осуществляется не более чем за три налоговых периода.

Тенденции развития законодательства, регулирующего процедуру оспаривания кадастровой стоимости

15 марта 2018 г. был сформирован Перечень поручений по реализации Послания Президента РФ Федеральному Собранию. Одним из пунктов Перечня является совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости.

На основании указанного поручения Минэкономразвития России в ноябре 2018 г. был подготовлен проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки». В числе прочего проект предлагает полностью исключить процедуру оспаривания кадастровой стоимости путем установления ее равной рыночной в Комиссиях и судах. Законопроект предполагает, что оспорить кадастровую стоимость путем установления ее равной рыночной будет возможно лишь путем обращения в ГБУ с соответствующим заявлением. Отказ ГБУ может быть оспорен в суде.

Из буквального толкования положений законопроекта следует, что отказ ГБУ будет возможно обжаловать только при наличии «формальных» оснований – нарушений процедуры со стороны ГБУ. Представляется, что в случае принятия законопроекта в такой редакции процедура установления кадастровой стоимости равной рыночной перестанет быть эффективной и в случае получения заинтересованными лицами необоснованных отказов ГБУ их оспаривание будет почти невозможным.

По законопроекту были проведены публичные консультации с участием представителей органов исполнительной власти субъектов, территориальных ГБУ, а также бизнес-сообщества.

Положения, упраздняющие возможность обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, были раскритикованы не только бизнесменами, заинтересованными в сохранении данной процедуры, но и самими бюджетными учреждениями.

С точки зрения ГБУ, отмена процедуры судебного оспаривания кадастровой стоимости приведет к большому количеству оспариваний решений ГБУ, а значит, к необходимости расширения штата сотрудников (судебных юристов), а также к несению дополнительных расходов (в том числе судебных расходов).

Однако вышеназванные замечания не учтены разработчиками законопроекта без разумной аргументации.

Большая часть замечаний связана с отсутствием критериев для отказа ГБУ в установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

Пункт 2 ч. 11 ст. 22.1 законопроекта предусматривает такое основание для отказа в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, как выявление ошибок в отчете об оценке. Такая пространная формулировка дает ГБУ значительные возможности для вынесения отказов, вплоть на основании незначительных описок. Замечания по поводу отсутствия критериев также не были учтены, указывалось, что степень детализации проверки отчета должна быть поставлена в зависимость от квалификации сотрудников ГБУ: в случае некачественного анализа отчета предполагается успешное оспаривание решения ГБУ в судебном порядке. Однако, возвращаясь к предыдущему пункту, если трактовать положения законопроекта буквально – законопроект позволяет оспаривать решение ГБУ только по формальным основаниям, без оценки действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Более того, учитывая, что судьи не имеют оценочного образования, непонятно, как они смогут оценить достаточную квалификацию сотрудников ГБУ.

¹ 10 апреля 2018 г. законопроект был принят в первом чтении.