Определить налоговые последствия Определить налоговые последствия

Автор настоящего отклика на статью Юлии Павловой «На свое усмотрение»(«АГ». 2019. № 9 (290)), отмечая практическую пользу публикации, расширяет перечень рисков при определении налоговой базы и добавляет к рассмотренным автором комментируемой статьи двум способам уменьшения налогового бремени еще один, а также освещает вопрос налогообложения дохода физического лица, возникающего при отчуждении долей, полученных неодновременно, который не был раскрыт в публикации.

Вопросы налогообложения имущества, принадлежащего физическим лицам, были, есть и всегда будут весьма актуальными.

Изменения, вступившие в силу с 1 января 2016 г., кратно увеличили число сделок, подлежащих налогообложению, и коснулись тех, кто владел приобретенным на основании возмездной сделки имуществом менее ранее предусмотренного трехгодичного срока. Примечательно, что действие новеллы не распространилось на тех, кто приобрел имущество до 1 января 2016 г., и продавцы такого имущества освобождаются от НДФЛ через три года после покупки, в связи с чем анализируемая статья представляет практический интерес.

Как верно отмечает автор, при определении налоговой базы за основу берется кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 или стоимость, указанную в договоре, если она превышает указанную ранее (кадастровая * 0,7).

Важно отметить, что кадастровая стоимость не является величиной постоянной и подлежит пересчету в соответствии с нормативными актами субъекта, в котором расположена недвижимость. Таким образом, к рассмотренным авторам рискам следует отнести использование при расчете устаревших данных (например, старых выписок и справок). Особенно часто подобная ситуация встречается при отчуждении имущества, приобретенного для перепродажи год или два назад.

Самым спорным остается момент начала отсчета давности владения при преобразовании объекта (раздел, объединение, выдел доли) для цели применения предусмотренных налоговым кодексом льгот. Автор приводит две судебные позиции. Одна фиксирует датой начала срока владения дату первичного приобретения, другая – противоположна и говорит о том, что в результате раздела земельного участка право собственности на первоначальный объект не прекращается, а, следовательно, срок владения не прерывается и для освобождения от уплаты НДФЛ достаточно владеть имуществом три (после 1 января 2016 г. – пять) лет. С выводом, изложенным во второй позиции, согласиться и рекомендовать его как схему оптимизации налогового бремени нельзя, так как вышеизложенная позиция противоречит Земельному кодексу РФ, а также Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Так, объект недвижимости признается подлежащим налогообложению с момента государственной регистрации права на него.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, а исходный земельный участок прекращает свое существование. Одновременно с этим при разделе у собственника возникает право собственности на образованные участки, т.е. единственно верным подходом к определению даты, от которой необходимо вести отсчет, следует считать дату государственной регистрации права собственности на образованные участки. Данный подход применим и к объединению и выделу долей.

Однако автором не рассмотрен вопрос налогообложения дохода физического лица, возникающего при отчуждении долей, полученных неодновременно. Например, до 1 января 2016 г. приобретена ½ доля в праве на земельный участок, а 1 февраля 2016 г. приобретена оставшаяся ½ доля в праве. 1 февраля 2019 г. собственником всего объекта принято решение о его отчуждении. Встает резонный вопрос возникновения НДФЛ. При буквальном толковании норм закона первая приобретенная доля в праве от НДФЛ освобождена, а с дохода от реализации второй НДФЛ уплатить придется.

Важно учитывать, что реальная стоимость продажи доли (при ее реализации именно в качестве доли) в ряде случаев существенно меньше 50% от стоимости объекта целиком (это связано с невысоким спросом на подобное имущество, при этом базой для исчисления НДФЛ будет являться кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 и умноженная на размер отчуждаемой доли).

Таким образом, существует три способа оптимизации рассматриваемого налога, два из которых очень подробно рассмотрены автором:

1. Снижение кадастровой стоимости объекта (если за период вашего владения его стоимость ощутимо выросла) с целью уменьшения налоговой базы по НДФЛ. Прямо в НК РФ данный способ не прописан, но порой бывает весьма эффективным. Например, если кадастровая стоимость объекта завышена и отчуждение осуществляется на существенно иных условиях.

2. Применение имущественного вычета (автором подробно рассмотрен механизм и условия его применения).

3. Уменьшение полученных доходов на сумму подтвержденных расходов (также подробно рассмотрен автором).

Вывод – рекомендация автора о необходимости определения налоговых последствий до совершения сделки весьма актуален, так как такой способ, как снижение кадастровой стоимости, весьма небыстрый, а получение имущественного вычета сопряжено с получаемым физическим лицом доходом, что также может оказаться весьма затратно по времени.