За чей счет оценка?

На вопросы читателя «АГ» отвечает эксперт службы Правового консалтинга «ГАРАНТ» Сергей Широков, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ, канд. юрид. наук

Организация является бюджетным учреждением Республики Адыгея, здание, в котором она расположена, есть собственность Республики Адыгея. В настоящее время планируется сдача в аренду 1 кв. м банку для установки платежного терминала и еще 1 кв. м для установки кофейного аппарата. Республиканская собственность может сдаваться в аренду только после проведения оценки рыночной стоимости 1 кв. м оценщиком. За счет какой стороны должна проводиться оценка? Может ли ее заказать и оплатить та сторона, которая хочет установить терминал? Можно ли заказать одну оценку и сдать разным арендаторам по одной цене (для платежного терминала и кофейного аппарата) при условии, что эти оба аппарата будут находиться в одном зале? Прежде всего отметим, что обязательное проведение оценки рыночной стоимости объекта аренды в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, напрямую предусмотрено Федеральным законом от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) только для тех случаев, когда ранее заключенный договор аренды государственного или муниципального имущества заключается на новый срок без проведения конкурса, аукциона с прежним арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности (п. 1 ч. 9 ст. 17.1 указанного Закона). Тем не менее необходимость проведения оценки рыночной стоимости объекта аренды может существовать и в том случае, когда договор аренды государственного или муниципального имущества заключается впервые, причем независимо от того, производится ли такое заключение по итогам конкурентных процедур (конкурса, аукциона) или без проведения таковых. В частности, обязательность проведения предварительной оценки предусмотрена для случаев передачи в аренду государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными учреждениями, если заключение договора аренды в отношении такого имущества может производиться только с согласия собственника (ч. 1 ст. 7, абз. 2 ч. 1 и абз. 2 ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135- ФЗ)). Соответственно, принимая во внимание, что передача государственным учреждением субъекта РФ в аренду недвижимого имущества, закрепленного за таким учреждением на праве оперативного управления, требует обязательного согласия собственника (п. 3 ст. 298 ГК РФ), то передача в аренду частей такого имущества может осуществляться только после проведения рыночной стоимости подобного объекта. В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона № 135-ФЗ основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. При этом согласно ч. 5 ст. 10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ. Поскольку из п. 1 ст. 296 и п. 3 ст. 298 ГК РФ следует, что договоры аренды недвижимого имущества, переданного в оперативное управление бюджетного www.yourpress.ru учреждения, заключаются, хотя и с согласия собственника, но непосредственно бюджетным учреждением, постольку бюджетное учреждение по смыслу ч. 5 ст. 10 Закона № 135-ФЗ должно выступать и заказчиком по договору на проведение оценки. При этом необходимо учитывать, что договор на проведение оценки не подпадает под исключения, предусмотренные ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон № 44-ФЗ), поэтому бюджетное учреждение, согласно п. 3 ч. 1 ст. 1 и ч. 1 ст. 15 указанного Закона, должно по общему правилу заключить его в соответствии с нормами этого Закона. В свою очередь, анализ положений п. 5–7 ст. 3 Закона № 44-ФЗ показывает, что на стороне заказчика по такому договору могут выступать только государственные и муниципальные органы, органы управления государственными внебюджетными фондами, отдельные государственные корпорации, государственные и муниципальные казенные и бюджетные учреждения, государственные и муниципальные унитарные предприятия. Причем совместное участие в одном договоре на стороне заказчика нескольких из названных субъектов не предусмотрено. Вышеизложенное свидетельствует о том, что в рассматриваемом случае потенциальные арендаторы не могут ни заключить договор на проведение оценки от своего имени, ни участвовать в таком договоре на стороне заказчика совместно с государственным бюджетным учреждением. Отметим, правда, что в разъяснениях, содержащихся в письме Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 1 февраля 2005 г. № ВН-05/3131, допускалась возможность участия лица, заинтересованного в передаче государственного имущества в аренду, в договоре на проведение оценки на стороне заказчика совместно с арендодателем. Однако необходимо учитывать, что на дату издания этого письма не действовал не только Закон № 44-ФЗ, но и более ранний Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», устанавливавший специальные правила для заключения договоров бюджетными учреждениями. Поэтому соответствующие разъяснения на сегодняшний день не могут быть актуальными, как противоречащие действующим нормам законодательства. Тем не менее вышеизложенное не означает, что обязательства заказчика по оплате услуг по оценке, возникшие из заключенного им в соответствии с Законом № 44-ФЗ контракта, не могут быть исполнены другим лицом. Ведь из положений ст. 2 Закона № 44-ФЗ следует, что в части, не урегулированной законодательством о контрактной системе, отношения сторон, вытекающие из заключенного контракта, регулируются гражданским законодательством. А согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. В некоторых случаях, в частности, при просрочке исполнения должником денежного обязательства кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, даже если должник такое исполнение на третье лицо не возлагал (п. 2 ст. 313 ГК РФ). В остальных случаях кредитор, хотя и не обязан, но вправе принять от третьего лица исполнение, предложенное им за должника. Следовательно, третьи лица (например, лицо, желающее арендовать указанное в вопросе имущество) могут по своей инициативе исполнить имеющееся у заказчика обязательство перед контрагентом по оплате услуг по оценке путем внесения (перечисления) контрагенту соответствующей денежной суммы. Если такое исполнение будет принято, обязанность заказчика по оплате услуг будет считаться прекратившейся. Судебная практика подтверждает возможность оплаты по контрактам за заказчика третьими лицами (см., например: постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 мая 2015 г. № Ф08-3198/15, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2014 г. № 12АП-7641/14). www.yourpress.ru Не противоречит закону и возложение заказчиком исполнения обязательства по оплате товаров, работ или услуг по контракту на третьих лиц. Однако подчеркнем, что такие обязательства до их исполнения сохраняются именно за заказчиком. Кроме того, учитывая, что к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству (п. 5 ст. 313 ГК РФ), во избежание возникновения у заказчика задолженности перед третьими лицами из документов, которыми будут оформлены отношения между заказчиком и плательщиками, должно прямо следовать, что третьи лица исполняют обязательство учреждения безвозмездно, т.е. освобождают учреждение от обязанности возместить соответствующие расходы. Что же касается использования результатов единожды проведенной оценки имущества для заключения нескольких договоров аренды, то следует иметь в виду, что ни Закон о защите конкуренции, ни Закон № 135-ФЗ не содержат норм, определенно указывающих на то, что оценка должна производиться перед заключением каждого договора аренды одного и того же имущества. Соответственно, принимая во внимание, что итоговая величина стоимости объекта оценки, определенная в отчете, по общему правилу является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета (ч. 2 ст. 12 Закона № 135-ФЗ), мы полагаем, что результаты такой оценки в течение указанного периода времени могут использоваться неоднократно при заключении договоров аренды в отношении имущества, выступавшего объектом оценки. В заключение отметим, что исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 12 Закона № 135- ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. Иными словами, если законодательством или судебным актом прямо не предусмотрено заключение договора строго по той цене, которая была установлена в результате проведения оценки, то договор может быть заключен по другой цене, которая может быть как выше, так и ниже указанной в отчете об оценке. Данный вывод подчеркивается и разъяснениями, данными в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92, согласно которым даже если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки), но не установлена обязательность определенной им величины стоимости объекта оценки, то следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. Принимая во внимание, что для ситуации, изложенной в вопросе, законодательство не устанавливает прямого требования об определении арендной платы в строгом соответствии с отчетом оценщика, можно сделать вывод, что конкретный размер арендной платы после проведения оценки определяется арендодателем самостоятельно. www.yourpress.ru