Верховный Суд Республики Саха (Якутия) опубликовал апелляционное определение от 1 октября, которым отказал в признании недействительным договора купли-продажи квартиры по иску продавца, которая ссылалась на введение ее в заблуждение третьими лицами при заключении сделки.
Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной
26 августа 2023 г. К. заключила договор с агентством недвижимости с целью продать квартиру. 29 августа она заключила с А. предварительный, а 11 сентября – основной договор купли-продажи квартиры. Цена договора составила 5,5 млн руб. Приобретение квартиры производилось за счет собственных средств А., материнского капитала и с использованием кредитных денежных средств. Деньги по сделке были перечислены продавцу, была произведена государственная регистрация перехода права собственности на покупателя с установлением ипотеки в силу закона в пользу Банка ВТБ.
27 сентября К. обратилась в полицию о принятии мер в отношении неизвестных лиц, которые путем мошеннических действий похитили у нее около 9 млн руб. В тот же день постановлением следователя было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Как следует из данного постановления, с 16 августа по 26 сентября 2023 г. неустановленное лицо, действуя умышленно, через мессенджер, представившись сотрудником полиции и сотрудником банка, путем обмана убедило К. перевести на банковские счета денежные средства на общую сумму 8,7 млн руб., причинив ей тем самым материальный ущерб в особо крупном размере.
В ходе предварительного следствия К. как потерпевшая дала показания по обстоятельствам продажи принадлежащей ей квартиры. Так, она пояснила, что неизвестный мужчина позвонил ей, сообщил о том, что некие люди заключили договор купли-продажи, а потому квартира больше не будет ей принадлежать. Чтобы этого не произошло, К. нужно было быстро продать квартиру и тем самым сохранить деньги. После этого она испугалась и обратилась в агентство недвижимости, а затем заключила ДКП с А. Полученные деньги от продажи квартиры К. по указанию неизвестного сняла и внесла на продиктованные ей банковские счета.
Впоследствии К. обратилась в суд с иском к А. и Банку ВТБ о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. Она ссылалась на то, что в момент заключения агентского договора и ДКП не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Причиной указаны преклонный возраст истца и введение ее в заблуждение третьими лицами. К. отметила, что была вынуждена заключить договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях. Ссылаясь на ст. 177, 179 ГК РФ, истец просила возвратить ей спорную квартиру.
В судебном заседании ответчик просила отказать в удовлетворении иска, пояснив, что является добросовестным приобретателем, сделка была проведена в установленном порядке, приобретенная квартира является первым жильем ее семьи. А. подчеркнула, что уголовное дело, касающееся мошеннических действий в отношении К., не окончено, третьи лица в отношении истца совершили ряд действий, за которые ответчик как добросовестный приобретатель не должна нести ответственность. Как пояснила А., стоимость квартиры не была заниженной, истец при совершении сделки не выглядела испуганной, не вызывала каких-то сомнений, все действия были согласованы с сотрудниками банка, риелтором.
Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 16 апреля 2024 г. исковые требования были удовлетворены: договор купли-продажи объекта недвижимости признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры истцу. В решении указывалось, что оно является основанием для исключения записи из ЕГРН о праве собственности А. на квартиру и для регистрации права собственности на нее за К.
Для определения состояния истца на период оспариваемой сделки судом была назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза. Согласно заключению комиссии экспертов психическое состояние К. в период с 16 августа по 28 сентября 2023 г. характеризовалось преобладанием выраженного эмоционального напряжения с доминированием эмоций страха, тревоги, растерянности. Суд признал достоверным доказательством данное заключение, указав, что оно не противоречит выводам ранее проведенной судебной экспертизы в отношении потерпевшей К. в ходе предварительного следствия по уголовному делу и отвечает требованиям ст. 86 ГПК.
Таким образом, суд исходил из того, что К. не могла понимать характер и значение совершаемых с ней действий, а также прогнозировать последствия собственных поступков, а следовательно, понимать значение своих действий и руководить ими при совершении финансовых и имущественных сделок, в том числе при подписании договора купли-продажи жилого помещения, поэтому спорное жилое помещение выбыло из владения истца помимо ее воли, что косвенно подтверждается материалами уголовного дела в части совершения К. действий по указанию иного лица.
Доводы ответчика о том, что она является добросовестным приобретателем, были отклонены ввиду того, что квартира выбыла из владения К. помимо ее воли. Суд также принял во внимание, что кредитным договором от 11 сентября 2023 г. предусмотрены риски прекращения или ограничения права собственности на предмет ипотеки.
Апелляция установила, что истец при заключении ДКП понимала значение своих действий
Представитель ответчика, член АП Республики Саха (Якутия) Ольга Чернышова подала апелляционную жалобу, в которой просила об отмене данного судебного акта и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Она указала на нарушения, допущенные при производстве судебной психиатрической экспертизы, в связи с чем экспертное заключение, положенное в основу решения суда, является порочным и не соответствующим требованиям допустимости.
Ольга Чернышова отметила, что при рассмотрении дела суду необходимо было руководствоваться положениями ст. 179 ГК, между тем причастность А., риелторов, сотрудников банка к обману К. судом не установлена, следовательно, оснований для признания сделки недействительной не имеется. В жалобе уточняется, что в настоящее время приговор по уголовному делу еще не вынесен, имеющиеся материалы уголовного дела не обладают преюдициальной силой. Действия ответчика по снятию с регистрационного учета по месту жительства после ее обращения в полицию свидетельствуют о добровольности сделки и о понимании своих действий, данному обстоятельству судом оценка не дана. Адвокат подчеркнула, что принятое решение нарушает права А., в отношении которой правила о применении двусторонней реституции не применены, в первоначальное положение восстановлена только К., судом первой инстанции не дана оценка использованию А. при приобретении квартиры средств материнского капитала и кредитных средств.
Банк также не согласился с решением первой инстанции и подал апелляционную жалобу, в которой указал, что денежные средства по договору купли-продажи были получены К., которая самостоятельно распорядилась ими по своему усмотрению. При вынесении решения суд не произвел надлежащей оценки проведенной судебной психолого-психиатрической экспертизы в отношении истца в совокупности со всеми обстоятельствами дела. Признавая недействительным оспариваемый ДКП и возвращая квартиру истцу, суд не разрешил вопрос о возмещении А. понесенных расходов на покупку квартиры, не разрешил вопрос о сохранении залога, тем самым нарушил предусмотренное п. 2 ст. 167 ГК право ответчика на возврат исполненного по недействительной сделке.
17 июля 2024 г. апелляционным определением Верховного Суда РС (Я) гражданское дело было возвращено в суд первой инстанции для выполнения требований ст. 201 ГПК РФ в части применения последствий недействительности сделки в связи с неразрешением судом вопроса о взыскании с истца в пользу ответчика всего, что получила она по ДКП квартиры.
Дополнительным решением Якутского городского суда от 19 ноября 2024 г. в удовлетворении иска К. к А. и Банку ВТБ о применении последствий недействительности сделки было отказано. Суд пояснил, что согласно ст. 167 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом. Он принял во внимание, что определением арбитражного суда от 20 августа 2024 г. по заявлению К. о признании ее банкротом она освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов. В связи с этим признаны обоснованными доводы стороны ответчика о неисполнимости решения суда от 16 апреля 2024 г. в части применения последствий недействительности сделки, поскольку взыскание с К. в пользу А. денег, полученных по ДКП, не может быть исполнено и не приведет к восстановлению прав ответчика.
С данным дополнительным решением суда не согласился прокурор и обратился в суд с апелляционным представлением. Доводы представления мотивированы тем, что судом не учтено, что в целях восстановления нарушенного права добросовестного приобретателя недвижимого имущества, у которого изъято в том числе жилое помещение, Законом о государственной регистрации недвижимости предусмотрен институт компенсации утраченного имущества за счет средств бюджета РФ. С дополнительным решением суда также не согласилась истец, представитель которой обратился с апелляционной жалобой, просил дополнительное решение суда отменить, применить последствия недействительности сделки.
В судебном заседании апелляционного суда ответчик и ее представитель поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили решение суда от 16 апреля 2024 г. отменить и в удовлетворении иска отказать.
Рассмотрев дело, апелляция указала, что первой инстанцией неправильно определены юридически значимые обстоятельства дела и дана ненадлежащая правовая оценка собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, в связи с чем неправильно применены нормы материального и процессуального права, что повлекло принятие незаконного решения.
Апелляционный суд отметил, что в соответствии с п. 1 ст. 177 ГК сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что при наличии условий, предусмотренных п. 1 этой же статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Как подчеркнул апелляционный суд, в силу п. 3 ст. 178 ГК заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Он указал, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Со ссылкой на разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС 27 ноября 2019 г., суд апелляционный инстанции отметил, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. При этом сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.
Апелляционный суд не принял в качестве допустимого доказательства экспертное заключение судебно-психиатрической комиссии, поскольку из его исследовательской части следует, что оно составлено на основании пояснений подэкспертной К., вместе с тем в экспертном заключении не указано, какие из материалов данного гражданского дела были положены в основу исследования. Кроме того, в заключении ответы на поставленные судом вопросы не даны, имеются обобщенные неконкретные выводы. Также в заключении не содержатся сведения о порядке его проведения, не указано, какие именно методы использовались для разрешения тех или иных вопросов и какие исследования проведены, вместо этого использованные методы указаны также обобщенно.
Для установления юридических значимых обстоятельств дела ВС РС (Я) назначил повторную судебную психиатрическую экспертизу. Согласно новому экспертному заключению в юридически значимый период К. была способна к адекватной оценке и соответствующему поведению в реальных жизненных ситуациях, действия ее носили последовательный, целенаправленный характер. По своему психическому состоянию истец в этот период могла понимать значение своих действий и руководить ими. Судебная коллегия признала данное экспертное заключение допустимым и относимым доказательством.
Апелляция также отметила, что, как установлено из материалов дела, К. совершила последовательные действия по заключению 26 августа 2023 г. агентского договора с риелтором, 29 августа 2023 г. – предварительного ДКП квартиры и 11 сентября 2023 г. – ДКП с ответчиком. При этом в материалах дела каких-либо доказательств того, что А. и Банк ВТБ знали или должны были знать, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, о том, что К. не имела намерения отчуждать спорное жилое помещение, что имел место какой-то обман К. или введение ее в заблуждение со стороны неустановленных лиц, не имеется. Доказательства того, что виновные в обмане истца или введении ее в заблуждение неустановленные лица являлись представителями или работниками банка или А. либо каким-то образом содействовали ответчикам в совершении сделок, истцом не представлены. А по общему правилу п. 5 ст. 10 ГК добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец при заключении оспариваемого договора купли-продажи понимала значение своих действий и могла руководить ими, совершив ряд последовательных, объединенных одной целью, логически выстроенных действий и сделок, притом что ответчики не знали и при должной степени осмотрительности и разумности не могли знать о том, что истец не имела намерения отчуждать спорное жилое помещение. Верховный Суд РС (Я) апелляционным определением от 1 октября 2025 г. отменил решения Якутского городского суда от 16 апреля 2024 г. и от 19 ноября 2024 г., приняв новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Комментарий представителя
В комментарии «АГ» адвокат Ольга Чернышова отметила: поскольку иск был обоснован исключительно состоянием истца, не способной понимать значение своих действий в момент заключения сделки, было важно установить адекватность ее состояния. «Так как сделке предшествовали договор истца с риелтором о продаже квартиры и предварительный договор купли продажи квартиры, я просила суд поставить перед экспертами вопросы о проверке психического состояния истца при заключении всех этих договоров. Пришлось убедить доверителя в необходимости несения расходов на экспертизу. Была проведена экспертиза с непосредственным обследованием истца. Кроме того, эксперты тщательно исследовали материалы дела», – рассказала она.
Ольга Чернышова поделилась, что, учитывая практически устоявшуюся практику по аналогичным делам в пользу истцов, надежды на положительный для ответчика исход дела было мало. По ее мнению, решение апелляционной инстанции переломило ситуацию и дает надежду, что впредь возможны и иные решения в схожих спорах. Главное – учитывать и прорабатывать все нюансы в деле.
Эксперты «АГ» поддержали позицию апелляционного суда
Адвокат Ленинградской областной коллегии адвокатов, филиала «Нартекс» Анастасия Дуничева отметила, что проблема соотношения интересов добросовестного приобретателя и собственника, лишившегося имущества в результате мошеннических действий, приобрела особую актуальность после «дела Ларисы Долиной», которое сформировало крайне негативную практику. Как пояснила адвокат, суды начали вставать на сторону продавцов, ссылаясь на отсутствие у них воли на отчуждение вследствие обмана или заблуждения, даже если покупатель был абсолютно добросовестным. Это поставило под удар стабильность гражданского оборота и фактически лишило добросовестных приобретателей защиты, так как они рисковали остаться и без квартиры, и без денег, уплаченных по сделке.
«Именно такую позицию занял суд первой инстанции в рассматриваемом деле. Но грамотная работа адвоката ответчика привела к отмене решения. С этой победой, безусловно, стоит поздравить нашего коллегу. Апелляционная инстанция приняла абсолютно обоснованное и справедливое решение. Судебная коллегия четко разделила два юридических факта: гражданско-правовую сделку (куплю-продажу) и последующее уголовное деяние (хищение денег у продавца). Суд установил, что истец совершила ряд последовательных и целенаправленных действий: заключила агентский договор, предварительный и основной договоры купли-продажи, а затем снялась с регистрационного учета. Ответчик и банк действовали добросовестно, не зная и не имея возможности знать о мошеннических действиях третьих лиц», – подчеркнула Анастасия Дуничева.
В то же время адвокат с сожалением отметила, что это апелляционное определение вряд ли свидетельствует о переломе судебной практики. Она пояснила: изучение мотивировочной части показывает, что основанием для отмены решения первой инстанции послужили не иные выводы о применении норм права, а исключительно иная оценка фактических обстоятельств. Ключевую роль сыграла повторная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, которая, в отличие от первой, пришла к выводу, что в момент совершения сделок истец была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Именно этот вывод, а не новый подход позволил сохранить сделку, резюмировала Анастасия Дуничева.
Адвокат МКА «ГРАД» Юлия Хитрова обратила внимание, что в последнее время продавцы, особенно пенсионного возраста, все чаще стали обращаться с исками о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на неспособность осознавать значение своих действий либо кабальность сделки, что связано с участившимися случаями мошенничества.
Как полагает адвокат, в данном случае Верховный Суд РС (Я) правомерно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска, поскольку ответчик является добросовестным приобретателем, в частности узнала о продаже квартиры из объявления, намеревалась использовать квартиру по прямому назначению, проживая там с семьей, оплатила квартиру за счет ипотечных денежных средств и маткапитала, до сделки не была знакома с продавцом, риелтором либо третьими лицами, которые вымогали у истца денежные средства. Она подчеркнула, что экспертным заключением подтверждено: истец каким-либо психическим расстройством не страдает, в момент совершения сделки купли-продажи квартиры была способна к адекватной оценке и соответствующему поведению в реальных жизненных ситуациях, действия ее носили последовательный, целенаправленный характер, т.е. она полностью осознавала значение своих действий.
«В то же время суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что якобы квартира выбыла из владения продавца помимо ее воли. Разумеется, истец пострадала от мошенничества со стороны третьего лица, в результате чего перевела этому лицу крупную сумму денег, в том числе от продажи квартиры. Однако сама сделка купли-продажи квартиры была совершена истцом самостоятельно и намеренно, по этой причине ответчик как добросовестный приобретатель не должна нести негативные последствия. Тем более суд первой инстанции применил только одностороннюю реституцию, возвратив квартиру в собственность истца, и необоснованно не решил вопрос с денежными средствами, переданными истцу в счет оплаты квартиры в рыночной сумме», – считает Юлия Хитрова.
Адвокат Сеймской коллегии адвокатов Дарья Дюмина отметила, что «дело Долиной» возглавило лавину аналогичных судебных дел, где покупатели недвижимости фактически оставались и без приобретенного на собственные или кредитные денежные средства жилья, и без денежных средств, на которые это жилье приобреталось.
Адвокат пояснила, что указанные судебные споры можно объединить по следующим признакам:
- истцы по делам о признании ДКП недействительным (ст. 177 ГК) являются потерпевшими по уголовным делам, возбужденным по ст. 159 УК;
- в рамках предварительного следствия по уголовному делу проводятся комплексные судебные психолого-психиатрические экспертизы, в соответствии с которыми потерпевшие (истцы), как правило, признаются вменяемыми, не страдающими психическими расстройствами, но со сниженными критическими и прогностическими способностями, которые оказали существенное влияние на сознание и поведение и привели к тому, потерпевшие были лишены способности на тот период критически оценивать происходящее, а также понимать характер и значение совершаемых в отношении них противоправных действий;
- суды общей юрисдикции при принятии решений в пользу истцов руководствовались в том числе выводами указанных психолого-психиатрических экспертиз, которые проводились в рамках уголовного (не гражданского) дела.
«Верховный Суд РС (Я), являясь апелляционной инстанцией, буквально “под лупой” рассмотрел оспариваемую сделку, учел поведение как покупателя, так и продавца, а главное – назначил повторную судебную психолого-психиатрическую экспертизу, поскольку суд первой инстанции проведение судебной экспертизы поручил тому же самому учреждению, которое проводило исследование в рамках уголовного дела. Поскольку выводы повторной экспертизы свидетельствовали о том, что в указанный юридически значимый период истец была способна к адекватной оценке и соответствующему поведению в реальных жизненных ситуациях, действия ее носили последовательный, целенаправленный характер, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований», – отметила эксперт.
Более того, по мнению адвоката, важным представляется тот факт, что апелляционный суд сослался на п. 2 ст. 179 ГК, в соответствии с которым сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. «Таким образом, рассматриваемое апелляционное определение абсолютно законно и обоснованно, сделано с учетом всех фактических обстоятельств по делу. Однако не стоит забывать, что это только апелляционная инстанция. Окончательно практика еще не сложилась», – пояснила Дарья Дюмина.