С 1 января 2017 г. (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в различные сроки) вступил в силуФедеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 N 304-ФЗ (далее — Федеральный закон № 304-ФЗ), которым предусмотрена дополнительная защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства и ужесточение требований к застройщику.

В частности, требования, которым должен удовлетворять застройщик  на дату направления проектной декларации приведены в статье 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ) (в редакции Федерального закона № 304-ФЗ):

1. уставный (складочный) капитал, уставный фонд юридического лица — застройщика (далее — уставной капитал)  должен быть полностью им оплачен. Размер уставного капитала  приводится в части 2.1. статьи 3 Федерального  закона N 214-ФЗ, он определяется в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов:

— два миллиона пятьсот тысяч рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более одной тысячи пятисот квадратных метров;

— четыре миллиона рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двух тысяч пятисот квадратных метров;

— десять миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более десяти тысяч квадратных метров;

— сорок миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двадцати пяти тысяч квадратных метров;

— восемьдесят миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более пятидесяти тысяч квадратных метров;

—  сто пятьдесят миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более ста тысяч квадратных метров;

— четыреста миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двухсот пятидесяти тысяч квадратных метров;

— восемьсот миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более пятисот тысяч квадратных метров;

—  один миллиард пятьсот миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц более пятисот тысяч квадратных метров.

В случае, если уставный капитал застройщика не соответствует такому требованию, обязательства застройщика перед участниками строительства должны быть обеспечены договором поручительства.

Так, согласно пункту 1 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ сумма полностью оплаченных уставного капитала застройщика, уставных капиталов поручителя или сопоручителей по заключенному договору поручительства с таким застройщиком и уставных капиталов иных застройщиков, также заключивших с указанными поручителем или сопоручителями другой договор поручительства (далее — связанные с застройщиком юридические лица), должна составлять не менее чем минимальный размер, указанный в части 2.1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;

3) в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

4) в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

5) отсутствие сведений о застройщике в соответствующих реестрах недобросовестных поставщиков, подрядчиков, исполнителей, ведение которых осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации;

6) отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) отсутствие у застройщика недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключениями установленными законом, например, за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит)  за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не принято.

8) отсутствие у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, судимости за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также если в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.

Федеральный закон  N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона № 304-ФЗ) дополнен  ст. 3.1, в соответствии с которой застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, должен обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику или иному юридическому лицу, заключившему договор поручительства с застройщиком.

На официальном сайте застройщика в электронном виде должна быть размещена следующая информация:

1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных;

2) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности,разрешение на строительство; заключение экспертизы проектной документации; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

3) проектная декларация;

4) заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов, на территории которого осуществляется данное строительство (далее — контролирующий орган) о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требования (частью 2 статьи 3, статьям 20 и 21   Федерального закона № 214-ФЗ);

5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона и правилам, установленным в соответствии с частью 2 статьи 4 настоящего Федерального закона;

6) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве или условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве;

7) договор поручительства с застройщиком;

8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

Указанная информация подлежит размещению на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения контролирующего органа. Фотографии подлежат размещению на официальном сайте застройщика ежемесячно.

В Федеральном законе № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона N 304-ФЗ) появилась статья  23.1 «Единый реестр застройщиков», которая будет применяться  с 1 июля 2017 г.

Ведение единого реестра застройщиков осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

Состав сведений единого реестра застройщиков и порядок его ведения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации, в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации.

На застройщиков предлагается возложить обязанность по осуществлению обязательных отчислений в компенсационный фонд (ст. 23.2 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона N 304-ФЗ).

В целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства Российской Федерации может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в фонд не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.

Теперь в случае банкротства застройщика соответствующие требования  к застройщику может предъявить не только участник строительства многоквартирного дома, но и жилого дома блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (ст. 2 Федерального закона № 304-ФЗ).

Определенные требования появились и к рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которая должна содержать сведения о месте размещения проектной декларации, фирменное наименование (застройщика либо указанное в проектной декларации индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение. Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, может содержать коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), если такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) указано в проектной декларации.

Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства не допускается до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, получения заключения уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям (ст. 4 Федерального закона № 304-ФЗ).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

Изменились требования и к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, соответствующие поправки были внесены в ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .

Так, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы: разрешение на строительство, план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости,  проектная декларация; заключение контролирующего органа в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, договор страхования гражданской ответственности застройщика; заключенный договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона N 214-ФЗ; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка, в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.