Пролонгация договора аренды без торгов

На вопрос читателя «АГ» отвечают эксперты службы Правового консалтинга «ГАРАНТ» Игорь Котыло, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Алексей Александров, рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Заключен договор аренды помещения (площадью 46 кв. м, принадлежащее государственному бюджетному учреждению) сроком на пять лет. Арендуемое помещение находится в больнице (у больницы в оперативном управлении), срок договора заканчивается 29 ноября 2017 г. Действующий на данный момент договор был заключен без проведения торгов, арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Может ли быть пролонгирован данный договор на новый срок без проведения торгов? По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: указанные в вопросе обстоятельства не являются основанием для заключения (пролонгации) договора аренды без проведения торгов. Обоснование позиции В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Специальными по отношению к ст. 621 ГК РФ нормами являются положения Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ договоры аренды государственного имущества, в том числе и принадлежащего на праве оперативного управления государственным бюджетным учреждениям, заключаются в порядке, предусмотренном указанной статьей. По общему правилу такие договоры заключаются только по итогам проведения конкурсов или аукционов (ч. 1, п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). Исчерпывающий перечень исключений из этого правила предусмотрен п. 1–16 ч. 1, ч. 3.1, ч. 3.2 и ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ (см. также: п. 1 разъяснений ФАС России от 5 июня 2012 г. «Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ “О защите конкуренции”» (далее – разъяснения ФАС России от 5 июня 2012 г.). Согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении предусмотренных этой нормой условий. Суды в большинстве случаев исходят из того, что по смыслу приведенной формулировки необходимым условием реализации права арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, т.е. по результатам торгов (см. также п. 1 и 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, постановления: www.yourpress.ru Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2017 г. № 19АП-951/17 (оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 14 сентября 2017 г. № Ф10-3873/17), Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2017 г. № 10АП-12135/17 и от 25 августа 2017 г. № 10АП-11829/17, Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2017 г. № 09АП-10280/17 (оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2017 г. № Ф05-8555/17), Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 января 2015 г. № Ф07- 10041/14, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2016 г. № 14АП4831/16, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 января 2016 г. № Ф04- 27376/15, Арбитражного суда Поволжского округа от 26 февраля 2016 г. № Ф06-5413/15). В судебной практике можно обнаружить и иной подход, в соответствии с которым ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ позволяет заключать на новый срок без проведения торгов даже те договоры аренды, которые изначально заключались без проведения конкурентных процедур, при условии, что такой способ заключения этих договоров соответствовал ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ (см., например, постановление Арбитражного суда СевероКавказского округа от 21 декабря 2015 г. № Ф08-8679/15, решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 ноября 2014 г. по делу № А33-17037/2014, решение Арбитражного суда Курской области от 4 августа 2014 г. по делу № А35-3297/2014, апелляционное определение Свердловского областного суда от 16 января 2013 г. № 33- 148/2013). Однако, на наш взгляд, обосновать правомерность применения этого подхода весьма затруднительно, а его применение сопряжено с рисками. Таким образом, на наш взгляд, если указанный в вопросе договор аренды был заключен без проведения торгов, то оснований для его пролонгации на новый срок (заключения нового договора аренды без проведения торгов) на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не имеется. Иные основания, при наличии которых договоры аренды в отношении государственного имущества могут быть заключены без проведения торгов, как уже отмечено, предусмотрены п. 1–16 ч. 1, ч. 3.1, ч. 3.2 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Однако применительно к рассматриваемой ситуации ни одно из этих оснований применено быть не может. Это касается в том числе п. 6 и 14 ч. 1 указанной статьи, так как аптечные учреждения не являются организациями, осуществляющими медицинскую деятельность (см., например, п. 4 разъяснений ФАС России от 2 июня 2010 г., решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области от 26 июля 2017 г. № 7941/06-03, решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Забайкальскому краю от 4 мая 2016 г. № 04-22-05-2016, решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Нижегородской области от 3 июня 2013 г. № 395-ФАС52- 10/13), а площадь помещения, в отношении которого планируется заключить (пролонгировать) договор аренды на новый срок, превышает максимальную площадь помещения, при сдаче в аренду которого проведения торгов закон не требует (см., например, п. 9 разъяснений ФАС России от 5 июня 2012 г., решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Забайкальскому краю № 02-05-09-2017 (опубликовано 15 августа 2017 г.), решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Волгоградской области от 11 октября 2016 г. № 16-01-17.1-03/475). Таким образом, основания для заключения (пролонгации) договора аренды на новый срок без проведения торгов в рассматриваемой ситуации отсутствуют. Такой договор, заключенный без проведения торгов, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ (см.: п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25, постановление АС Уральского округа от 18 августа 2017 г. № Ф09-3801/17, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2017 г. № 02АП11036/16). www.yourpress.ru