ТЕМА: сделки с землей дискуссия Единственный способ защиты О некоторых особенностях продажи земель сельскохозяйственного назначения

Юлия Бузанова СТАРШИЙ ЮРИСТ ООО «СОДРУЖЕСТВО ЗЕМЕЛЬНЫХ ЮРИСТОВ»

В № 9 «АГ» за 2017 г. адвокат Виктор Глушаков и юрист Ольга Романова под- няли дискуссионный в судебной практи- ке вопрос об оценке сделок в части дей- ствия установленного законом субъекта РФ приоритетного права субъекта РФ или муниципального образования на покупку земельного участка сельскохозяйственно- го назначения. ЦЕННОСТЬ ДОЛЖНА ОХРАНЯТЬСЯ ОСОБО Земли сельскохозяйственно- го назначения – особо важ- ный и особо ценный объ- ект прав. Их значение для страны очень велико. Самый большой запас чернозема (около 50% от миро- вого) находился на территории СССР. А после его распада лидиру- ющее место по обладанию вели- чайшим активом по праву заняла Россия. Однако повсеместное неисполь- зование этих земель по назначе- нию или использование в целях, отличных от сельскохозяйствен- ного производства, нарушающее, а порой и полностью уничтожающее плодородные свойства земли, при- вело к необходимости ужесточения контроля не только за эксплуата- цией, но и за отчуждением данного объекта. Указом Президента РФ от 12 мая 2009 г. № 537 «О Стратегии наци- ональной безопасности Российской Федерации до 2020 года» уста- новлено, что продовольственная безопасность Российской Феде- рации должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий. Этим подчеркивается, что земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую госу- дарственную ценность, в связи с чем в отношении них установлен особый правовой режим охраны, целью которого является недо- пущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборо- та, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятель- ности. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПУТЕМ ИХ ПРОДАЖИ Правовое обоснование необходи- мости предлагать данный особо ценный актив государству при его реализации закреплен в ст. 8 Феде- рального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сель- скохозяйственного назначения» (далее – Закон о землях сельскохо- зяйственного назначения). Соот- ветствующий порядок неизменно следует из одной редакции закона в другую, подчеркивая особую зна- чимость приоритета государства при покупке таких земель. На текущий момент судебная практика единообразна в примене- нии указанной выше нормы как к продаже всего участка, так и к про- даже его по долям. Развернутую позицию по этому вопросу представил Верховный Суд Чувашской Республики при рас- смотрении дела № 4-г-470/2012 о признании сделки по отчуждению ½ доли в праве на земельный участок ничтожной и примене- нии последствий ее ничтожности. Отказывая в пересмотре дела, суд сослался на то, что при отчужде- нии доли лицу, не имеющему при- оритетного права на ее покупку (например, иному собственнику доли в праве на этот же участок) применению подлежат общие пра- вила, предусмотренные ст. 8 Зако- на о землях сельскохозяйственного назначения. Согласно букве закона, продавец участка из состава земель сельско- хозяйственного назначения обя- зан известить в письменной фор- ме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган мест- ного самоуправления о намерении продать земельный участок с ука- занием его цены, размера, место- положения и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При отсутствии уведомления, направленного продавцом в адрес исполнительного органа, уполно- моченного на принятие решения, относительно целесообразности приобретения земельного участка на предложенных условиях и соот- ветствующего ответа, содержащего отказ от своего права на покупку данного объекта, регистрирующий орган не может осуществить реги- страцию перехода права собствен- ности к покупателю. В случае если такой переход все-таки зареги- стрирован, данного обстоятель- ства недостаточно ни для текущего покупателя, ни для последующих для признания их добросовест- ными. Данная позиция была под- тверждена судебной практикой. Широко распространенная ранее деятельность по последовательной продаже долей в праве на земель- ный участок, приводящая в ито- ге к передаче прав на весь участок новому владельцу, также критично оценена судами всех инстанций. Мотивация проста: в результа- те весь участок переходит к ново- му собственнику, а значит, умысел продавца изначально был направ- лен на это, и, стало быть, налицо нарушение приоритетного права покупки, принадлежащего уполно- моченному органу государственной власти. Данный вывод поддержи- вается в том числе определением Верховного Суда РФ от 28 сентября 2015 г. по делу № 310 –ЭС15-11461. Обязательный уведомительный порядок предусмотрен только для возмездных сделок и неприменим к сделкам безвозмездным. В РАМКАХ ДЕСЯТИЛЕТНЕГО СРОКА Важен также способ защиты, пред- усмотренный и избираемый орга- ном власти, чье приоритетное пра- во на покупку было нарушено. Так, согласно ст. 250 ГК РФ, для защиты преимущественного пра- ва покупки предусмотрено право требования перевода прав покупа- теля по договору купли-продажи. В этом случае договор, заключен- ный с нарушением преимуще- ственного права, остается действи- тельным и происходит перемена лиц в обязательстве. Вместе с тем ст. 169 ГК РФ уста- навливает, что срок исковой давно- сти по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Важно тут еще и то, что течение срока исковой давности по указанным требовани- ям начинается со дня, когда нача- лось исполнение ничтожной сдел- ки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся ее сторо- ной, – со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. То есть уполномоченные орга- ны власти, заявляя требования о ничтожности сделки и примене- нии предусмотренных законом последствий через 7–9 лет после ее совершения и обосновывая свои требования тем, что ранее сведе- ниями о состоявшейся продаже не располагали, так как стороной сделки не являются и реестр не ведут, приобретают спорную землю на условиях 7–9-летней давности, а реализовывают уже по текущим расценкам. Отсюда следует вывод, что инициировать спор о при- знании сделки по продаже земель сельскохозяйственного назначения недействительной орган власти может в любой момент в рамках десятилетнего срока. В связи с этим единственным, на мой взгляд, возможным спосо- бом защитить себя от негативных последствий при покупке столь особенного актива является доско- нальная проверка его правового статуса, в том числе и всех пред- шествующих переходов права, а также обязательное уведомление уполномоченного органа власти и иных заинтересованных лиц при их наличии.