13 мая Верховный Суд вынес Определение по делу № 5-КГ25-32-К2, в котором указал, в каком случае подаренная без нотариального удостоверения доля квартиры подлежит исключению из наследственной массы после смерти дарителя, несмотря на отсутствие регистрации перехода права собственности в ЕГРН.
С 2004 г. Валентина Юрьева и И. Умарходжаев состояли в фактических брачных отношениях: вместе проживали, вели совместное хозяйство, быт, заботились друг о друге как близкие люди, фактически проживали как семья. В 2014 г. И. Умарходжаев приобрел квартиру, которую впоследствии сдавал, а полученную арендную плату вкладывал в ведение общего с Валентиной Юрьевой хозяйства. Большую часть времени он и Валентина Юрьева проживали на ее даче или в ее квартире.
8 марта 2022 г. И. Умарходжаев и Валентина Юрьева заключили в простой письменной форме договор дарения, согласно которому мужчина подарил ей долю в размере 50% (т.е. 1/2) в принадлежащей ему по праву собственности квартире. В договоре стороны отметили, что действуют в здравом уме и твердой памяти, а также что Валентина Юрьева является «гражданской женой» дарителя, поскольку тот считал ее своей женой. Договор был фактически исполнен сторонами, Валентина Юрьева с момента его заключения пользуется долей в квартире на правах собственности, поддерживает жилое помещение в надлежащем состоянии, оплачивает коммунальные услуги, имеет ключи от квартиры.
9 апреля 2022 г. И. Умархождаев внезапно умер после непродолжительной болезни. Стороны договора не успели подать в Росреестр документы для регистрации перехода права собственности на 1/2 квартиры. После смерти И. Умарходжаева Валентина Юрьева продолжает осуществлять в отношении квартиры все права как сособственник 1/2: оплачивает квитанции за коммунальные услуги, следит за поддержанием квартиры в надлежащем состоянии.
Наследником умершего по закону является его отец – Рауф Умарходжаев, который в установленный законом срок обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства, в том числе квартиры сына.
Валентина Юрьева обратилась в суд с иском к Рауфу Умарходжаеву, Управлению Росреестра по г. Москве о признании права собственности на 1/2 квартиры, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности и исключении из наследственной массы указанной доли. Она указала, что действующее законодательство не предусматривает срок, в течение которого стороны договора обязаны обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании заключенного договора. Тем более между датой заключения договора и датой смерти дарителя прошло непродолжительное время – один месяц. Нотариального удостоверения данная сделка не требовала, поскольку на момент совершения сделки отчуждаемое имущество находилось в единоличной собственности И. Умарходжаева.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых основании для признания права собственности на долю квартиры и государственной регистрации перехода права собственности, равно как и производного требования об исключении доли квартиры из наследственной массы, поскольку спорный договор дарения доли жилого помещения имеет простую письменную форму, между тем такой договор должен быть нотариально удостоверен, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ничтожность.
Апелляция оставила решение первой инстанции без изменений. При этом она признала довод жалобы о том, что договор дарения не подлежал нотариальному удостоверению, поскольку даритель являлся единственным собственником, неверным и основанным на неправильном толковании норм материального права. Суд указал, что правило ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости о нотариальном удостоверении не подлежит применению, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, тогда как в данном случае предметом являлась 1/2 в праве. Кассация оставила решения нижестоящих судов без изменений.
Тогда Валентина Юрьева обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что на основании п. 3 ст. 163 ГК, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Пунктом 2 данной статьи, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, предусмотрено, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом. В п. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости содержится требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Верховный Суд указал, что наследодателем не осуществлялось отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, поскольку он являлся единственным собственником объекта недвижимости. Соответственно, общая долевая собственность на объект недвижимости на момент дарения указанной доли отсутствовала, И. Умарходжаев являлся единственным собственником спорного жилого помещения. В связи с этим ВС отменил решения трех инстанций, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В комментарии «АГ» представитель Валентины Юрьевой, юрист Жанна Китаева отметила, что ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит требование о нотариальной форме сделок в праве «общей» собственности. «Верховный Суд в своем определении обратил внимание на ошибку, допущенную всеми нижестоящими судами, которые странным образом не обратили внимание на слово “общей” собственности в данной норме. Поскольку нарушения были существенными, то дело было отправлено на новое рассмотрение в первую инстанцию. Надеемся, что при новом рассмотрении дела суд будет руководствоваться четкими требованиями закона», – указала она.
Представитель ответчика, адвокат Анатолий Бакин выразил сомнения в правовой позиции Верховного Суда, пояснив, что ранее суды, включая нижестоящие инстанции, единодушно считали сделки с долями недвижимости, такими как в данном случае, подлежащими обязательному нотариальному удостоверению в силу ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости. «Отход от этой позиции Судебной коллегии по гражданским делам ВС может создать неопределенность в практике», – полагает он.
По мнению Анатолия Бакина, акцент на нотариальной форме, отраженный в решениях до ВС, был оправдан и мог укрепить юридическую ясность. «ВС не дал оценку тому, что в договоре дарения доля значилась даже не в виде 1/2, а как 50%, но такое Росреестр не регистрирует. Окончательное слово, на мой взгляд, остается за надзором», – заключил адвокат.
«Определение ВС РФ продолжает уже фактически серию бесспорных и несложных дел, по которым по совершенно неизвестным причинам суды всех трех нижестоящих инстанций выносят незаконные судебные акты, и только ВС исправляет эту вопиющую ошибку и принимает законный судебный акт», – отметила председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.
Как заметила адвокат, ВС четко разъяснил, что п. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит условие о нотариальной форме для сделок по отчуждению и договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. «Надеюсь, что в дальнейшем суды не будут допускать таких вопиющих нарушений при применении вышеуказанной нормы закона», – резюмировала она.
Адвокат Артур Захаров отметил: в ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости прямо не установлено, что сделка по отчуждению доли от целого не подлежит нотариальному удостоверению. Однако ее буквальное толкование дает основание сделать вывод, что долевая собственность на объект недвижимости должна существовать на момент заключения договора о ее отчуждении. Содержание данной нормы направлено на оценку правовых последствий ее совершения, исходя из наступления которых можно сделать вывод о необходимости нотариальной формы сделки. «Верховный Суд изменил данный подход, указав на необходимость оценивать в первую очередь не правовые последствия, а исходные данные о праве на недвижимость», – считает адвокат.
Артур Захаров отметил, что данное дело было передано для рассмотрения в порядке кассационного производства в связи с неправильным толкованием ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости нижестоящими судами. Так, в кассационном определении Восьмого КСОЮ от 30 ноября 2023 г. № 88А-25006/2023 суды также истолковали данную норму как требующую нотариального удостоверения сделки, предметом которой является отчуждение доли от целого. «Таким образом, суды двух округов формировали ошибочную судебную практику в применении ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости. Именно поэтому Верховный Суд дал свое разъяснение относительно отсутствия законодательно установленного требования к нотариальной форме сделке, как в рассмотренном деле», – пояснил он.
По мнению эксперта, определение ВС является прецедентным и будет направлено на формирование новой судебной практики, исключающей дополнительные требования в виде нотариальной формы сделки, если ее предметом является отчуждение единоличным собственником доли в объекте недвижимости. Соответственно, отсутствие нотариальной формы освободит стороны от дополнительных расходов, связанных с ее оформлением, и упростит ее совершение, указал Артур Захаров.