Судьба земельного участка

ИП (Ф.И.О.) является собственником земельного участка (площадь – 50 000 кв. м, разрешенное использование – для многоэтажной жилой застройки) на основании договора купли-продажи.

Постановлением администрации округа Муром от 14 декабря 2012 г. утвержден градостроительный план земельного участка площадью 50 000 кв. м, разрешенное использование – для многоэтажной жилой застройки, для строительства группы многоэтажных жилых домов.

Постановлением администрации округа Муром от 15 ноября 2012 г. утвержден проект планировки жилого микрорайона, в отношении земельного участка, принадлежащего ИП (Ф.И.О.). Согласно указанному проекту, утвержденному и опубликованному в установленном порядке, предполагается и проектируется строительство четырех многоквартирных домов.

Решением Совета народных депутатов округа Муром от 26 февраля 2013 г. проектируемому микрорайону в г. Муроме присвоено наименование «микрорайон “А”» в соответствии с прилагаемой схемой.

10 июня 2013 г. в целях застройки принадлежащего ИП (Ф.И.О.) земельного участка и реализации вышеназванного проекта планировки между ИП (Ф.И.О.) и ООО был заключен договор аренды земельного участка, к которому в последующем были заключены дополнительные соглашения.

После завершения строительства одного из четырех многоквартирных домов со стороны ООО было получено разрешение на ввод многоквартирного дома, находящегося во Владимирской области, в эксплуатацию.

При этом со стороны застройщика ООО не исполнено условия договора аренды о межевании и разделе земельного участка площадью 50 000 кв. м и выделении отдельного земельного участка под построенный многоквартирный дом, в связи с чем весь земельный участок, принадлежащий ИП (Ф.И.О.), площадью 50 000 кв. м отошел под один многоквартирный дом, и в силу закона на него возникло право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, чем нарушены права ИП (Ф.И.О.) и создана ситуация, при которой невозможна реализация проекта планировки территории и дальнейшее строительство многоквартирных домов.

В добровольном порядке через решения общего собрания решить вопрос с разделом земельного участка не удалось, поскольку отсутствовал 100% кворум.

Из сведений, представленных в виде выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20 июня 2018 г. о земельном участке площадью 50 000 кв. м, следует, что в настоящее время на данном земельном участке расположены два объекта капитального строительства: здание (многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями) и сооружение (сооружения электроэнергетики, кабельная линия электропередачи напряжением 6,0 кВ). Данный земельный участок принадлежит на праве долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (право собственности за ИП (Ф.И.О.) прекращено).

Вследствие нарушений обязательств ООО по договору аренды ИП (Ф.И.О.) был лишен права собственности на земельный участок. Право долевой собственности на земельный участок приобрели собственники помещений в многоквартирном доме. Право долевой собственности возникло в силу закона.

1) Каким образом ИП (Ф.И.О.) возможно восстановить свое право на часть земельного участка, не занятую многоквартирным домом?

2) Какова судебная практика по аналогичным делам?

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. В силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Как мы поняли из вопроса, на спорном земельном участке предусматривалось строительство 4 многоквартирных домов. Отметим, что законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных домов или один многоквартирный дом и здание.

Согласно письму Министерства экономического развития РФ «О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов» от 27 сентября 2011 г. № д23-4059 допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке. Раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов способствует упрощению управления многоквартирным домом, однако если при строительстве было предусмотрено возведение на одном земельном участке совокупности многоквартирных домов, представляющих собой жилой комплекс, то их расположение на одном земельном участке допустимо, и только при волеизъявлении собственников жилых домов на такой раздел органы государственной и муниципальной власти обязаны осуществить формирование (кадастровый учет) земельного участка под конкретным домом (письмо Минэкономразвития от 10 декабря 2010 г. № Д23-5067).

В том случае, когда на одном земельном участке расположены несколько отдельно стоящих многоквартирных домов, должен быть сформирован земельный участок непосредственно для эксплуатации какого-либо конкретного многоквартирного дома (под каждым многоквартирным домом), в связи с чем требуется обращение в органы государственной власти или органы местного самоуправления с соответствующим заявлением о формировании земельного участка (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 февраля 2013 г. № 14-00559/13).

Раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов – это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов как собственников земельного участка. В силу п. 1–4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков, в том числе и при разделе, допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации с учетом фактического выбытия земельного участка из владения как застройщика-арендатора, так и физического лица (ИП)-арендодателя, дальнейшая судьба земельного участка может быть решена только собственниками помещений в многоквартирных домах (определение Верховного Суда РФ от 24 августа 2018 г. № 308-КГ18-12591). Действующим законодательством не предусмотрена возможность раздела земельного участка во внесудебном порядке при отсутствии согласия указанных лиц.

К сожалению, какой-либо судебной практики о спорах по неисполнению условий договора аренды о разделе земельного участка под строительство многоквартирного дома между арендодателем и арендатором-застройщиком нам обнаружить не удалось. Однако схожие ситуации частично рассматривались судами при разрешении иных категорий дел (см., например, решения Арбитражного суда Воронежской области от 9 ноября 2018 г. по делу № А14-10297/2018, Арбитражного суда Волгоградской области от 20 ноября 2013 г. по делу № А12-21033/2013, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2018 г. № 09АП-47265/18, Второго арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2017 г. № 02АП-7552/17, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 декабря 2014 г. № Ф01-5036/14 по делу № А28-470/2014).