Бывший арендатор и субарендаторы

На вопрос читателя «АГ» отвечают эксперты службы Правового консалтинга «ГАРАНТ» Павел Ерин, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Алексей Александров, рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Юридическое лицо «А», находящееся на общей системе налогообложения, продает нежилые помещения физическому лицу «В» в апреле 2017 г. На момент продажи эти помещения находятся в аренде у этого же физического лица как у ИП «В» (УСН 6%), со сдачей их в субаренду под офисы. Передача помещений от юридического лица «А» к физическому лицу «В» происходит по акту сдачи-приемки в апреле 2017 г., регистрация собственности у физического лица «В» датирована маем 2017 г. В период перерегистрации собственности указанные помещения, по факту, остаются в субаренде по длящимся договорам. В связи с подписанием акта сдачи-приемки помещений в апреле 2017 г. переданное в аренду имущество было снято с учета арендодателем (прежним собственником). Представитель индивидуального предпринимателя (покупателя, являвшегося арендатором) сомневается в правомерности такой передачи до государственной регистрации перехода права собственности, полагая, что до этого момента предприниматель, не будучи собственником, не вправе был сдавать имущество в аренду субарендаторам. При этом владение и пользование помещениями со стороны субарендаторов фактически продолжились. Стороны договора аренды соглашение о его расторжении не подписывали. Спора относительно арендной платы за период после передачи помещений покупателю между сторонами нет. Правомерна ли позиция бывшего арендатора с точки зрения гражданского права? По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: в приведенной ситуации арендатор вправе сдавать помещения в аренду в период с даты заключения договора купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности арендатора на помещения. Не противоречит закону и то обстоятельство, что в указанный период субарендаторы продолжали на возмездной основе владеть и пользоваться помещениями. Бывший арендатор вправе требовать от бывших субарендаторов внесения платы за такое пользование. Обоснование позиции В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). www.yourpress.ru Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Таким образом, с момента передачи продавцом покупателю недвижимости во исполнение договора купли-продажи покупатель является законным владельцем этого имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ). В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (в частности, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, далее – Постановление № 73). Закон прямо не регулирует порядок передачи недвижимости во исполнение договора купли-продажи покупателю, который в момент заключения договора уже владеет и пользуется объектом недвижимости на правах аренды. В п. 5 Постановления № 73 указано, что в случае, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи. С указанного момента покупатель владеет продаваемой вещью уже на основании договора куплипродажи. В связи с этим, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Как отмечается в п. 6 Постановления № 73, обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 того же постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору). Таким образом, в рассматриваемом случае факт передачи помещений покупателю (арендатору) по акту сдачи-приемки сам по себе не имеет правового значения для определения момента исполнения продавцом обязанности по передаче имущества, а следовательно, и момента, когда физическое лицо вступает в права владения и пользования имуществом в качестве покупателя. При рассматриваемых обстоятельствах имущество считается переданным покупателю в момент заключения договора куплипродажи независимо от последующего подписания сторонами этого договора акта сдачиприемки имущества и снятия имущества с учета у продавца. С этого же момента, с учетом приведенных разъяснений судей, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец утрачивает право на извлечение доходов от владения и пользования имуществом, а передача покупателем этого имущества в аренду другим лицам не будет считаться противоречащей закону. В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено www.yourpress.ru договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации необходимо учитывать следующее. В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество договор аренды не расторгается, т.е. арендодателем становится новый собственник имущества. Но, поскольку в нашем случае покупатель помещений является арендатором, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (абз. 5 и 6 п. 5 Постановления № 73), договор аренды прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК РФ, см. также: постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2015 г. № 13АП-10338/15). В силу указания закона одновременно прекращаются договоры субаренды, производные от этого договора аренды. С этого момента у субарендаторов возникает право потребовать от покупателя имущества заключить с ними договоры аренды в пределах оставшегося срока субаренды. Поскольку помещение является частью здания, к таким договорам применяется правило п. 1 ст. 651 ГК РФ, т.е. они должны быть заключены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2017 г. № 18АП-6536/17). В рассматриваемом случае такие договоры заключены не были, субарендаторы продолжили фактическое владение и пользование помещениями при отсутствии возражений со стороны нового собственника. Однако это не означает, что право на заключение таких договоров не возникло с момента, когда прекратился договор аренды, заключенный между прежним собственником и физическим лицом, ставшим покупателем имущества. Иными словами, с момента передачи нежилых помещений покупателю (заключения договора купли-продажи с покупателем, являвшимся арендатором имущества) прежний собственник уже не мог распоряжаться помещениями, в том числе передать их во владение и пользование указанным в вопросе субарендаторам. Поскольку покупатель являлся арендатором приобретенных им помещений, составление акта сдачиприемки не имеет значения для определения момента, начиная с которого прежний собственник уже не вправе был сдавать помещения в аренду, а у покупателя как законного владельца имущества такое право возникло. С этого момента покупатель как новый законный владелец имущества, приобретенного им по договору купли-продажи, вправе был извлекать доходы из пользования имуществом, в том числе сдавать его в аренду и получать арендную плату. В случае продолжения владения и пользования имуществом бывшими субарендаторами (без заключения с ними договоров аренды) плату за такое фактическое (бездоговорное) владение и пользование (в качестве неосновательного обогащения) также вправе требовать только покупатель, но не продавец, передавший имущество в связи с исполнением договора купли-продажи. Поэтому, с нашей точки зрения, возникновение или продолжение арендных отношений между покупателем имущества и третьими лицами (субарендаторами) с момента передачи помещений покупателю во исполнение договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на это имущество не противоречит закону. www.yourpress.ru