Верховный Суд опубликовал Определение от 10 июня по делу № 32-КГ25-11-К1, в котором указал, какие обстоятельства должны учесть суды, рассматривая дело об оспаривании прекращения договора аренды публичного земельного участка, притом что арендатор направлял заявление о продлении договора, но оно не было получено.
В 2012 г. администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области Елене Усовой был предоставлен земельный участок с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства». 12 октября 2012 г. между комитетом по управлению имуществом администрации данного района и Еленой Усовой был заключен договор аренды этого участка сроком с 10 октября 2012 г. по 9 октября 2022 г.
До истечения срока действия договора аренды Елена Усова по почте направила в комитет по земельным ресурсам районной администрации заявление о продлении срока договора аренды на три года в соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которая предусматривает, что до 1 марта 2023 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения допсоглашения к договору аренды такого участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды. Позднее выяснилось, что заявление арендатора не было получено арендодателем.
10 февраля 2023 г. Елена Усова заключила с Антоном Юровым договор замены стороны в обязательстве по договору аренды. 2 марта того же года комитет по земельным ресурсам районной администрации направил в адрес Елены Усовой уведомление об отказе от договора в связи с истечением срока аренды и нарушением пунктов договора, который по истечении трех месяцев будет считаться расторгнутым. Указанное уведомление не было получено арендатором и возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.
27 июня 2023 г. Антон Юров получил уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в связи с прекращением права аренды Елены Усовой на основании заявления администрации Энгельсского муниципального района от 2 июня 2023 г. Тогда Антон Юров обратился в суд с иском к комитету по земельным ресурсам о признании указанного уведомления недействительным и о признании договора аренды действующим. Истец полагал, что договор аренды после истечения срока его действия возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок.
Суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка после 9 октября 2022 г. возобновлен на неопределенный срок, поскольку Елена Усова воспользовалась своим правом на продление срока аренды, однако ее заявление арендодателем рассмотрено не было. Кроме того, было установлено, что после 9 октября 2022 г. Елена Усова продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя. В связи с этим иск был удовлетворен.
Апелляция отменила это решение и приняла новое, которым отказала в удовлетворении требований Антона Юрова, указав, что доказательств использования Еленой Усовой земельного участка после прекращения срока действия договора аренды не представлено, факта надлежащего ее обращения к арендодателю с заявлением о продлении действия договора для завершения строительства, как и осуществления самого строительства в период действия договора, не установлено, в связи с чем оснований для заключения договора аренды с Еленой Усовой на новый срок без проведения аукциона не имелось. Кассационный суд согласился с выводами апелляционной инстанции.
Впоследствии Антон Юров подал кассационную жалобу в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что положения ч. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ, предусматривая возможность пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются частью комплекса мер поддержки социально-экономического характера в отношении граждан РФ и российских юридических лиц, принятых, как это следует из пояснительной записки к проекту данного федерального закона, в целях защиты национальных интересов России в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций. Указанная норма преследует цель соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, и учитывает возможное негативное влияние таких действий иностранных государств и международных организаций, при которых эффективное исполнение договора в течение установленного срока может быть затруднено (Определение КС РФ от 31 октября 2023 г. № 2896-О).
Судебная коллегия указала, что до истечения срока действия договора аренды 9 октября 2022 г. арендатор, реализуя установленное законом право, в соответствии с положениями упомянутого закона направила в комитет заявление о продлении срока действия договора. В установленные законом сроки решение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды уполномоченным органом не принято. При разрешении спора суд апелляционной инстанции с целью установления обязанности комитета по управлению имуществом администрации района рассмотреть заявление арендатора о заключении допсоглашения к договору аренды, не учел положения п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. В соответствии с данной нормой уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
ВС подчеркнул, что бремя доказывания факта направления сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Таким образом, нижестоящие судебные инстанции с целью установления обязанности у комитета по управлению имуществом районной администрации заключить допсоглашение не обеспечили надлежащую проверку направления требования Еленой Усовой, в том числе относимости копии конверта и описи, а также не установили причин неполучения корреспонденции. «Поскольку юридически значимое сообщение может считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, в этой связи подлежали установлению основания, при которых арендодатель вправе отказать в заключении дополнительного соглашения (ч. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ)», – указано в определении.
ВС отметил, что в случае если уполномоченный орган не заключил допсоглашение на основании ч. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ, при отсутствии условий для отказа арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению дополнительного соглашения, поскольку не требуются принятие решения и соблюдение административных процедур. Вместе с тем, проверяя требования о признании договора действующим при направлении уведомления о заключении допсоглашения, судебным инстанциям следовало исходить из преследуемой арендатором материально-правовой цели, направленной на оспаривание отказа арендодателя в продлении срока действия договора.
Верховный Суд также пояснил, что положения п. 2 ст. 621 ГК о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведение торгов (п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утв. Президиумом ВС 22 июля 2020 г.). В этой связи, поскольку после 9 октября 2022 г. Елена Усова продолжила пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны комитета по земельным ресурсам, такой договор может считаться заключенным на неопределенный срок.
В определении указано, что правила п. 2 ст. 610 ГК с учетом разъяснений, изложенных в абз. 4 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах», предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. ВС добавил, что реализация арендодателем права на односторонний отказ предусмотрена п. 2 ст. 610 ГК и такой отказ не может быть признан недействительным, за исключением случая, если такие действия арендодателя будут квалифицированы как недобросовестные.
Верховный Суд констатировал, что нижестоящие инстанции, разрешая спор, не установили все юридически значимые обстоятельства и не обеспечили правильность применения норм действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения. Он отметил, что требования Антона Юрова основаны на соглашении от 10 февраля 2023 г. о внесении изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, которое в установленном законом порядке не было зарегистрировано. Поскольку на основании указанного соглашения арендатор передавал свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, другому лицу (перенаем), то такое соглашение подлежит регистрации. В этой связи для цели установления наличия у Антона Юрова права на обращение в суд подлежали установлению обстоятельства возникновения у заявителя в рамках арендных правоотношений каких-либо субъективных прав и законных интересов. Таким образом, ВС отменил обжалуемые судебные акты, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.
Как пояснила юрист судебной практики Capital Legal Services Марина Бондаренко, ВС проанализировал проблему возможности пролонгации договора аренды публичного земельного участка на неопределенный срок, т.е. когда арендатор продолжает пользоваться арендованным участком после окончания срока договора аренды, а арендодатель не возражает против этого. Эксперт отметила, что фактически ВС поддержал закрепленную в п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020) позицию, согласно которой договор аренды публичного земельного участка может быть продлен на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК, если такой договор был заключен по правилам, действующим до 1 марта 2015 г., т.е. без проведения торгов.
«Несмотря на ранее высказанную ВС РФ позицию, вопрос о возможности пролонгации договора аренды на неопределенный срок все равно вызывал споры на практике. В частности, суды нередко ссылались на Письмо Минэкономразвития России от 29 января 2018 г. № Д23и-389 “О разъяснении законодательства”, в котором указывалось на недопустимость пролонгации договоров аренды публичных земельных участков на неопределенный срок, если договор достиг предельного срока, предусмотренного ст. 39.8 ЗК РФ. Это приводило к тому, что суды отказывали в признании таких договоров возобновленными. Выраженная Верховным Судом в данном определении правовая позиция имеет значение для разрешения правовой неопределенности и подтверждает приоритет положений ГК РФ в части возобновления договоров аренды, заключенных до 2015 г. без торгов», – прокомментировала Марина Бондаренко.
Адвокат Ленинградской областной коллегии адвокатов, филиала «Нартекс» Анастасия Дуничева отметила, что в рассматриваемом определении ВС РФ напомнил нижестоящим судам о применении сразу нескольких важных положений гражданского законодательства: юридически значимое сообщение считается доставленным и в том случае, если оно не получено адресатом без уважительной причины, ст. 165.1 ГК применяется и в случае неполучения сообщения госорганом; договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут при отсутствии каких-либо нарушений со стороны арендатора. «Данное толкование полностью соответствует положениям законодательства и сложившейся правоприменительной практике. По этой причине оно вряд ли будет практикообразующим – в данном деле ВС РФ лишь исправил ошибки нижестоящих судов», – полагает эксперт.