Спорная доля
В настоящей статье авторы делятся опытом успешной защиты прав долевого собственника – приобретения сособственником долевой собственности, который к тому же являлся еще и кредитором по отношению к должнику сособственнику, подробно описывая этапы данной процедуры.
Читайте также комментарии к данному материалу адвоката, партнера Адвокатского бюро «КРП» Виктора Глушакова и советника юстиции РФ Алексея Шарона.
Для коллег не секрет, что норма ст. 255 ГК РФ сформулирована весьма расплывчато и неопределенно. Это порождает у судебных приставов-исполнителей и участников исполнительного производства массу сомнений и споров. Мы столкнулись с необходимостью применения этой нормы на следующем практическом примере.
Наша доверительница О. являлась собственницей 1/2 доли в двухэтажной стометровой квартире, второй долей владел бывший муж доверительницы – М.
М. одновременно был должником банка и лизинговой компании, а также нашей доверительницы – О. Никакого другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, кроме доли в квартире, М. не имел.
Банк и лизинговая компания раньше О. обратились с заявлениями о возбуждении исполнительного производства в подразделение судебных приставов в небольшом приморском городе, по месту нахождения спорной квартиры. Исполнительное производство было возбуждено, доля М. в квартире была арестована. Проживают О. и М. в городе Москве.
Соответственно перед нами встал вопрос: как действовать, чтобы интересы О. как долевого собственника не были нарушены? О. была готова выкупить долю М. по рыночной цене, уплатив денежные средства за нее кредиторам М.
Этап первый: получение статуса кредитора в исполнительном производстве.
Пользуясь тем, что О. – кредитор, имеющий исполнительные листы, мы подали в то же подразделение судебных приставов заявления о возбуждении исполнительных производств и присоединении их к уже имеющемуся сводному исполнительному производству.
Это позволило О. получить статус участника исполнительного производства со всеми правами, вытекающими из норм Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Этап второй: определение рыночной стоимости доли и запрет на регистрацию в спорной квартире.
Мы ходатайствовали перед судебным приставом о проведении оценки рыночной стоимости доли и – одновременно – о запрете регистрации в ней любых лиц по месту жительства и по месту пребывания.
На основании ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» осмотр спорного имущества и оценка рыночной стоимости доли были благополучно проведены, постановление об оценке было вынесено, отчет об оценке стал частью материалов исполнительного производства. Важно: ни должник, ни взыскатели постановление пристава об оценке на основании п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и сам отчет об оценке не оспаривали.
Этап третий: сообщение судебному приставу-исполнителю возражений против выдела доли в натуре согласно ст. 255 ГК РФ и о желании приобрести долю в преимущественном порядке.
В соответствии с п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 17 ноября 2015 г. № 50 «при отсутствии (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой или совместной) собственности в порядке, предусмотренном статьей 255 ГК РФ. Если выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли (абзац второй статьи 255 ГК РФ)».
В нашем случае важным обстоятельством было то, что спорная квартира была большой по площади, двухэтажной, с возможностью организации выхода из верхнего этажа на лестничную клетку, и доля в ней в натуре теоретически выделена быть могла. Однако это не соответствовало воле нашей доверительницы.
В этой связи мы подали судебному приставу-исполнителю заявление, в котором указали, что О. возражает против выдела доли М. в натуре, что автоматически повлекло появление у О. права на выкуп доли по цене, соразмерной рыночной.
Здесь необходимо отметить практическую проблему: кто должен уведомить долевых сособственников о наличии имущественных претензий к должнику и о начале процедуры, предусмотренной ст. 255 ГК РФ: должник, пристав или кредиторы (а может и арбитражный управляющий, если взыскание происходит в процедуре банкротства)? В законе об этом ничего не сказано, а в судебной практике встречаются различные толкования – либо должник в процедуре банкротства1, либо судебный пристав-исполнитель. Иное – нарушение прав долевого собственника2.
Одновременно важно то, что наша доверительница письменно отказалась от выдела доли в натуре и выразила свою волю на выкуп по рыночной цене недвусмысленно и однозначно. Иначе, если от собственника не получено согласие на выкуп, суды считают, что он теряет преимущественное право, предусмотренное нормой ст. 255 ГК РФ3.
Интересна позиция суда о том, что исковые требования кредитора об обращении взыскания на долю в общем имуществе (как заложенную, так и не заложенную) удовлетворять нельзя без предоставления кредитором доказательств того, что другие собственники отказались ее выкупить по рыночной цене4.
Этап четвертый: как передать долю в недвижимом имуществе собственнику, готовому выкупить долю? Заключение договора. Далее перед нами встала проблема заключения договора купли-продажи спорной доли.
В некоторых регионах креативные судебные приставы-исполнители после оценки передают долю на реализацию в территориальные управления Росимущества с возложением на управление обязанности передать долю собственнику, согласному на ее выкуп5, который перечисляет деньги непосредственно на депозитный счет подразделения службы судебных приставов.
В нашем случае судебный пристав по такому пути идти отказался, предложив нам самим обратиться в суд за защитой своих прав.
Единственным иском, который можно было предъявить к М., мог быть иск о понуждении к заключению М. договора купли-продажи доли в квартире с О.
Мы исходили из следующего.
О. – долевой собственник, имеющий интерес к выкупу по рыночной цене доли, на которую обращается взыскание. Как указано в п. 63 постановления Пленума ВС РФ № 60, заинтересованный собственник вправе приобрести долю должника по рыночной цене.
Коль скоро у О. есть такое право, соответственно, у М. есть обязанность продать ей долю. А, значит, к этим отношениям может быть применена норма ст. 445 ГК РФ. Именно такую позицию занял и Верховный Суд РФ в одном из дел в 2019 г.6
Однако на протяжении нескольких лет М. от каких-либо контактов как со своими кредиторами, так и с О., уклонялся. Примечательно, что они в течение многих лет были зарегистрированы в одной квартире в городе Москве, однако М. там фактически не проживал, скрываясь от кредиторов.
Решено было действовать через нотариуса. После утверждения оценки спорной доли и истечения срока на обжалование этого постановления О. составила письменное предложение М. о заключении договора купли-продажи спорной доли, приложив проект договора, содержащий все существенные условия сделки, и предложила М. через 45 дней (был заложен прогон почты) явиться в нотариальную контору для подписания договора.
Сообщение было направлено М. нотариусом по всем известным адресам.
Через 45 дней, в назначенное время, О. явилась к нотариусу. Через 2 часа нотариус зафиксировал, что она находилась в конторе в течение определенного времени. М. для совершения сделки не явился и ни одно из писем не получил.
Эти обстоятельства дали О. основание к обращению в суд с иском к М. о понуждении к заключению договора купли-продажи.
Этап пятый: рассмотрение спора о понуждении к заключению договора.
Иск был принят к производству одним из районных судов г. Москвы. На стадии подготовки дела к слушанию суд обязал О. перечислить всю денежную сумму, соответствующую рыночной стоимости имущества, на депозитный счет Управления Судебного департамента г. Москвы.
При подаче иска нами в качестве третьих лиц были указаны судебный пристав и взыскатели: банк и лизинговая компания.
В первом заседании представитель банка категорически возражал против исковых требований, полагая, что О. действует в сговоре с М., пытаясь вывести спорную долю из-под взыскания.
Нам стоило определенного труда на совместной встрече с кредиторами убедить их в том, что цель О. – честная покупка доли и что банк и лизинговая компания сами как кредиторы вправе предъявить самостоятельные иски на основании ч. 2 ст. 255 ГК РФ о понуждении М. к продаже О. его доли, так как это прямо указано в законе.
Кредиторов беспокоило то, что О., как и они, являлась взыскателем по исполнительному производству. Они хотели, чтобы О. не участвовала в распределении денежных средств, уплаченных ею же как долевым собственником за спорную долю. Мы гарантировали, что О. отзовет исполнительные листы по окончании судебного спора и не будет участвовать в распределении денежных средств в рамках исполнительного производства.
Итогом переговоров стало предъявление банком и лизинговой компанией как третьими лицами с самостоятельными требованиями на предмет спора в рамках нашего дела собственных исков с требованиями о понуждении М. к заключению договора с О.
В судебном заседании участвовал представитель М. Его главными доводами против исков были: несогласие с оценкой, проведенной в рамках исполнительного производства; доля в спорной квартире является единственным жильем М.
Дискуссия о качестве отчета об оценке была короткой и закончилась для суда выяснением вопроса о том, обжаловал ли М. на основании п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» отчет и постановление пристава. Узнав, что не обжаловал, суд счел для себя вопрос исчерпанным.
Что касается тезиса М. о лишении его единственного жилья, то в судебном заседании выяснилось, что М. через 2 года после возбуждения исполнительного производства добровольно снялся с регистрационного учета в г. Москве, мотивируя эту необходимость тем, что О. якобы препятствует ему в проживании (естественно, никаких исков М. к О. не подавал на этот счет, так как в проживании ему в действительности никто не препятствовал), и пытался зарегистрироваться в спорной квартире. Однако сделать ему это не удалось, так как в паспортном столе маленького приморского городка уже лежало постановление пристава о запрете на регистрацию, вынесенное по нашему ходатайству.
Фактически в спорной квартире М. никогда не проживал, что мы подтвердили справкой из управляющей компании и судебным актом по делу о заливе квартиры, расположенной этажом ниже, по иску соседа к О. и М. как долевым собственникам (решением суда установлено, что в спорной квартире в течение многих лет никто не проживал).
В результате суд в нашем деле установил, что в спорной квартире М. не проживал, зарегистрирован не был, не оспаривал постановление пристава о запрете регистрации, и удовлетворил иск, обязав М. заключить договор купли-продажи с О.
В резолютивной части решения суд полностью повторил просительную часть иска, указав полный текст условий договора7. Также в решении суд указал на необходимость направить денежные средства, вырученные от продажи спорной доли в погашение долга перед другими кредиторами соразмерно их требованиям в рамках сводного исполнительного производства.
Московский городской суд оставил решение суда без изменения, отклонив жалобу М.
Этап шестой: регистрация перехода права собственности.
Не менее важным для нас было решить вопрос о том, как О. будет регистрировать право собственности на приобретенную долю.
Как видно из нормы ч. 4 ст. 445 ГК РФ, сам текст резолютивной части решения – и есть наш договор, он считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу.
Встал вопрос: как такой договор зарегистрировать?
Вариантов было два. Первый: снова уведомлять М., требовать явки для совместной с О. подачи документов на государственную регистрацию, при уклонении – применять ч. 3 ст. 551 ГК РФ и снова обращаться в суд с иском, но уже о понуждении к государственной регистрации.
Второй: использовать судебное решение как основание к регистрации перехода права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Мы выбрали второй вариант. К заявлению о государственной регистрации, подаваемому в МФЦ, приложили справку от отдела судебных приставов-исполнителей, что вся сумма, указанная в решении, поступила на их счет. Регистрация была приостановлена в связи с наличием арестов, которые мы благополучно сняли. После снятия арестов право собственности на долю было зарегистрировано за О.
Денежные средства, поступившие на счет подразделения судебных приставов, были распределены между взыскателями – банком и лизинговой компанией. О. подала заявления о возвращении ей исполнительных документов без исполнения. Исполнительное производство было окончено.
Резюмируя изложенное, считаем необходимым отметить следующие важные моменты:
1. Для эффективной защиты прав долевого собственника (если он заинтересован в выкупе доли) ему следует отслеживать информацию о том, имеет ли его сособственник долги перед третьими лицами.
2. Все свои заявления с возражениями против выдела доли в натуре и согласие на выкуп доли по рыночной стоимости своевременно направлять кредиторам, судебному приставу-исполнителю или арбитражному управляющему.
3. Не тянуть с выкупом доли, позволяя выставить ее на торги. В момент проведения торгов преимущественное право покупки не применяется в соответствии с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 21 апреля 2011 г. № 569-О-О. После проведения торгов единственным способом защиты прав долевого собственника остается иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя на основании ст. 250 ГК РФ. Признать торги недействительными уже не удастся. Практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по этому вопросу единодушна и обширна8.
Надеемся, что наши рассуждения на эту тему будут полезны коллегам.
1 Постановление 17 ААС от 20 апреля 2018 г. № 17АП‑16427/2017 по делу № А71–3478/15.
2 Апелляционное определение Челябинского областного суда от 6 мая 2016 г. № 11–6563/2016, определение Абаканского городского суда от 17 ноября 2016 г. № 11–491/2016, апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 июня 2019 г. № 33–10925/2019.
3 Определения Ростовского областного суда от 12 сентября 2017 г. № 33–15287/2017, Омского областного суда от 2 марта 2016 г. № 33–1306/2016, Омского областного суда от 8 июля 2015 г. № 33–4393/2015, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2019 г. № 15АП‑9213/2017.
4 Определение Смоленского областного суда от 30 сентября 2014 г. № 33–3200/2014, Нижегородского областного суда от 6 августа 2019 г. по делу № 33–9342/2019, апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 июня 2019 г. по делу № 33–11212/2019.
5 Определение Пензенского областного суда от 9 ноября 2017 г. № 33а‑3543/2017.
6 Определение Верховного Суда РФ от 21 мая 2019 г. № 4-КГ19-11.
7 Часть 4 ст. 445 ГК РФ – «договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда».
8 Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2017 г. № 02АП‑6492/17, определение Оренбургского областного суда от 25 октября 2016 г. № 33– 8000/2016, решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 мая 2018 г. по делу № А70–1102/2018.