В своем определении № 18-КГ23-132-К4 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

 Фабула дела:
Истцы обратились в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, об аннулировании записи о регистрации перехода права собственности и о возврате недвижимого имущества в собственность, мотивируя свои требования тем, что 3 июня 2019 г. между ними (продавцы), с одной стороны, и ответчиком (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи, по которому истцы передали в собственность ответчика принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. В соответствии с условиями договора цена за все переданное имущество составила 70 000 000 руб., а покупатель обязан был произвести полный расчет с продавцами в срок до 1 сентября 2019 г. Вместе с тем в указанный срок оплату в полном объеме ответчик не произвел, общая выплаченная покупателем сумма составила 16 400 000 руб., из которых 5 000 000 руб. являются задатком. При этом большая часть переданного покупателю имущества в нарушение условий договора купли-продажи была продана последним третьим лицам в отсутствие согласия продавцов.

 Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в иске, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда указала на то, что покупателем не было допущено существенного нарушения условий договора, в связи с оплатой покупателем части стоимости приобретенных объектов права требовать расторжения договора купли-продажи продавцы, не лишенные возможности обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств по договору, иметь не могут.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

 Позиция Верховного Суда:
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как было установлено судом апелляционной инстанции, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцам в согласованный сторонами срок (до 1 сентября 2019 г.) за переданное недвижимое имущество 70 000 000 руб., вместе с тем к моменту разрешения спора по существу в судебном заседании 23 июня 2022 г. ООО «Консалт-Сервис» произвело оплату продавцам в общей сумме 16 400 000 руб.

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о том, что неполучение истцами значительной части денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

Суждение суда апелляционной инстанции о том, что в связи оплатой покупателем части стоимости недвижимого имущества права требовать расторжения договора купли-продажи продавцы, не лишенные возможности обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств по договору, иметь не могут, основано на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, из буквального толкования которого не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

С учетом изложенного апелляционное определение нельзя признать отвечающим требованиям статей 195 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с учетом положений части 2 статьи 390.13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным в интересах законности, под которыми (с учетом положений статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) следует, в частности, понимать необходимость обеспечения по рассматриваемому делу правильного применения норм материального или процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и других лиц, при рассмотрении кассационной жалобы представителя истцов выйти за пределы содержащихся в ней доводов и указать на то, что в материалах настоящего гражданского дела имеется поступившая до рассмотрения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда спора по существу апелляционная жалоба лиц, не привлеченных к участию в деле, на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 11 декабря 2019 г. с приложенным к ней заявлением о восстановлении пропущенного процессуального срока, в отношении которой судом апелляционной инстанции в нарушение требований пункта 1 части 1 статьи 325.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», никаких действий в надлежащей процессуальной форме не совершено.Суд кассационной инстанции, проверяя законность апелляционного определения, допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права не выявил и не устранил, тем самым не выполнил требования статьи 379.6 и частей 1 — 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов, в связи с чем судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 октября 2023 года № 18-КГ23-132-К4