В своем постановлении по делу № А40-98479/2021 Арбитражный суд Московского округа указал, что значение для легализации самовольной постройки имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

 Фабула дела:
Департамент городского имущества города Москвы (далее — истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу (далее — ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование нежилыми помещениями в размере 140 635 383 руб. 39 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 67 473 698 руб. 12 коп.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению принят встречный иск общества к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса, о признании права собственности на объект недвижимости — нежилое здание общей площадью 1357,8 кв. м; об обязании Управление Росреестра по Москве произвести регистрацию права собственности общества на нежилое здание общей площадью 1357,8 кв. м; аннулировать регистрационную запись о наличии в регистрационном учете Управления Росреестра по Москве сведений о прежнем объекте недвижимости общей площадью 813,8 кв. м.

 Позиции судов первой и апелляционной инстанций:
Исследовав представленные доказательства, учитывая обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дел N А40-59796/2009, А40-44197/2012, А40-287439/2018 суд отказал в удовлетворении заявленных требований по первоначальному иску, признав встречные требования подлежащими удовлетворению частично.

По результатам выполненной в рамках настоящего дела строительно-технической экспертизы объекта экспертами ООО «ПКБ Регламент» сделаны следующие выводы: индивидуально-определенные признаки исследуемого объекта не соответствуют технической документации БТИ по состоянию на 02.04.2009, поскольку в ней не учтен подвал площадью 204,4 кв. м, при этом индивидуально-определенные признаки надземной части объекта (1-4 этажи и надстройка) соответствуют технической документации БТИ по состоянию на 02.04.2009. Фактические индивидуально-определенные признаки объекта на момент проведения экспертизы составляют: площадь — 1357,8 кв. м (1153,4 + 204,4 = 1357,8 кв. м), этажность — 4 надземных этажа (4 этаж мансарда) и надстройка, 1 подземный этаж — подвал; площадь застройки 331 кв. м, объем — 5459+771 = 6230 кв. м; исследуемый объект недвижимости соответствует строительным нормам и правилам по состоянию на период выполнения работ и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установив совокупность условий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, учитывая соответствие реконструированного объекта строительным нормам и правилам, отсутствие в результате сохранения нового объекта угрозы жизни и здоровью граждан, в целях установления правовой определенности в отношении спорного объекта на основании статьи 222 Гражданского кодекса, суд признал право собственности общества на объект недвижимости — нежилое здание общей площадью 1 357, 8 кв. м.

Требования по первоначальному иску о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование нежилыми помещениями и процентов за пользование чужими денежными средствами отклонены, поскольку, как указано судами, как в ранее рассмотренных судами делах, так и в рамках настоящего дела, установлено отсутствие принадлежащего городу Москве объекта, в отношении которого был оформлен договор аренды.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба — без удовлетворения.

 Позиция суда кассационноый инстанции:
Судебная коллегия суда кассационной инстанции не согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанции в силу следующего.

Как следует из статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64 (часть 1), 65 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В Обзоре указано на необходимость при рассмотрении дел указанной категории учитывать условия договора аренды, устанавливать наличие определенно выраженной воли на предоставление в аренду для возведения строений конкретного типа, исследовать условия договора аренды.

Как установлено судами здание было передано в пользование ООО «Инженер» на основании договора аренды с Департаментом имущества города Москвы для эксплуатации под служебные цели. Срок действия договора с 20.01.2003 до начала реконструкции, но не более чем по 19.01.2008. Согласно пункту 4.2.3 договора аренды здания на арендатора возлагалась обязанность проведения капитального ремонта. Износ здания на 12.05.1988 составлял 61%. Передача объекта в аренду произведена согласно п. 3.1 договора по акту сдачи-приемки объекта от 01.09.2003. В акте указано, что объект по адресу: ул. Трубная, д. 23, стр. 1 находится в аварийном состоянии с подключенными коммуникациями; техническое состояние передаваемого объекта 61% износа на 12.05.1988 в соответствии с БТИ; передаваемый объект подлежит последующей реконструкции на основании разработанной в установленном порядке исходно-разрешительной документации с учетом увеличения объема здания: целевое назначение административного здания не меняется.

Дополнительным соглашением в договор аренды земельного участка внесены изменения в части продления срока его действия до 31.03.2004, пункт 4.3 раздела «Особые условия договора» принят сторонами в следующей редакции: «Арендатор обязуется завершить реконструкцию и строительство до 31.03.2004».

В настоящее время, как указано судами, земельный участок находится в аренде ответчика на основании договора для эксплуатации здания в административных целях.

Между тем, особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Судебная коллегия не может также согласиться с выводами судов, положенными в обоснование удовлетворения иска со ссылкой на совершение истцом действий для получения разрешения на строительство спорного объекта.

Как указано в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума № 10/22 иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Между тем, поскольку у истца не имелось не только разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и необходимых прав на земельный участок, а также согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки, отсутствие такого разрешения не было единственным признаком спорной самовольной постройки.

Для правильного разрешения спора суду надлежало также установить волю собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, установить соответствует ли объект целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, на котором он расположен, правилам землепользования и застройки.

Таким образом, при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать и условия договора аренды.

Приведенные в обжалуемых судебных актах выводы судов являются противоречивыми, в связи с чем судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует статья 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принимаемые арбитражным судом судебные приказы, решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Кассационный суд отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, а дело направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.09.2022 № Ф05-17111/2022 по делу № А40-98479/2021