В статье поставлена проблема разграничения предпринимательской деятельности и отношений, вытекающих из договора долевого участия в строительстве, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Трудности в правоприменительной судебной практике возникают в следующих случаях: гражданин приобретает не одно, а два и более жилых помещений одновременно; лицо зарегистрировано и осуществляет предпринимательскую деятельность (например, оказывает посредническую деятельность при продаже, покупке недвижимости); у гражданина в собственности имеется целый комплекс недвижимого имущества, жилых помещений и т. п. Автор дает рекомендации по выбору критериев отграничения одних целей приобретения жилых помещений от других – исключительно личных, семейных.
Постановка проблемы
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).
Одной из предусмотренных данным Законом гарантий защиты прав и законных интересов является обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6), и в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч. 2.1 ст. 6). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На указанные отношения распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку в ч. 9 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве прямо указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, которое предоставляет гражданам возможность дополнительно получить компенсацию морального вреда и взыскать штраф за нарушение прав потребителей.
В рамках соответствующих правоотношений складывается неоднозначная ситуация по поводу квалификации отношений, подпадающих под термин «для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» (далее – «для личных нужд»), и применения данного понятия к возникшим отношениям.
В суде зачастую возникает вопрос о том, всегда ли гражданин, приобретая жилое помещение по договору долевого участия, выступает потребителем, т. е. помещение приобретается исключительно для личных, домашних и семейных нужд. Если не всегда, то каким образом устанавливается неличный характер цели приобретения жилого помещения и в каком размере подлежит взысканию неустойка (1/300 или 1/150 ставки рефинансирования), правомерна ли уплата застройщиком штрафа, компенсации морального вреда за нарушение сроков строительства. Различные цели приобретения влекут за собой различные гарантии. Так, если жилое помещение приобретено для личных нужд, в пользу гражданина – участника долевого строительства подлежит уплата застройщиком неустойки из расчета 1/300 ставки рефинансирования, компенсация морального вреда и уплата штрафа в размере 50% от взысканной неустойки. Помимо прочего дополнительно гражданин – потребитель освобожден от уплаты госпошлины при обращении в суд и вправе выбрать суд по своему месту жительства – даже при наличии в договоре долевого участия условия о рассмотрении спора по месту нахождения застройщика. В случае же установления цели приобретения, не предполагающей личные нужды, в пользу гражданина подлежит уплата застройщиком неустойки из расчета 1/150 ставки рефинансирования, моральный вред не компенсируется, штраф застройщик не уплачивает, и гражданин при обращении в суд уплачивает государственную пошлину. Согласитесь, разница в гарантиях колоссальная, в суммовых выражениях составляет вполовину меньше, нежели для граждан-потребителей.
Неоднозначность ответа на указанный вопрос связана с тем, что суд, исследуя конкретные фактические обстоятельства дела, должен устанавливать цель приобретения гражданином жилого помещения – исключительно ли для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, – и только после установления данного факта применить законодательство о защите прав потребителей. Трудности в правоприменительной судебной практике возникают в следующих случаях:
гражданин приобретает не одно, а два и более жилых помещений одновременно, гражданин зарегистрирован и осуществляет предпринимательскую деятельность (например, оказывает посредническую деятельность при продаже, покупке недвижимости), у гражданина в собственности имеется целый комплекс недвижимого имущества, жилых помещений и т.п. Указанные обстоятельства наталкивают суды на оценочные подходы и собственное усмотрение при квалификации цели приобретения – для личных ли нужд приобреталось жилье. Отсутствие дефиниции термина «для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» порождает различную правоприменительную практику и создает предпосылки нарушения общего режима законности, включая принципы юридического равенства и правовой определенности.
Приведу конкретные примеры из своей судебной практики, когда в одном случае суд, установив, что гражданин приобрел порядка 15 жилых помещений в одном многоквартирном жилом доме по договорам долевого участия, допустил применение Закона о защите прав потребителей только к одному договору долевого участия и взыскал неустойку исходя из 1/300 ставки рефинансирования, компенсацию морального вреда и штраф, по остальным 14 договорам не применил Закон о защите прав потребителей, указав на отсутствие доказательств того, что истец как гражданин будет использовать все 14 жилых помещений в одном доме исключительно для личных, семейных нужд, взыскал только неустойку исходя из 1/150 ставки рефинансирования (решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 11 декабря 2019 г. по делу № 2-3374/2019, апелляционное определение Новосибирского областного суда). При этом остался открытым вопрос о том, каким образом суд определил конкретно то жилое помещение, которое приобретено для личных нужд, а остальные – не для личных нужд, и конкретную норму закона, на основании которой суд пришел к выводу о различных целях приобретения квартир в одном доме.
В другом случае суд установил, что несмотря на то, что гражданин приобрел два жилых помещения в одном доме в другом регионе, нежели регион фактического проживания истца и членов его семьи, обосновал допустимость применения Закона о защите прав потребителей к двум договорам, учел семейные и домашние нужды, исходя из индивидуальной семейной ситуации истца и членов его семьи (наличие дружной семьи истца: родители, дети, которые участвуют в жизни друг друга и взаимно поддерживают путем совместного присутствия в другом городе в связи с частыми участиями в соревнованиях по танцам (решение Центрального районного суда г. Новосибирска).
В третьем случае суд, напротив, установив, что истец приобрел два жилых помещения в другом городе, посчитал доказанным тот факт, что помещения приобретались не для личных нужд, не применил Закон о защите прав потребителей, указав на отсутствие доказательства того, что истец планирует переезжать в другой город, он зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, имеет восемь жилых помещений в разных регионах, которые приобретены в спорный период, истцом не представлено доказательств планирования переезда в другой город (прохождение собеседования в целях трудоустройства) (решение Центрального районного суда г. Новосибирска).
Анализ действующего правового регулирования
Гражданское законодательство РФ не содержит термина и конкретных критериев того, что понимается под понятием «для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности». Вместе с тем из термина следует, что законодатель прямо отграничил личные, семейные, домашние и иные нужды от предпринимательской деятельности, сделав прямое противопоставление.
Понятие «предпринимательская деятельность» имеет конкретное определение, в отличие от «личных, семейных нужд…». В частности, согласно нормам ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
При отсутствии в действующем законодательстве РФ четких и однозначных терминов и критериев того, что подпадает под понятие «для личных нужд», практикующему юристу, адвокату, оказывающему гражданам правовую помощь по данной категории дел, необходимо тщательно подойти к вопросу о предоставлении в суд доказательств того, что жилое помещение приобретено гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, поскольку нормами ст. 56 ГПК РФ именно на истца, гражданина возлагается обязанность доказать те обстоятельства, на которые он ссылается.
Какими критериями зачастую руководствуются суды при выявлении и установлении в каждом конкретном деле фактических отношений, связанных с личными, семейными нуждами? При рассмотрении данного вопроса в связи с отсутствием методик, рекомендаций и иных документов, на основании которых можно установить наличие либо отсутствие признака личных нужд, формальный подход не может быть применен.
Рекомендации
Какие рекомендации я могла бы дать, исходя из собственного опыта работы по обсуждаемой категории дел? Обратите особое внимание и уделите время для предоставления доказательств «личных нужд», чтобы избежать ситуации, когда суд в решении укажет, что Закон о защите прав потребителей не подлежит применению, неустойка рассчитана по низшей ставке в связи с тем, что не предоставлено доказательств приобретения исключительно для личных нужд. Предлагаю вашему вниманию свои доводы в обоснование позиции доверителей, которые приобрели жилье для личных, семейных нужд.
Исходя из приведенного определения термина «предпринимательская деятельность», можно выделить следующие признаки, квалифицирующие предпринимательскую деятельность: самостоятельность; рисковый характер; направленность на систематическое получение прибыли, которая должна быть получена от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (систематическое получение прибыли зачастую предполагается в случаях двух и более раз за определенный период).
В противопоставление – личные (только для непосредственного использования гражданином в обычной жизни), семейные (использование не только одним человеком, но и членами его семьи), домашние (думается, связанные с осуществлением, организацией быта конкретной семьи), – т. е. ситуации, когда отсутствует признаки предпринимательства, получения регулярного систематического дохода в результате непосредственно предпринимательской деятельности.
Исходя из указанного, полагаю, что в случае приобретения гражданином одного, двух жилых помещений и при наличии определенных условий (например, приобретение с использованием кредитных денежных средств, приобретение объекта с черновой отделкой, не позволяющей использовать по назначению до проведения ремонта, что требует дополнительных денежных затрат), семейных нужд в пользовании данным имуществом отсутствуют признаки предпринимательской деятельности, поскольку при приобретении жилых помещений по договорам долевого участия никакой финансовой прибыли у истца не возникает – напротив, в случае приобретения с использованием кредитных денежных средств появляется расходная часть по возврату основного долга и процентов кредитной организации. Увеличение стоимости жилого помещения после его строительства не является систематическим доходом и предпринимательской деятельностью, поскольку изначально связано с финансированием долевого строительства на начальном этапе, что подразумевает более низкую стоимость квадратного метра жилья на этапе строительства.
Кроме того, в данных обстоятельствах констатируется только предполагаемый, а не конкретный положительный финансовый результат от возможной продажи построенного объекта, т. е. речь об условии, которое может как наступить, так и не наступить, состоявшийся систематический доход отсутствует.
При этом необходимо отличать ситуации, которые возникают, когда гражданином приобретаются несколько жилых помещений по договорам долевого участия в иных целях, нежели для личных, семейных нужд.
Имеются в виду случаи инвестирования в строительство не одного, двух, а трех (на моей практике встречалось 16 жилых помещений в одном многоквартирном доме) и более жилых помещений «на этапе котлована» с целью дальнейшей перепродажи (по мнению экспертов в сфере недвижимости, такое инвестирование может приносить до 30–40% прибыли).
Так что в данном случае может выступать критерием для разграничения «личных, семейных и иных нужд» и предпринимательской, т. е. в обсуждаемой ситуации инвестиционной деятельности? Думаю, что вполне оправданными и определяющими могут быть следующие критерии – признаки ведения лицом предпринимательской деятельности: вывод о предпринимательском характере может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций (множественность приобретаемых квартир в один период времени, регулярно повторяющиеся сделки по приобретению прав по договорам долевого участия), непродолжительный период времени нахождения имущества в собственности гражданина (зачастую в целях предпринимательства – происходит отчуждение уже построенного объекта недвижимости, но до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что позволяет произвести отчуждение по соглашению об уступке прав и обязанностей по договору долевого участия, не принимая построенное жилое помещение по акту приема-передачи и в отсутствие регистрации прав на недвижимость в целях минимизации расходов, в том числе налоговых платежей, связанных с возникновением прав на недвижимое имущество, в частности, налога на имущество, и т. п.).
Необходимо учитывать и конкретную формулировку, данную законодателем (ч. 2 ст. 6) в качестве условий возникновения размера ответственности застройщика, – законодатель указал на гражданина, который имеет право на получение неустойки за нарушение застройщиком сроков передачи. При этом в случае, когда жилые помещения приобретены гражданами в отсутствие множественности данных операций в короткий период времени, можно сделать вывод о цели – исключительно для личных нужд, поскольку назначение жилого помещения – только для проживания в нем, и доказательства того, что гражданин намерен использовать помещения в иных целях, в качестве получения дохода от предпринимательской деятельности, должны быть представлены в том числе другой стороной. Не только на истца возложена обязанность доказать обратное. Законодательством РФ не запрещено иметь в собственности несколько жилых помещений, наличие в собственности нескольких жилых помещений свидетельствует только об экономической возможности и намерении улучшить свои жилищные и бытовые условия, но не предполагает априори возникновения предпринимательской деятельности.
Кроме того, необходимо учитывать разъяснения, данные в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве», согласно которым в тех случаях, когда лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Такой подход основывается на том, что пассивная экономическая деятельность не является предпринимательской по общему правилу, в частности, открытие вклада, передача в пользование жилого помещения, приобретение облигаций и т. п. не рассматриваются в качестве таковой. К подобной деятельности относится и приобретение жилых помещений для себя и членов своей семьи, без ограничения в количестве жилых помещений. В указанном Постановлении Верховный Суд РФ обращает внимание на одну важную деталь, а именно на то, что указанное имущество должно быть приобретено исключительно для личных нужд, а также отсутствует необходимость его использования в конкретный момент. Полагаю, что в этом случае следует учитывать цель приобретения жилого помещения.
По моему мнению, при рассмотрении указанных споров следует обращать внимание суда на характеристики приобретенных объектов (жилого помещения). Следует исходить из особого статуса жилого помещения как объекта, который предназначен для использования исключительно в личных нуждах, а также предоставить ряд доказательств цели приобретения для личных нужд, которыми могут являться: приобретение за счет кредитных денежных средств, что подтверждается кредитным договором; приобретение для семейных и домашних нужд (наличие взрослых детей, которым родителями может оказываться материальная помощь, в том числе путем улучшения жилищных условий, что может подтверждаться документами о составе семьи, специфика сложившихся взаимоотношений внутри семьи, направленная на поддержку и участие в жизни детей и родителей, наличие семейных отношений, участие членов семьи и поддержка близких. Так, в одном деле доказательством выступили скриншоты личных страниц соцсетей, на которых запечатлены определенные факты семейной жизни, наличие дипломов, справок об участии в соревнованиях, т. е. доказательства, которые в совокупности свидетельствуют о личных нуждах и, как следствие, о возможности применения Закона о защите прав потребителей; доказательства, подтверждающие намерение сменить место жительства и переехать на постоянное место жительства, которыми могут быть билеты, подтверждающие перелеты/проезд, прохождение собеседования, гарантийные письма арендодателей в новом месте жительства и т. п.
На основании изложенного при осуществлении представительства по такой категории дел доверителей – граждан на адвоката, юриста возлагается большая ответственность по выявлению у доверителей цели приобретения для личных, семейных нужд. Рекомендую пользоваться всеми возможными средствами доказывания, тщательно выясняя цели личных нужд в каждом конкретном деле, с целью представления исчерпывающих доказательств наличия личных нужд, не ограничиваясь формальными выступлениями.