Одним из ключевых нюансов раздела имущества супругов является определение состава имущества: его характеристик с точки зрения объектов гражданских прав, его ценности как актива или пассива, оценки реальной возможности реализации полученных прав на него на практике. Так, в первую очередь, важно определить, какой именно объект гражданских правоотношений существует в определенный момент времени и может быть разделен между супругами как совместно нажитое имущество.

Договор участия в долевом строительстве – это один их подобных примеров приобретения супругами целого комплекса имущества. Важная характеристика правовой природы такого имущества заключается в том, что такой договор предполагает приобретение не уже существующего объекта недвижимости, а строящегося объекта недвижимости. Это значит, что при заключении договора долевого участия на строительство квартиры или иной недвижимости супруги в моменте получают не объект недвижимости, который может быть разделен, а только права требования по договору долевого участия. Так, супруги становятся не собственниками недвижимости, а участниками инвестиций в строительство, прямо или косвенно.

Право требования по договору – это категория, отличная от права собственности на недвижимость по своей природе. Право требования по договору участия в долевом строительстве объединяет различные права, возникающие у супруга как стороны договора: позволяет не только зарегистрировать право собственности на будущую недвижимость после строительства, но и взыскать неустойку в случае нарушения сроков передачи и т.д. Право требования по договору долевого участия трансформируется в право на объект недвижимости, подлежащий разделу, только с момента передачи объекта недвижимости застройщиком участнику.

Так, если договор участия в долевом строительстве заключен одним из супругов в период брака, то право требования по нему также является совместной собственностью супругов. Если возможности раздела существующего объекта недвижимости достаточно понятны, то раздел прав, полученных супругами в результате заключения договора участия в долевом строительстве, вызывает много вопросов на практике.

Я настойчиво рекомендую своевременно разрешить вопрос о разделе права требования по договору участия в долевом строительстве. Иначе в будущем супруги рискуют оказаться в длительном судебном процессе о разделе имущества. При этом, в зависимости от обстоятельств, может сложиться так, что один из супругом не сможет претендовать ни на долю в праве требования, ни на долю в праве собственности на недвижимость. Вместо этого он сможет получить только денежную компенсацию денежных средств, которые вложены им в приобретение объекта: например, всю сумму личных средств или 1/2 долю платежей, внесенных в период брака в счет исполнения обязательств по кредитному договору. Очевидно, что ценность взыскания денежной компенсации вложений несравнимо меньше ценности раздела объекта недвижимости или права требования, при которых учитывается рыночная стоимость объекта права на момент разрешения спора.

В связи с этим, в настоящей статье стоит подробнее рассказать о возможностях раздела прав, связанных с будущей недвижимостью, приобретенной супругами по договору долевого участия.

В юридической практике применяется несколько способов раздела такого имущества. В первую очередь, имеет значение, в какой момент происходит раздел – в период брака или после его расторжения.

Брачный договор — это гибкий инструмент, который позволяет включить как право собственности на недвижимость, так и право требования по договору участия в долевом строительстве. При этом допускается деление целого права требования на конкретные права (право требования неустойки и т.д.), включение порядка регистрации права собственности на будущую недвижимость между супругами и другие детали.

Первый вопрос, возникающий в связи с заключением такого брачного договора, касается вариантов формулирования приобретения в качестве объекта гражданского права. В большинстве случаев в брачном договоре используется наиболее широкая формулировка: к супругу переходит «право требования по договору участия в долевом строительстве». Кроме того, можно дополнить, что супругу переходит «право собственности на объект недвижимости, подлежащий передаче в будущем, с характеристиками согласно договору долевого участия». На практике встречается указание на объект долевого строительства как «будущий объект недвижимости». Вместе с этим, допустимо конкретизировать право требования следующим образом: указать, что супругу переходят «права и обязанности, а также денежные средства, подлежащие уплате по договору участия в долевом строительстве».

Второй нюанс, который важно учесть при заключении подобного брачного договора, – это интересы банка. Часто договор участия в долевом строительстве заключается с использованием кредитных средств банка. Обязательства супругов по кредитному договору могут быть включены в брачный договор так же, как и право требования на объект долевого строительства. В таком случае, обычно нотариусы требуют согласовать заключение брачного договора с банком: получить прямое согласие банка либо письмо-подтверждение банка о том, что его права и законные интересы не нарушаются в связи с заключением брачного договора.

Интерес банка может быть связан с порядком регистрации обременения в виде ипотеки. Как правило, банк включает в кредитный договор на приобретение объекта долевого строительства условие о том, что супруги обязаны зарегистрировать обременение в виде ипотеки на объект недвижимости после получения его от застройщика. В связи с этим банки могут быть заинтересованы не только в том, кто из супругов обязан исполнять обязательства по кредиту, но и в том, каким образом будет осуществляться регистрация права собственности на полученный объект недвижимости (на имя одного супруга или обоих), регистрация обременения в виде ипотеки – на период до исполнения обязательств по кредиту.

Так, необходимо иметь в виду, что банк может стать полноценным участником формулирования положений такого брачного договора. В действительности брачный договор может никаким образом не нарушать права и интересы банка, так как обременение в виде ипотеки сохранится вне зависимости от перехода права собственности к одному из супругов, обязательства обоих супругов перед банком остаются без изменений, оба супруга продолжают находиться в статусе созаемщиков, банк сохраняет свое право требования к обоим супругам.

Несмотря на это, рекомендуется согласовать заключение брачного договора с банком, чтобы минимизировать риск неблагоприятных последствий, связанных с условиями кредитного договора: например, избежать ситуации, когда банк потребует досрочного погашения задолженности по кредиту или изменения условий договора.

Итак, брачный договор – это универсальный инструмент, который позволяет установить режим раздельной собственности супругов на имущество в период брака, в том числе на имущество, связанное с участием супругов в долевом строительстве недвижимости.

В то же время, брачный договор может быть заключен только в период брака. В случае, если брак расторгнут, то бывшие супруги могут использовать гражданско-правовые сделки, которые позволяют перераспределить права, связанные с договором участия в долевом строительстве. Рассмотрим некоторые из них в следующей статье.

Соавтор:

Анастасия Тарбеева,

ведущий юрист практики

по семейным и наследственным спорам

МКА «ЮрСити»