Статья посвящена практике раздела совместно нажитого супругами жилья, приобретенного с привлечением кредитных средств и средств материнского капитала, этапам разрешения подобных споров. Рассмотрены способы определения долей, трудности нотариального удостоверения соглашения об определении размера долей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, возможность заключения соглашения об определении размера долей такого помещения в простой письменной форме, мировое соглашение как способ урегулирования раздела ипотечного имущества.
Раздел совместно нажитого супругами жилья, приобретенного с привлечением кредитных средств и средств материнского капитала, является настоящей юридической головоломкой, в которой не только переплетаются интересы супругов и детей, но и напрямую вовлекаются права кредитора, что требует от адвокатов особой юридической проницательности. На фоне активного использования материнского капитала в качестве поддержки семейного благосостояния и стремительного роста количества ипотечных договоров актуальность этой проблемы становится очевидной. При всем обилии нормативной базы практическое применение законодательства в данном вопросе зачастую сопровождается коллизиями, требующими проработки на уровне судебных разъяснений, а наличие правовых пробелов приводит к невозможности раздела такой категории имущества в бесспорном порядке.
Первые шаги: от определения долей до соблюдения прав детей
Первым и, пожалуй, наиболее важным этапом в делах о разделе имущества, приобретенного с использованием средств материнского капитала и ипотечного кредита, является выделение долей.
Верховный Суд РФ в п. 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г. (далее – Обзор ВС по маткапиталу), разъясняет: «Если жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на данное жилое помещение». Данный подход продиктован первичной необходимостью защиты имущественных прав детей и обеспечения их законных интересов.
Следовательно, раздел совместно нажитой супругами доли в объекте возможен лишь после установления размера долей жилого помещения, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала, что, в свою очередь, позволяет определить размер доли супругов.
Способы выделения долей: выбор между сложным и упрощенным подходом
С практической стороны можно определить два подхода к выделению долей в праве собственности на имущество, приобретенное с привлечением средств материнского капитала.
Первый подход – наиболее логичный с юридической точки зрения – предполагает выделение долей не только детям, но и супругам с последующим разделом оставшейся в совместной собственности части имущества. Основанием для данного подхода является п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 г., в рамках которого разъяснено: «Объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей… Имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними».
Второй подход – более упрощенный и весьма распространенный – заключается в выделении долей только детям, оставляя другую часть имущества в совместной собственности супругов. Как показывает судебная практика, суды часто выбирают именно упрощенный путь. Тем не менее адвокату следует учитывать, что данный подход может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, в связи с чем выбор способа раздела связан необходимостью достижения конкретного правового результата.
Так, увеличение размера совместной доли на жилье в связи с невыделением супругам долей, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала, приводит к пропорциональному увеличению стоимости совместно нажитого имущества и так или иначе влияет на размер компенсации при отступлении от равенства долей при разделе.
При определении размера долей необходимо учитывать общие положения: равенство долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала; необходимость осуществления расчета исходя из цены объекта по договору, а не рыночной стоимости на момент выделения; невозможность уменьшения долей детей, но возможность их увеличения при желании родителей.
Трудности нотариального удостоверения соглашения об определении размера долей жилого помещения
В отсутствие обременений на жилое помещение препятствий к заключению соглашения у нотариуса нет. При наличии такового нотариус, руководствуясь положениями п. 2 ст. 37 и п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, потребует согласие органа опеки и попечительства, а также согласие (уведомление) самого кредитора. Такой подход нотариальной практики распространен в большей части регионов Российской Федерации и здесь очевидно наличие коллизии между толкованием закона нотариусами, адвокатами и судебными органами.
В частности, Верховный Суд РФ еще в 2016 г. поставил точку в этом вопросе, указав, что «наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество» (п. 11 Обзора ВС по маткапиталу).
Осмысление позиции Верховного Суда РФ и положений закона позволяет прийти к выводу о возможности и необходимости изменений нотариальной практики в данном вопросе, ведь в действительности права залогодержателя не нарушаются, залог сохраняется (п. 1 ст. 353 ГК РФ), и, поскольку долевая собственность возникает с момента перечисления средств материнского капитала, соглашение об определении размера долей не является сделкой по отчуждению. По своей правовой природе оно скорее похоже на соглашения, предусмотренные пп. 1, 2 ст. 245 ГК РФ, а кредитор осознает факт поступления имущества в долевую собственность с момента перечисления ему средств специального целевого назначения.
Возможность заключения соглашения об определении размера долей жилого помещения в простой письменной форме
В случаях, когда взаимодействие с банком и органами опеки и попечительства нежелательно или требует чрезмерных затрат времени, стоит рассмотреть возможность заключения простого письменного соглашения. Практика заключения подобных соглашений поддержана разъяснениями Верховного Суда РФ, содержащимися в п. 58 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 г.
Порядок государственной регистрации права общей долевой собственности на основании соглашения об определении долей в жилом помещении, приобретенном с использованием кредитных средств и материнского (семейного) капитала, претерпел существенные изменения в последние годы в свете эволюции правоприменительной практики.
Изначально выделение долей в таком жилом помещении признавалось возможным только после полного погашения кредита и снятия обременения. Однако в 2022 г. закреплена практика, допускающая регистрацию соглашений об определении долей в отношении еще обремененного жилья при условии получения согласия залогодержателя. Этот подход нашел отражение в официальных письмах Росреестра от 30 августа 2022 г. № 14-7422-ТГ/22 и Министерства труда и социальной защиты РФ от 30 сентября 2022 г. № 27-1/10/В-13227.
В 2023 г. подход к данному вопросу подвергся корректировке с учетом п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», согласно которому определение долей в праве на жилое помещение, приобретенное с привлечением средств материнского (семейного) капитала, возможно без согласия залогодержателя. Это решение фактически создало новые условия для государственной регистрации таких соглашений, устранив необходимость в предварительном одобрении залогодержателя.
Отмечается, что положительная практика зависит от конкретного управления и подлежит уточнению в соответствующем регионе. Например, одной из первых об изменении подхода заявила заместитель руководителя Росреестра по Республике Татарстан Лилия Бурганова. Практика регистрации долей на основании соглашения в отсутствие согласия залогодержателя в Ростовской области также успешно распространяется.
Однако необходимо учитывать, что такой вариант неприменим для соглашений, содержащих по выбору супругов элементы брачного договора или соглашения о разделе совместного имущества (Письмо Министерства юстиции РФ от 15 июля 2020 г. № 12/79244-МБ «О виде и форме сделки, заключаемой во исполнение обязательства получателя государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, по приобретению объекта недвижимости в общую долевую собственность второго супруга и детей»).
«Дружественный» спор как способ урегулирования раздела ипотечного имущества
Одним из альтернативных подходов, который в некоторых случаях оказывается крайне полезным для раздела имущества с ипотечным обременением, является заключение мирового соглашения в рамках судебного процесса. Данный метод основан на возможности создания «дружеского спора», при котором супруги фактически договариваются между собой, но официально утверждают свои договоренности в суде.
Для начала важно напомнить, что согласно ст. 153.8 Гражданского процессуального кодекса РФ мировое соглашение, которое стороны заключают в ходе судебного процесса, не может нарушать права и законные интересы третьих лиц. В нашем случае таким третьим лицом выступает банк, поэтому суд обязан удостовериться, что мировое соглашение не ущемляет интересы кредитора. В общем можно выделить два варианта подхода суда к данному вопросу:
- некоторые суды могут поверхностно подходить к этому вопросу и утверждать соглашения, не вникая в его детали;
- другие, напротив, склонны слишком строго интерпретировать закон и отказываться утверждать соглашения, которые содержат даже минимальные отклонения от стандартных формулировок.
Этот дисбаланс в практике создает определенные трудности, поэтому первая и важнейшая задача – составить корректное мировое соглашение, которое не позволит допустить мысль суда о нарушении условиями мирового соглашения прав банка. Кроме того, необходимо заранее предвидеть, какие аспекты могут вызвать возражения со стороны суда или кредитора.
Что можно и нельзя включать в условия мирового соглашения?
В данном аспекте необходимо учитывать наличие «вертикальных» отношений – между банком и супругами, которые без согласия кредитора не могут быть изменены, поскольку банк имеет право независимо от условий мирового соглашения предъявить требования к любому из заемщиков или поручителей, а также «горизонтальных», участниками которых являются лишь супруги. Последние могут быть урегулированы в мировом соглашении, если стороны о том договорятся.
Например, нельзя включать в мировое соглашение условие о том, что одна из сторон освобождается от обязательств перед кредитором, однако можно предусмотреть условие о том, что один из супругов обязуется исполнять обязательства перед кредитором за счет личных средств и не имеет права на предъявление регрессных требований к другому супругу.
Обоснование мирового соглашения в суде: как избежать отказа в утверждении
В 2023 г. Второй кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел кассационную жалобу АО «Альфа-Банк» на определение об утверждении мирового соглашения как незаконного, нарушающего права банка как кредитора сторон и залогодержателя и оставил ее без удовлетворения (определение Второго КСОЮ от 29 мая 2023 г. по делу № 88-13652/2023). Сформулированная судом в данном определении позиция представляет собой своего рода инструкцию, позволяющую обосновать законность условий мирового соглашения перед судом.
Так, суд, применяя положения п. 1 ст. 353 ГК РФ, ст. 39, п. 1 ст. 55.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разъяснения, содержащиеся в п. 11 Обзора ВС по маткапиталу, указал, что при заявлении перед судом мирового соглашения речь идет о совместно нажитом в период брака сторон объекте, приобретенном с использованием кредитных средств банка и являющемся предметом ипотеки, что в силу приведенных норм не требует согласия банка как кредитора и залогодержателя и не влияет на установленные кредитным договором правоотношения, в том числе по ипотечному обеспечению, поскольку заложенное имущество (квартира) продолжает находиться в залоге и неизменно обеспечивает исполнение обязательств по заключенному кредитному договору. При этом условия мирового соглашения не содержат каких-либо указаний на перемену лиц в кредитном обязательстве.
Таким образом, раздел имущества, обремененного ипотекой и приобретенного с использованием средств материнского капитала, требует от адвоката как глубокого знания нормативной базы, так и умения ориентироваться в возможностях судебной практики. Предусмотрительные действия, грамотное составление мирового соглашения и обоснование его условий перед судом позволяют не только соблюсти интересы супругов и детей, но и избежать претензий со стороны кредитора, чьи права на объект недвижимости сохраняются.