18 февраля Верховный Суд вынес Определение № 304-ЭС24-20153 по делу № А45-20899/2023, в котором разъяснил, что осуществление регистрационных действий самостоятельных нежилых помещений, образованных в результате раздела исходного помещения, возможно только с согласия собственников всех помещений в данном здании.
Росреестр приостановил регистрационные действия
ООО «Байт» на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 825,6 кв. м, расположенное в нежилом здании административно-общественного центра № 1. Собственник решил разделить одно помещение на несколько самостоятельных. Для этого общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением об осуществлении кадастрового учета и регистрации права собственности в отношении четырех самостоятельных нежилых помещений площадью 354,1 кв. м, 154,9 кв. м, 20,3 кв. м и 33,8 кв. м, образованных в результате раздела исходного помещения, приложив к заявлению технический план этих помещений от 28 января 2023 г.
1 марта 2023 г. Управление Росреестра по Новосибирской области приостановило регистрационные действия, указав, что представленный технический план содержит сведения не обо всех помещениях, образуемых в результате раздела исходного помещения; суммарная площадь образуемых помещений (563,1 кв. м) намного меньше площади исходного помещения (825,6 кв. м). Управление Росреестра также указало на необходимость представить доработанный технический план помещений, а именно включить сведения обо всех помещениях, образованных в результате раздела исходного помещения.
18 апреля 2023 г. кадастровый инженер, подготовивший изначальный технический план, направил в регистрирующий орган уточненный техплан и указал, что сумма площадей образуемых нежилых помещений не соответствует площади исходного помещения по причине внутренней перепланировки и исключения помещений, являющихся местами общего пользования.
20 апреля 2023 г. Управление Росреестра, рассмотрев уточненный технический план, уведомило общество о том, что заявитель не устранил причины приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Регистрирующий орган повторил позицию и требования, изложенные в уведомлении от 1 марта 2023 г.
Суды признали действия Управления Росреестра незаконными
Общество «Байт», полагая, что действия Управления Росреестра по Новосибирской области не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области.
Ссылаясь на ст. 198, 200, 201 АПК, ст. 141.4, 209, 235, 236 ГК, Закон о государственной регистрации недвижимости, разъяснения, приведенные в Постановлении Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», суды первой и апелляционной инстанций признали действия Управления Росреестра незаконными в части приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по заявлению общества от 8 февраля 2023 г. и обязали регистрирующий орган осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности общества в отношении четырех помещений, образованных в результате раздела исходного помещения заявителя.
Суды исходили из того, что согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Площади, которые образовались в результате раздела принадлежащего обществу нежилого помещения, не входящие в состав вновь образованных четырех помещений, не имеют ограждающих конструкций и представляют собой места общего пользования для образованных нежилых помещений, обеспечивая при этом доступ неограниченного круга лиц, в связи с чем не подлежат кадастровому учету. В соответствии с п. 2 ст. 141.4 ГК помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таком здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи. По мнению судов, оспариваемые действия регистрирующего органа нарушают права заявителя, поскольку препятствуют обществу разделить принадлежащее ему исходное помещение по своему усмотрению и ограничивают возможность оборота помещений, образованных в результате раздела. Кассация согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
ВС указал, что без согласия всех собственников нельзя зарегистрировать помещения, образованные при разделе исходного
Управление Росреестра обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС пояснила, что по смыслу ст. 198, 200 и 201 АПК для признания недействительным решения или действия Управления Росреестра как органа, осуществляющего публичные полномочия по государственному кадастровому учету и государственной регистрация прав, о приостановлении регистрационных действий и обязании его осуществить такие действия, необходимо установить наличие двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение таким решением (действиями) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Между тем, указал Верховный Суд, признавая оспариваемые действия Управления Росреестра незаконными и обязывая его осуществить регистрационные действия по заявлению общества, суды не проверили и не дали надлежащую оценку доводам о том, что общество не представило надлежащие документы, необходимые для государственной регистрации прав, с учетом норм гражданского законодательства, регламентирующих основания возникновения и прекращения права общей долевой собственности, и правил Закона о государственной регистрации недвижимости, определяющих основания для регистрации как указанного права, так и прав, возникающих в результате раздела объектов недвижимости, и документы, необходимые для осуществления регистрационных действий.
ВС напомнил, что одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав является в том числе технический план. В силу ч. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. Требования к техническому плану установлены Приказом Росреестра от 15 марта 2022 г. № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений».
Как отметила Экономколлегия, общество «Байт» представило в регистрирующий орган технический план помещения от 28 января 2023 г., подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с переустройством и перепланировкой исходного помещения площадью 825,6 кв. м с образованием четырех помещений суммарной площадью 563,1 кв. м, т.е. согласно плану из состава исходного объекта исключены 262,5 кв. м.
Ссылаясь на п. 3 ч. 1 ст. 15, ч. 1 и 3 ст. 41 Закона о государственной регистрации недвижимости, Верховный Суд разъяснил, что по общему правилу в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела исходного объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. Записи в ЕГРН вносятся на основании представленного заявления и необходимых документов в соответствии с порядком ведения ЕГРН, который утверждает Росреестр.
Логика Порядка ведения ЕГРН как действовавшего в спорный период, утвержденного Приказом Росреестра от 1 июня 2021 г. № П/0241, так и действующего с 12 февраля 2024 г., утвержденного Приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514, предполагает по общему правилу погашение в соответствующем разделе ЕГРН записи о праве собственности одного лица на объект с одновременным внесением записи о праве собственности иного лица на этот объект (например, в связи с переходом права), записи о праве собственности этого же лица в ином разделе ЕГРН, открытом в отношении нового объекта (например, в связи с преобразованием объекта).
ВС добавил, что в соответствии с п. 52 Порядка ведения ЕГРН № П/0241 в записи реестра прав на недвижимость о вещных правах на объекты недвижимости помимо основных сведений об объекте недвижимости указываются и дополнительные сведения, в том числе о размере доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений, машино-мест в здании, если объектом недвижимости является помещение, машино-место в здании, общее имущество в котором в соответствии с законодательством РФ находится в общей долевой собственности, с учетом п. 184 указанного Порядка, в котором было предусмотрено, что при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в МКД, вносится запись о праве общей долевой собственности без указания имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности.
Экономколлегия пояснила, что в соответствии с действующим с 12 февраля 2024 г. Порядком ведения ЕГРН № П/0514 записи о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений, машино-мест в здании (за исключением МКД) или сооружении, иных вещных прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок вносятся в реестр прав на недвижимость в отношении объектов недвижимости, составляющих общее имущество в таком здании или сооружении, в том числе в отношении земельного участка, если земельный участок входит в общее имущество собственников помещений, машино-мест в таком здании или сооружении. При государственной регистрации права общей долевой собственности на помещения, машино-места и земельный участок, составляющие общее имущество, вносится запись о праве общей долевой собственности без указания имен (наименований) собственников. По смыслу положений указанных пунктов Порядка ведения ЕГРН записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты, составляющие общее имущество в здании, вносятся на основании волеизъявления собственников помещений в здании, указал ВС.
Верховный Суд отметил: представители общества «Байт» в судебном заседании пояснили, что строительство нежилого здания, в котором расположено исходное помещение, осуществлено на основании инвестиционного договора. После завершения строительства застройщик передал инвесторам результат инвестиционной деятельности, и по заявлению инвесторов были осуществлены кадастровый учет каждого этажа как единого помещения и государственная регистрация права собственности инвесторов на такие помещения без определения мест общего пользования в здании.
ВС указал, что изменение правового режима недвижимого имущества, влекущее перевод такого имущества из статуса индивидуальной собственности в статус общего имущества, возможно при условии выраженной воли конечного круга правообладателей. С учетом п. 1 и 2 ст. 287.5, п. 1 ст. 235, ст. 236 ГК осуществление по заявлению общества регистрационных действий, влекущих прекращение его права собственности на часть объекта недвижимого имущества при отсутствии волеизъявления собственников помещений в этом здании по вопросу отнесения такого объекта к общему имуществу, оформленного в установленном порядке, не будет соответствовать приведенным нормам Гражданского кодекса.
Кроме того, добавила Экономколлегия, по смыслу разъяснений, приведенных в п. 2, 52 и 56 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество, при этом вопрос о правомерности действий, решений регистрирующего органа может быть разрешен в порядке гл. 24 АПК только в случае, если разрешение этого вопроса не влияет на права и обязанности иных лиц. Между тем осуществление спорных регистрационных действий повлечет изменение прав и обязанностей иных собственников помещений в здании, которые определяют состав общего имущества и должны нести бремя его содержания.
Верховный Суд указал, что определение правового режима конкретного объекта как относящегося к общему имуществу в нежилом здании (по аналогии с многоквартирным жилым домом) на основании технических и экспертных заключений является вопросом о праве, тогда как Управление Росреестра как орган формальной юрисдикции не разрешает вопросы о праве, а осуществляет регистрационные действия на основании предоставленных правоподтверждающих документов (определения ВС от 3 декабря 2024 г. № 306-ЭС24-7025 и от 9 декабря 2024 г. № 305-ЭС24-15238).
Таким образом, разъяснил ВС, поскольку при первоначальном государственном кадастровом учете и регистрации права собственности нескольких лиц на помещения в нежилом здании по указанному адресу не были определены помещения общего пользования, в силу п. 1 ст. 287.5 ГК только решением собственников всех помещений в данном здании может быть определен состав общего имущества и в том числе принято решение об отнесении к общему имуществу части помещения, на которое зарегистрировано право собственности общества.
Как отметила Экономколлегия, суды не исследовали и не дали оценку доводу Управления Росреестра о том, что согласно проектной документации по переустройству и перепланировке исходного помещения в результате перепланировки и раздела образованы коридоры и места общего пользования, необходимые для доступа к иным помещениям общества и их эксплуатации, расположенным на пятом этаже. При этом общество не представило в регистрирующий орган решение общего собрания всех собственников об определении состава общего имущества в здании и согласие с предложенным обществом вариантом раздела его помещения с выделением помещений общего назначения.
ВС указал: довод представителей общества о том, что все иные собственники, являющиеся аффилированными лицами, приняли решения о разделе принадлежащих им помещений на каждом этаже и обратились в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации образованных в результате раздела помещений, за исключением общего имущества, не может быть принят во внимание при решении вопроса о правомерности конкретных оспариваемых действий регистрирующего органа, поскольку общество не представило на регистрацию решение всех собственников помещений в здании о формировании общего имущества. Доказательств того, что такое решение было представлено в Управление Росреестра другими собственниками помещений при подаче заявлений о постановке на учет и регистрации прав на их помещения, также не имеется.
Таким образом, Верховный Суд отменил решения трех инстанций, а дело направил на новое рассмотрение.
Эксперты прокомментировали выводы Верховного Суда
Адвокат КА «Свердловская областная гильдия адвокатов» Мария Стальнова обратила внимание на пробелы в позиции заявителя. Она отметила: из представленных для регистрации документов следовало, что в собственности заявителя было помещение определенной площади, затем оно трансформировалось в помещение меньшей площади при отсутствии документов, подтверждающих судьбу оставшейся части площади данного помещения. «Необоснованно расценивать как перепланировку уменьшение площади находящегося в собственности лица помещения. Это может быть связано с погрешностью в измерениях, но в таком случае масштаб расхождений должен быть иной, либо имеет место переход права собственности, который осуществляется по предусмотренным гражданским законодательством основаниям», – считает адвокат.
Мария Стальнова добавила, что регистрирующему органу должны быть представлены документы, из которых бесспорно следует наличие всех условий для совершения регистрационных действий. В данном случае такие документы представлены не было. «Безусловно, технический план и пояснения кадастрового инженера не являются надлежащими доказательствами перехода права собственности на часть помещения и доказательствами трансформации части помещения из индивидуального в общее. Вопрос отнесения имущества к общему имуществу собственников здания при отсутствии соответствующего решения собственников зачастую разрешается судами при помощи применения специальных знаний, проведения судебной экспертизы и не может быть разрешен регистрирующим органом», – указала она.
По мнению Марии Стальновой, заявителю надлежало представить доказательства изменения статуса части находящегося в его собственности помещения с индивидуального имущества на общее и переход права собственности на данную часть помещения. При недоказанности данных обстоятельств основания для удовлетворения заявления отсутствовали, заключила она.
Юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Екатерина Удовиченко заметила, что Верховный Суд в очередной раз разрешил коллизию между заявительным порядком государственной регистрации права и положениями действующего законодательства, регулирующими правовой режим общего имущества в многоквартирном доме (определения ВС № 306-ЭС24-7025 и № 305-ЭС24-15238).
«Во-первых, Верховный Суд акцентирует внимание на том, что при рассмотрении административных дел по спорам о правомерности действий регистрирующего органа не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Она отметила, что правомерность действий регистрирующего органа определяется соответствием оспариваемого решения (действия) закону или иному нормативному акту и нарушение таким решением (действием) прав и охраняемым законом интересов заявителя. При этом ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрен перечень оснований для приостановления и государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. В настоящий момент данный перечень включает в себя 65 пунктов. Ранее Верховный Суд подчеркивал, что указанный перечень является исчерпывающим (Определение ВС от 25 января 2021 г. № 306-ЭС20-21737 по делу № А12-36649/2019). Однако в рассматриваемом определении ссылка на нарушение соответствующего пункта ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости не была приведена», – обратила внимание эксперт.
Екатерина Удовиченко заметила, что указанный перечень не содержит такого основания, как отсутствие решения общего собрания собственников здания, в случае если государственный кадастровый учет или государственную регистрацию прав необходимо осуществить в отношении имущества, включающего в себя общее имущество собственников здания. Кроме того, перечень оснований для приостановления и государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, предусмотренный Законом о государственной регистрации недвижимости, постоянно расширяется посредством принятия федеральных законов о внесении изменений. Так, например, с 1 марта 2025 г. перечень дополнится новыми основаниями в отношении земельных участков (Закон от 26 декабря 2024 г. № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). «Принятием судебного акта, которым дело направлено на новое рассмотрение, Верховный Суд устраняет недочеты, допущенные законодателем при определении указанного перечня, несмотря на тот факт, что формально существуют основания для признания оспариваемого акта незаконным», – полагает она.
Во-вторых, добавила Екатерина Удовиченко, Верховный Суд закрепил позицию о необходимости учета волеизъявления собственников помещений в здании по вопросам, касающимся общего имущества собственников дома. «Очевидно, что волеизъявление собственников имеет решающее значение при определении состава и судьбы общего имущества собственников дома, поскольку они несут бремя его содержания. Следовательно, вопросы в отношении общего имущества собственников здания в любом случае должны быть разрешены в рамках общего собрания. Данная позиция представляется справедливой, поскольку вопросы содержания и использования общего имущества должны определяться с учетом мнения всех собственников», – считает эксперт.
Екатерина Удовиченко указала: в рассматриваемом деле установлено, что при строительстве нежилого здания помещения общего пользования не были определены, и в силу вышеизложенного на основании п. 1 ст. 287.5 ГК только решением собственников всех помещений в данном здании может быть определен состав общего имущества. «Ввиду понимания сложностей, связанных с проведением общего собрания собственников, заявитель принял решение прибегнуть к иному способу защиты права», – отметила эксперт.